参考判决： cc • 编号 24-10.524 • 2026年2月19日 • 查看判决 →
您已经签署了一份位于马赛（Marseille）的漂亮别墅的销售承诺，但在此期间，市政府批准了一项自然灾害预防计划（PPRN），将您的土地划为洪水区。卖方对此只字不提。在公证契约签署当天，风险状况报告（ERNP）未更新。您能做什么？这个问题每年有数百名买家提出，尤其是在自然灾害频发的法国南部。
在2026年2月19日的一项判决（编号 24-10.524）中，法国最高法院明确回答：如果PPRN在公证契约之前已获批，卖方必须用更新的风险状况报告补充技术诊断档案（DDT）。否则，买方可以要求解除买卖（取消）或降低价格。该判决确认了恒定的判例，但就义务生效的时间提供了有用的澄清。
简而言之，仅凭一份负面城市规划证书（certificat d'urbanisme négatif，表明无法建造）不足以免除卖方的告知义务。必须有一份更新的文件。如何应对？以下是对该判决的全面分析，并为业主、买家及房地产专业人士提供具体建议。
事实：一个每天都会发生的故事
M. 和 Mme A，一对退休夫妇，于2012年3月在罗讷河口省（Bouches-du-Rhône）的热梅诺（Gemenos）购买了一栋房子。卖方M. X向他们提供了一份销售承诺时的风险状况报告，其中提到一个正在制定中的PPRN（prescrit）。但在销售承诺和公证契约（2012年2月28日）之间，省长（préfet）批准了PPRN。卖方没有更新风险状况报告。2016年9月14日，A夫妇申请了一份负面城市规划证书，并获得批准：该房屋现在位于洪水区，任何建设都被禁止。他们随后发现PPRN在出售前就已获批。认为受到欺骗，他们起诉卖方，要求解除买卖或获得损害赔偿。
卖方辩称，2016年的负面城市规划证书针对的是2016年（而非2012年）的一项后续法令。但A夫妇反驳称，2016年的证书是基于2012年批准的PPRN。艾克斯-普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）支持了他们的主张：卖方本应在公证契约前更新风险状况报告。卖方上诉至最高法院，但最高法院驳回了上诉。最高法院确认，即使销售承诺在PPRN批准之前签署，卖方也有义务在公证契约之日提供更新的风险状况报告。
法院的推理——深入解析
法国最高法院的判决基于《环境法典》（Code de l'environnement）第L. 125-5条和第L. 562-4条（规定买方有权了解自然灾害信息）以及《建筑与住宅法典》（Code de la construction et de l'habitation）第L. 271-4条和第L. 271-5条（规定技术诊断档案的内容）。最高法院重申，风险状况报告必须在公证契约前六个月内出具（《环境法典》第L. 125-5条第5款）。如果PPRN在销售承诺和公证契约之间获得批准，卖方必须提供更新的文件，否则买方可以要求解除买卖或降低价格。
在本案中，卖方辩称2016年的负面城市规划证书针对的是后续法令。但最高法院指出，该证书明确提到了2012年2月28日的省长令，该令批准了PPRN。因此，卖方不能无视风险在出售前就已存在的事实。最高法院维持了上诉法院的推理，即卖方未能履行告知义务。很少有人知道，这一义务是合同前的告知义务，即使买方没有要求，卖方也负有此项义务。换句话说，卖方必须主动更新诊断报告。
该判决并非判例的逆转：它符合保护买方的判例趋势。法国最高法院此前已有类似判决（Civ. 3e, 2016年9月22日，编号 15-18.312）。但在此案中，最高法院明确了一点：仅仅因为负面城市规划证书在出售之后出具，并不能免除卖方的责任；重要的是PPRN的批准日期。但需注意：如果PPRN在公证契约之后才获批，卖方无需提及。
对您具体意味着什么
对买方：您必须核实销售承诺时提供的风险状况报告在公证契约之日是否已更新。如果没有，您可以在签署前要求更新。如果您已经签署，您有5年时间（自发现瑕疵之日起）采取法律行动（普通法时效）。例如，如果您于2025年3月在马赛购买了一栋房屋，而2025年2月批准的PPRN未被提及，您可以要求解除买卖或降价。在我的实践中，我曾见过降价幅度高达房产价值的20%。
对卖方：您必须在每次签署前向市政府或省政府了解PPRN的进展状态。如果PPRN在销售承诺和公证契约之间获批，您必须让认证诊断师出具一份新的风险状况报告。否则，您可能面临买卖取消和损害赔偿的风险。具体示例：在热梅诺，如果卖方未更新风险状况报告，以30万欧元出售的房屋可能被要求退回全款或支付6万欧元的降价。
对房地产专业人士（中介、公证人）：您必须核实技术诊断档案是否完整且最新。您的责任可能因未尽咨询义务而被追究。如果您是租户，该判决不直接涉及您，但可能影响高风险地区的租金水平。
避免此类纠纷的四个建议
- 在签署销售承诺前，向市政府询问是否存在已制定或已批准的PPRN。 索取信息性城市规划证书。在马赛，您可以在市政府网站上在线办理。
- 要求卖方提供公证契约之日六个月内出具的风险状况报告。 如果销售承诺在几个月前签署，请要求更新。
- 聘请认证诊断师进行风险状况评估。 不要满足于自制文件。专业人员能确保信息可靠。
- 保留所有文件。 保存销售承诺、公证契约、诊断报告以及与市政府的所有通信。一旦发生纠纷，这些证据至关重要。
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深入探讨：相关判例与演变
法国最高法院早在2016年就已做出类似判决（Civ. 3e, 2016年9月22日，编号 15-18.312）：卖方必须在出售前告知买方任何已知的自然风险。最近，最高法院还判决风险状况报告必须包括即使是已制定（prescrit）的风险（Civ. 3e, 2021年3月10日，编号 20-11.025）。因此趋势明确：法官保护买方免受信息遗漏的影响。
但需注意：法律在不断演变。自2024年1月1日起，风险状况报告已纳入技术诊断档案（DDT），必须提供，否则买卖无效。2026年的判决符合这一逻辑。未来，可以预见法院对诊断报告的有效期要求将越来越严格。
常见问题
1. 什么是PPRN？ 自然灾害预防计划是一份划定面临风险（洪水、滑坡、森林火灾等）区域的文件，可能禁止或规范建筑。
2. 如果PPRN仅处于制定阶段（尚未批准），卖方是否需要更新风险状况报告？ 不需要，义务仅在PPRN批准后才产生。但如果PPRN已制定，卖方必须在初始风险状况报告中提及。
3. 如果卖方未更新风险状况报告，我可以取消买卖吗？ 是的，您可以要求解除买卖（取消）或降低价格。您必须在发现遗漏后的5年内采取行动。
4. 更新风险状况报告的费用是多少？ 根据诊断师不同，费用在30至80欧元之间。相对于面临的法律风险，这是一笔小数目。
5. 如果我已经签署了合同，后来才发现遗漏，该怎么办？ 咨询专门从事房地产法的律师。您可以向卖方发送正式通知，随后提起法律诉讼。
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