Décision de référence : cc • N° 10-25.108 • 2011-11-23 • Consulter la décision →
Vous êtes commerçant à Vierzon, vous approchez de l'âge de la retraite, mais vous souhaitez continuer à travailler tout en préparant la transmission de votre fonds. C'est le cas de nombreux gérants de bar-tabac ou de restaurants qui, après des décennies d'activité, veulent céder leur bail commercial pour partir sereinement. Mais que se passe-t-il si vous êtes déjà en cumul emploi-retraite, c'est-à-dire que vous percevez une pension de base tout en exerçant encore votre activité ? Pouvez-vous encore bénéficier des droits liés à votre bail commercial, notamment la déspécialisation (changement d'activité autorisé dans le bail) en vue de sa cession ?
Une question que se posent chaque année des centaines de propriétaires de murs commerciaux, souvent réticents à voir leur local changer d'affectation. Pourtant, la loi (article L. 145-51 du Code de commerce) offre au preneur qui demande à bénéficier de ses droits à la retraite la possibilité d'obtenir la déspécialisation de son bail pour le céder. Mais jusqu'en 2011, une incertitude planait : cette faculté est-elle ouverte à celui qui est déjà en situation de cumul emploi-retraite ? La Cour de cassation a tranché par un arrêt du 23 novembre 2011, apportant une réponse claire et favorable aux commerçants.
Cette décision, rendue dans une affaire opposant une locataire à son bailleur à Pau, a été confirmée par la haute juridiction. Elle affirme que le preneur en cumul de retraite de base et d'activité professionnelle peut demander la déspécialisation pour céder son bail, dès lors qu'il sollicite sa retraite complémentaire. Un revirement qui sécurise les transactions et rassure les cédants comme les acquéreurs.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Mme X, locataire de locaux commerciaux à usage de bar-restaurant à Pau, avait exploité son fonds pendant des années. Arrivée à l'âge de la retraite, elle avait commencé à percevoir sa pension de base tout en continuant son activité, conformément aux dispositions de la loi du 21 août 2003 sur le cumul emploi-retraite. Souhaitant passer la main, elle avait conclu une cession de droit au bail au profit de la SARL Z en mai 2008, avec un changement d'activité (déspécialisation) pour une activité de bar-restaurant. Elle avait notifié cette cession à son bailleur, qui avait refusé de l'accepter.
Le bailleur, propriétaire des murs, estimait que Mme X ne pouvait pas invoquer la déspécialisation prévue à l'article L. 145-51 du Code de commerce, car elle ne demandait pas à « bénéficier de ses droits à la retraite » au sens strict : elle était déjà à la retraite pour la pension de base. Selon lui, la déspécialisation n'était ouverte qu'au preneur qui cessait totalement son activité pour partir à la retraite, pas à celui qui cumulait emploi et retraite.
Le litige a été porté devant le tribunal de commerce, puis la cour d'appel de Pau, qui a donné raison à Mme X le 12 juillet 2010. Le bailleur s'est pourvu en cassation. La Cour de cassation, dans son arrêt du 23 novembre 2011, a rejeté le pourvoi, confirmant ainsi que la déspécialisation est ouverte au preneur qui perçoit déjà une retraite de base et demande à bénéficier de sa retraite complémentaire. Une décision qui a fait jurisprudence et qui s'applique désormais partout en France, y compris à Bourges, Vierzon ou Mehun-sur-Yèvre.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Pour comprendre l'arrêt, il faut d'abord saisir le texte de base : l'article L. 145-51 du Code de commerce. Ce texte permet au preneur d'un bail commercial qui « demande à bénéficier de ses droits à la retraite » d'obtenir la déspécialisation de son bail (c'est-à-dire l'autorisation de changer l'activité prévue au bail) en vue de le céder à un tiers. La déspécialisation est une faveur accordée au locataire âgé pour faciliter la transmission de son fonds.
La question était : que signifie « demander à bénéficier de ses droits à la retraite » ? Le bailleur soutenait une interprétation restrictive : seul le preneur qui cesse toute activité et liquide l'ensemble de ses droits (base et complémentaire) peut prétendre à la déspécialisation. Or, Mme X, déjà retraitée de base, continuait à travailler et ne demandait que sa retraite complémentaire. Selon le bailleur, elle ne remplissait pas la condition.
La Cour de cassation a rejeté cette analyse. Elle a jugé que le texte ne distingue pas entre retraite de base et retraite complémentaire. Dès lors que le preneur demande à bénéficier de ses droits à la retraite — et que cette demande est effective (ici, la retraite complémentaire) — il peut obtenir la déspécialisation, même s'il est déjà en cumul emploi-retraite pour la pension de base. La haute juridiction s'est appuyée sur la loi du 21 août 2003, qui a assoupli les conditions du cumul emploi-retraite, pour considérer que l'esprit du texte est de favoriser la transmission des fonds de commerce sans pénaliser ceux qui souhaitent continuer une activité.
Cette interprétation est libérale et cohérente avec l'objectif du législateur : éviter que des commerçants âgés soient bloqués dans leur cession par un bailleur récalcitrant. Elle confirme que le cumul emploi-retraite n'est pas un obstacle à la déspécialisation, ce qui sécurise les transactions immobilières commerciales.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les propriétaires bailleurs, cette décision signifie que vous ne pouvez pas vous opposer à une cession de bail avec déspécialisation au seul motif que votre locataire est déjà à la retraite de base. Si votre locataire demande sa retraite complémentaire et souhaite céder son bail avec un changement d'activité, vous devez l'accepter, sauf mo
