Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 15-13.840 • 2016-09-22 • Entscheidung einsehen →
Ein Eigentümer stellt fest, dass sein Grundstück kleiner ist als im notariellen Kaufvertrag angegeben, was zu einer Grenzüberschreitung und einer Verurteilung führt. Kann er den Notar direkt verklagen, auch wenn er diesen Fehler im Prozess gegen den Nachbarn nicht geltend gemacht hat? Der Kassationsgerichtshof bejaht dies in einem Urteil vom 22. September 2016 (Nr. 15-13.840). Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Ein Eigentümer hatte ein Grundstück mit einem Haus gekauft. Der von einem Notar beurkundete Kaufvertrag wies eine Fläche von 1.200 m² aus. Nach dem Kauf baute er einen Pool und einen Gartenschuppen. Der Nachbar verklagte den Eigentümer mit der Behauptung, die Bauten ragten auf sein Grundstück. Tatsächlich ergab eine Vermessung, dass die tatsächliche Grundstücksfläche geringer war und der Pool einige Zentimeter auf das Nachbargrundstück ragte. Der Nachbar forderte den Abriss des Pools und Schadensersatz. Im Prozess machte der Eigentümer nie den Einwand der Grenzüberschreitung aufgrund des Fehlers im notariellen Vertrag geltend. Er verlor den Prozess und musste den Pool abreißen und dem Nachbarn Schadensersatz zahlen. Anschließend verklagte der Eigentümer den Notar auf Schadensersatz für seine Schäden (Abrisskosten, gezahlter Schadensersatz, Verfahrenskosten). Der Notar entgegnete: „Sie hätten im Prozess gegen den Nachbarn meinen Fehler geltend machen müssen, um Ihren Schaden zu begrenzen. Das haben Sie nicht getan, also schulde ich nichts.“ Die Vorinstanzen gaben dem Notar recht und befanden, die Haftung des Notars sei subsidiär: Das Opfer hätte die ihm zur Verfügung stehenden Verteidigungsmittel nutzen müssen. Der Kassationsgerichtshof hob dieses Urteil auf.
Die Begründung des Gerichts – analysiert
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1240 des Code civil (ehemals Artikel 1382), der besagt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden verursacht, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zum Ersatz.“ Er stellt klar, dass die Haftung des Notars eine Berufshaftung ist, die auf seiner Pflicht beruht, die rechtliche Wirksamkeit der von ihm beurkundeten Urkunde sicherzustellen. Diese Pflicht umfasst die Überprüfung der Grenzen und der Fläche. Im vorliegenden Fall hat der Notar einen Fehler begangen, indem er eine falsche Fläche angab, was zur Grenzüberschreitung führte. Der unmittelbare Schaden des Eigentümers ist die Verurteilung zum Abriss und zur Zahlung. Der Gerichtshof stellt klar, dass der Umstand, dass der Eigentümer im Prozess gegen den Nachbarn den Fehler des Notars als Verteidigungsmittel hätte geltend machen können (z. B. um eine Kaufpreisminderung oder Entschädigung zu verlangen), nichts daran ändert. Der Fehler des Notars ist die unmittelbare Schadensursache, und das Opfer muss nicht alle Rechtsbehelfe gegen Dritte ausschöpfen, bevor es gegen den Berufsträger vorgeht. Mit anderen Worten: Die Haftung des Notars ist nicht subsidiär. Dies ist keine Neuerung, sondern eine Bestätigung der Rechtsprechung: Der Kassationsgerichtshof hatte bereits 2013 (Nr. 12-20.991) in diesem Sinne entschieden. Dennoch ist diese Entscheidung wichtig, weil sie den Grundsatz nachdrücklich bekräftigt, auch im Fall einer geringfügigen Grenzüberschreitung, bei der der Nachbar kein offensichtliches Interesse an einem Abriss hatte. Die Richter befanden, dass selbst eine geringfügige Grenzüberschreitung einen Abriss rechtfertigen kann und der Notar für seinen Fehler einstehen muss.
Was das für Sie konkret ändert
Konkret ist diese Entscheidung eine hervorragende Nachricht für jeden Eigentümer, Käufer oder Wohnungseigentümer, der aufgrund eines Notarfehlers einen Schaden erleidet. Wenn Sie in dieser Situation sind, sollten Sie wissen, dass Sie den Notar direkt verklagen können, ohne nachweisen zu müssen, dass Sie im ursprünglichen Prozess alles versucht haben, um sich zu verteidigen. Wenn Sie beispielsweise eine Wohnung kaufen und der Vertrag eine Fläche von 80 m² ausweist, obwohl sie tatsächlich 75 m² beträgt (Fehler von 5 m²), und Ihnen dadurch ein Schaden entsteht (z. B. ein Minderwert beim Weiterverkauf), können Sie vom Notar die Wertdifferenz verlangen, selbst wenn Sie mit dem Verkäufer eine Kaufpreisminderung hätten aushandeln können. Achtung: Diese Rechtsprechung entbindet Sie nicht vom Nachweis des Notarfehlers (des Fehlers in der Urkunde) und des unmittelbaren Schadens. Zudem kann der Notar stets ein Mitverschulden des Geschädigten einwenden, um seine Haftung zu mindern (z. B. wenn Sie selbst falsche Angaben gemacht haben). Im klassischen Fall, in dem der Notar die Unterlagen nicht ordnungsgemäß geprüft hat, ist seine Haftung jedoch gegeben. Die Verjährungsfrist für die Klage beträgt 5 Jahre ab Entdeckung des Schadens (Artikel 2224 Code civil). Hinsichtlich der Höhe kann der Notar zum Ersatz des gesamten Schadens verurteilt werden: Abrisskosten, Wertverlust, Verfahrenskosten und manchmal Schadensersatz für Nutzungsbeeinträchtigungen. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen der Notar mehrere zehntausend Euro zahlen musste.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Prüfen Sie die Unterlagen vor der Unterzeichnung: Verlassen Sie sich nicht allein auf den Notar. Lassen Sie vor dem Kauf eines Grundstücks, insbesondere wenn Sie Bauvorhaben planen, eine Grenzfeststellung (genaue Grenzziehung) durch einen Vermessungsingenieur durchführen.
- Bewahren Sie alle Unterlagen auf: Heben Sie den Kaufvertrag, Pläne, Gutachten und Schriftwechsel sorgfältig auf. Im Streitfall sind diese Unterlagen entscheidend, um den Fehler des Notars nachzuweisen.
- Informieren Sie im Prozess Ihren Anwalt über alle Fehler: Wenn Sie von einem Nachbarn verklagt werden, teilen Sie Ihrem Anwalt sofort alle Fehler mit, die Ihnen im Zusammenhang mit dem notariellen Vertrag bekannt sind. So kann er prüfen, ob Sie diese als Verteidigungsmittel einbringen können.
- Ziehen Sie einen Fachanwalt hinzu: Bei Streitigkeiten mit einem Notar ist es ratsam, einen auf Notarhaftung spezialisierten Anwalt zu konsultieren. Er kann die Erfolgsaussichten einschätzen und die Beweise sichern.
