Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 82-15.178 • 1984-04-04 • Entscheidung einsehen →
In Uzès, wie auch in Pont-Saint-Esprit, können die Beziehungen zwischen einem Verwalter und den Wohnungseigentümern oder Bewohnern manchmal aus dem Ruder laufen. Stellen Sie sich vor: Sie sind Arbeitnehmer eines in Schwierigkeiten geratenen Unternehmens, und der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft rät Ihnen, vor das Arbeitsgericht zu gehen, um Ihre ausstehenden Löhne einzutreiben. Er weiß jedoch genau, dass diese Klage aufgrund einer Regel zur Aussetzung von Vollstreckungsmaßnahmen unmöglich ist. Ergebnis: Sie verlieren Zeit, Geld, und das Verfahren scheitert. Aber wer ist dann verantwortlich? Genau das hat der Kassationshof in diesem Urteil vom 4. April 1984 entschieden.
Die Frage, die sich jeder Eigentümer oder Mieter stellt: Kann ein Verwalter für die Folgen seiner Ratschläge haftbar gemacht werden, auch wenn er kein Anwalt ist? Die Antwort lautet ja, wenn er bösgläubig oder mit grober Fahrlässigkeit handelt. Diese Entscheidung, obwohl vierzig Jahre alt, bleibt ein Referenzpunkt für alle Immobilienfachleute.
In diesem Artikel werden wir diesen Fall analysieren, die Argumentation der Richter verstehen und konkret sehen, was dies für Sie ändert, ob Sie nun Eigentümer, Mieter oder Immobilienprofi im Gard, Hérault oder Vaucluse sind.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
1978 schreibt eine Gewerkschaft (die CFDT-Baugewerkschaft) an einen Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft, um die Interessen mehrerer Arbeitnehmer eines Unternehmens zu vertreten. Diese Arbeitnehmer haben weder ihre Lohnabrechnungen noch ihre Schecks erhalten, obwohl diese vom Verwalter abgezeichnet waren. Der Verwalter, anstatt sie korrekt zu informieren, fordert sie auf, das Arbeitsgericht anzurufen. Er weiß jedoch, dass sich das Unternehmen in Insolvenz (früher: gerichtlicher Vergleich) befindet und dass individuelle Klagen gesetzlich ausgesetzt sind. Dies ist eine zwingende Rechtsnorm, von der nicht abgewichen werden kann.
Die Arbeitnehmer folgen seinem Rat, leiten ein arbeitsgerichtliches Verfahren ein, stoßen jedoch aufgrund der Aussetzung der Vollstreckungsmaßnahmen auf rechtliche Unmöglichkeit, Recht zu bekommen. Sie erleiden daher einen Schaden: Anwaltskosten, Zeitverlust, enttäuschte Hoffnungen. Sie beschließen, den Verwalter auf zivilrechtliche Haftung zu verklagen, um Schadensersatz zu erhalten.
Das Berufungsgericht, das mit dem Rechtsstreit befasst ist, stellt fest, dass der Verwalter Kenntnis von der Aussetzung der Vollstreckungsmaßnahmen hatte. Es hält ihm vor, eine quasi-deliktische Pflichtverletzung (d.h. eine vorsätzliche oder fahrlässige zivilrechtliche Pflichtverletzung) begangen zu haben, indem er die Arbeitnehmer bewusst dazu aufforderte, ein zum Scheitern verurteiltes Verfahren einzuleiten. Der Verwalter legt Kassation ein, aber der Kassationshof weist seine Beschwerde zurück. Er bestätigt, dass das Berufungsgericht zu Recht seine Haftung angenommen hat, auch wenn es überflüssigerweise eine Beratungspflicht erwähnt hat, die im vorliegenden Fall nicht bestand.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Zum Verständnis muss man zunächst wissen, dass die zivilrechtliche Haftung durch Artikel 1240 des Code civil (früher 1382) geregelt wird. Dieser Text bestimmt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zum Ersatz.“ Hier wird dem Verwalter vorgeworfen, die Arbeitnehmer wissentlich in ein unmögliches Verfahren gelenkt zu haben.
Was ändert das genau? Das Berufungsgericht stellte fest, dass der Verwalter wusste, dass die arbeitsgerichtliche Klage an der Regel der Aussetzung von Vollstreckungsmaßnahmen scheitern würde. Im Recht der Unternehmen in Schwierigkeiten verbietet diese Regel den Gläubigern (einschließlich der Arbeitnehmer), Klagen zur Beitreibung ihrer vor dem Eröffnungsurteil entstandenen Forderungen einzuleiten oder fortzusetzen. Dies ist eine zwingende Rechtsnorm.
Der Verwalter hat daher eine vorsätzliche Pflichtverletzung begangen: Er hat bewusst versucht, das Anliegen der Arbeitnehmer zu vereiteln, indem er sie aufforderte, vor Gericht zu klagen, obwohl er wusste, dass dies unmöglich war. Das Berufungsgericht erwähnte auch eine Beratungspflicht des Verwalters, aber der Kassationshof stellt klar, dass dies ein überflüssiger Grund ist. Selbst ohne diese Pflicht war die quasi-deliktische Pflichtverletzung durch die bloße Schädigungsabsicht oder grobe Fahrlässigkeit gekennzeichnet.
Die Richter kamen zu dem Schluss, dass der Verwalter nicht als gutgläubiger Berater handelte, sondern in dem Wissen, dass sein Rat in eine Sackgasse führen würde. Dies stellt eine seine Haftung begründende Pflichtverletzung dar, unabhängig von einem Beratungsvertrag. Dieser Grundsatz ist heute gefestigt: Jeder Fachmann, der wissentlich einen falschen Rat erteilt, kann auf der Grundlage der quasi-deliktischen Pflichtverletzung haftbar gemacht werden.
