Entscheidungsreferenz: cc • N° 07-20.189 • 2009-09-09 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie kaufen eine schöne Villa mit Blick auf den Étang de Thau in Sète. Alles scheint in Ordnung. Einige Monate nach dem Kauf erhalten Sie ein Schreiben vom Gericht: Das Gebäude wurde ohne Baugenehmigung vom Vorbesitzer errichtet, und es wurde eine Entscheidung über den Abriss getroffen. Sie müssen Ihr Haus auf eigene Kosten abreißen. Ungerecht? Genau das hat der Kassationshof in seinem Urteil vom 9. September 2009 (Nr. 07-20.189) bestätigt.
Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt, ist einfach: Bin ich für die Rechtsverstöße verantwortlich, die vor meinem Kauf begangen wurden? Die Antwort der Richter ist klar: Ja, wenn das Gebäude unrechtmäßig war und der Abriss vor dem Verkauf angeordnet wurde. Die Maßnahmen des Abrisses und der Herstellung des rechtmäßigen Zustands gemäß Artikel L. 480-5 des Stadtplanungsgesetzbuchs sind keine strafrechtlichen Sanktionen (die nur den Täter treffen könnten), sondern dingliche Maßnahmen: Sie haften an der Sache selbst, unabhängig vom Inhaber.
Kurz gesagt, diese Entscheidung schützt die Wirksamkeit der Bekämpfung illegaler Bauten, stellt aber eine Falle für unvorsichtige Erwerber dar. In diesem Artikel analysiere ich den Fall, die Argumentation der Richter und gebe Ihnen konkrete Ratschläge, um nicht in diese Situation zu geraten. Denn in meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen der Erwerber nichts von den zehn Jahre zuvor durchgeführten unrechtmäßigen Arbeiten wusste.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer einer Villa in Montpellier, hatte Erweiterungsarbeiten ohne die erforderliche Baugenehmigung durchgeführt. Der Bürgermeister erstellte ein Protokoll über die Ordnungswidrigkeit, und das Strafgericht verurteilte Herrn X zu einer Geldstrafe und ordnete vor allem den Abriss des illegalen Gebäudes gemäß Artikel L. 480-5 des Stadtplanungsgesetzbuchs an. Herr X legte Berufung ein und dann Revision ein. In der Zwischenzeit verkaufte er die Villa an Frau Y. Diese, nunmehr Eigentümerin, machte geltend, dass die Abrissentscheidung ihr nicht mehr entgegengehalten werden könne, da sie nicht Partei des Strafverfahrens gewesen sei. Die Tatsachenrichter wiesen dieses Argument zurück, und der Kassationshof bestätigte.
Der Streit betraf daher die rechtliche Natur der Abrissmaßnahme: Handelt es sich um eine persönliche Strafe (die nur den Verurteilten treffen kann) oder um eine dingliche Maßnahme (die dem Grundstück folgt)? Die Richter entschieden sich für die zweite Lösung, gestützt auf den Wortlaut des Artikels L. 480-5, der vorsieht, dass der Abriss „auch ohne Strafverfolgung“ angeordnet werden kann. Mit anderen Worten, der Gesetzgeber wollte, dass diese Maßnahmen eine dingliche Wirkung haben, unabhängig von der Person des Eigentümers.
Was nur wenige wissen, ist, dass die Abrissentscheidung auch dann getroffen werden kann, wenn der Erwerber kein Verschulden trifft. Der Kassationshof hat entschieden, dass es nicht erforderlich ist, die Entscheidung gegenüber dem neuen Eigentümer zu wiederholen: Sie ist ihm von Rechts wegen ab dem Zeitpunkt der Urteilsverkündung entgegenhaltbar. Achtung jedoch: Diese Entgegenhaltbarkeit setzt voraus, dass die Entscheidung vor dem Verkauf rechtskräftig ist (keine Rechtsmittel mehr möglich). Erfolgt der Verkauf während des laufenden Verfahrens, kann der Erwerber noch eingreifen, um seine Interessen zu verteidigen.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützte seine Entscheidung auf Artikel L. 480-5 des Stadtplanungsgesetzbuchs (in der damals geltenden Fassung). Dieser Artikel bestimmt, dass das Gericht bei Bau ohne Genehmigung den Abriss oder die Herstellung des rechtmäßigen Zustands des Gebäudes anordnen kann, „auch wenn das Gebäude fertiggestellt ist“. Der Kassationshof folgert daraus, dass diese Maßnahmen keine strafrechtlichen Sanktionen darstellen (die dem Grundsatz der persönlichen Strafen gemäß Artikel 121-1 des Strafgesetzbuchs unterliegen würden), sondern dingliche Maßnahmen. Ihr Ziel ist die Wiederherstellung der städtebaulichen Legalität, unabhängig von der Person, die das Grundstück nutzt oder besitzt.
Das oberste Gericht wies auch das Argument von Frau Y zurück, dass sie in das Verfahren hätte einbezogen werden müssen. Es entschied, dass die Abrissentscheidung jedem späteren Inhaber entgegengehalten werden kann, ohne dass sie ihm gegenüber wiederholt werden muss. Diese Argumentation steht im Einklang mit einer ständigen Rechtsprechung: Die Maßnahmen der Wiederherstellung (Abriss, Herstellung des rechtmäßigen Zustands, Nutzungsverbot) sind mit dem Gebäude verbunden, nicht mit der Person. Somit kann der Erwerber seine Gutgläubigkeit nicht geltend machen, um der Abrisspflicht zu entgehen.
Im vorliegenden Fall hatte das Berufungsgericht festgestellt, dass es technisch möglich sei, die Villa nicht abzureißen, angesichts der durchgeführten Arbeiten. Der Kassationshof hob diese Beurteilung jedoch auf, da er der Ansicht war, dass die technische Möglichkeit des Nichtabrisses solider nachgewiesen werden müsse. Mit anderen Worten, der Richter muss prüfen, ob eine Herstellung des rechtmäßigen Zustands ohne Abriss möglich ist; wenn ja, kann er diese stattdessen anordnen. Ist die Herstellung des rechtmäßigen Zustands jedoch unmöglich, ist der Abriss zwingend, auch wenn der neue Eigentümer nichts falsch gemacht hat.
Mit anderen Worten, die Rechtsprechung
