Decisione di riferimento : cc • N° 15-13.840 • 2016-09-22 • Consulta la decisione →
Un proprietario scopre che il suo terreno è più piccolo di quanto indicato nell'atto di vendita notarile, il che porta a una occupazione abusiva e a una condanna. Può citare direttamente il notaio, anche se non ha invocato questo errore durante il processo contro il vicino? La Corte di Cassazione risponde di sì, con una sentenza del 22 settembre 2016 (n. 15-13.840). Spiegazioni.
I fatti: una storia come tante
Un proprietario aveva acquistato un terreno con una casa. L'atto di vendita, ricevuto da un notaio, indicava una superficie di 1.200 m². Dopo la vendita, ha costruito una piscina e un capanno da giardino. Il vicino ha quindi citato in giudizio il proprietario, sostenendo che la costruzione invadeva il suo appezzamento. Effettivamente, un geometra ha rivelato che la superficie reale del terreno era inferiore e che la piscina invadeva di qualche centimetro il lotto vicino. Il vicino chiedeva la demolizione della piscina e il risarcimento dei danni. Durante il processo, il proprietario non ha mai invocato il motivo relativo all'invasione dovuta all'errore dell'atto notarile. Ha perso la causa e ha dovuto demolire la piscina e pagare i danni al vicino. Successivamente, il proprietario ha citato il notaio per responsabilità al fine di ottenere il risarcimento dei suoi danni (costi di demolizione, danni pagati, spese processuali). Il notaio ha risposto: «Avresti dovuto, durante il processo contro il vicino, invocare il mio errore per limitare il tuo danno. Non l'hai fatto, quindi non devo nulla.» I giudici di merito hanno dato ragione al notaio, ritenendo che la responsabilità del notaio fosse sussidiaria: la vittima avrebbe dovuto utilizzare i mezzi di difesa a sua disposizione. Ma la Corte di Cassazione ha annullato questa sentenza.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo 1240 del Codice civile (ex articolo 1382), che stabilisce: «Qualunque fatto dell'uomo che cagiona ad altri un danno obbliga colui per colpa del quale è avvenuto a risarcirlo.» Ricorda che la responsabilità del notaio è una responsabilità professionale, fondata sul suo dovere di garantire l'efficacia giuridica dell'atto che riceve. Questo dovere include la verifica dei confini e della superficie. Nel caso di specie, il notaio ha commesso un errore indicando una superficie errata, che ha portato all'invasione. Il danno diretto del proprietario è la condanna a demolire e a pagare. La Corte precisa che il fatto che il proprietario avrebbe potuto, durante il processo contro il vicino, invocare l'errore del notaio come mezzo di difesa (ad esempio, per chiedere una riduzione del prezzo o un risarcimento) non cambia nulla. L'errore del notaio è la causa diretta del danno e la vittima non è tenuta a esaurire tutti i rimedi contro il terzo prima di agire contro il professionista. In altre parole, la responsabilità del notaio non è sussidiaria. Non si tratta di un'evoluzione, ma di una conferma della giurisprudenza: la Corte di Cassazione si era già pronunciata in tal senso nel 2013 (n. 12-20.991). Tuttavia, questa decisione è importante perché ribadisce fermamente il principio, anche nel caso di un'invasione minima in cui il vicino non aveva un interesse evidente a chiedere la demolizione. I giudici hanno ritenuto che anche un'invasione minima possa giustificare la demolizione e che il notaio debba rispondere del suo errore.
Cosa cambia per voi — concretamente
Concretamente, questa decisione è un'ottima notizia per qualsiasi proprietario, acquirente o condomino che subisca un danno a causa di un errore del notaio. Se vi trovate in questa situazione, dovete sapere che potete citare direttamente il notaio, senza dover dimostrare di aver tentato tutto per difendervi nel processo iniziale. Ad esempio, se acquistate un appartamento e l'atto indica una superficie di 80 m² mentre è di 75 m² (errore di 5 m²), e ciò vi causa un danno (ad esempio, una minusvalenza alla rivendita), potete richiedere al notaio la differenza di valore, anche se avreste potuto negoziare una riduzione del prezzo con il venditore. Attenzione però: questa giurisprudenza non vi esonera dal provare l'errore del notaio (l'inesattezza nell'atto) e il danno diretto. Inoltre, il notaio può sempre invocare la colpa della vittima per ridurre la sua responsabilità (ad esempio, se avete fornito voi stessi informazioni errate). Ma nello scenario classico in cui il notaio ha verificato male i documenti, la sua responsabilità è impegnata. Il termine di prescrizione per agire è di 5 anni dalla scoperta del danno (articolo 2224 del Codice civile). In termini di importi, un notaio può essere condannato a risarcire l'intero danno: costi di demolizione, perdita di valore, spese processuali e talvolta danni per turbativa del possesso. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui il notaio ha dovuto pagare diverse decine di migliaia di euro.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Verificate i documenti prima della firma: Non fidatevi solo del notaio. Richiedete una delimitazione dei confini (delimitazione precisa dei limiti) da un geometra esperto prima di acquistare un terreno, soprattutto se prevedete costruzioni.
- Conservate tutti i documenti: Conservate con cura l'atto di vendita, i piani, le perizie, le lettere. In caso di controversia, questi documenti sono essenziali per provare l'errore del notaio.
- In caso di processo, informate il vostro avvocato di tutti gli errori: Se siete citati da un vicino, menzionate immediatamente al vostro avvocato qualsiasi errore nell'atto notarile. Potrebbe essere un elemento di difesa utile.
- Non esitate a consultare un avvocato specializzato: Se scoprite un errore del notaio, consultate rapidamente un avvocato esperto in diritto immobiliare. Potrà valutare le vostre possibilità e avviare le azioni necessarie entro i termini di prescrizione.
