Decisione di riferimento : cc • N° 18-12.779 • 2019-05-15 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari a Lagny-sur-Marne di un appartamento di cui detenete l'usufrutto (il diritto di utilizzare il bene e di percepirne i canoni di locazione), e i vostri figli ne sono nudi proprietari (hanno la proprietà, ma non l'uso). Un creditore personale vi persegue per un debito personale. Può pignorare la quota del vostro usufrutto nel prezzo di vendita dell'immobile? La Corte di Cassazione risponde sì, ed è una rivoluzione per i creditori. Come è possibile?
Questa decisione del 15 maggio 2019 chiarisce un punto cruciale: l'usufrutto è un diritto reale (un diritto su una cosa) che può essere pignorato individualmente, anche se la nuda proprietà è detenuta in indivisione con un terzo. In pratica, un creditore può chiedere la vendita dell'immobile e farsi pagare sulla parte del prezzo corrispondente all'usufrutto. Il che fa riflettere gli usufruttuari indebitati.
Che siate proprietari a Torcy, inquilini a Meaux, o professionisti del settore immobiliare, questa giurisprudenza cambia le carte in tavola. Analizziamo i fatti, il ragionamento dei giudici e, soprattutto, cosa dovete fare per proteggere i vostri diritti.
I fatti: una storia come tante
La signora Place era usufruttuaria di un appartamento situato a Torcy (Seine-et-Marne). Deteneva anche un quarto in piena proprietà (usufrutto + nuda proprietà) nella successione del suo coniuge defunto. Il resto della nuda proprietà apparteneva ai suoi figli, in indivisione (comproprietà senza divisione materiale). Un creditore personale della signora Place ha ottenuto un pignoramento presso terzi (pignoramento di una somma di denaro) sul prezzo di vendita dell'immobile, dopo che questo è stato venduto in una procedura di licitazione (vendita forzata di un bene indiviso).
I figli della signora Place hanno contestato il pignoramento, sostenendo che l'usufrutto era indiviso con la nuda proprietà, e che il creditore poteva pignorare solo la quota indivisa della madre, e non la totalità del valore dell'usufrutto. Ritenevano che il prezzo di vendita dovesse essere ripartito tra tutti i comproprietari indivisi secondo le loro quote, senza distinguere il valore dell'usufrutto.
La corte d'appello di Parigi ha dato ragione ai figli, annullando il pignoramento. Il creditore ha proposto ricorso in Cassazione. La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza d'appello, ritenendo che l'usufrutto è un diritto reale distinto dalla nuda proprietà. La signora Place aveva un diritto proprio sulla porzione del prezzo corrispondente al valore del suo usufrutto, che non era indiviso. Il creditore poteva quindi pignorarlo.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si è basata sull'articolo 578 del Code civil (definizione di usufrutto: diritto di godere di cose di cui un altro ha la proprietà) e sull'articolo 582 (l'usufruttuario ha il diritto di godere di ogni specie di frutti). Ma soprattutto, ha ricordato che l'usufrutto è un diritto reale (un diritto su una cosa, come la proprietà) che può essere pignorato come qualsiasi altro bene, indipendentemente dalla nuda proprietà.
Il ragionamento dei giudici è chiaro: « l'usufrutto è un diritto reale che si trasferisce sul prezzo di vendita dell'immobile ». In altre parole, quando l'immobile viene venduto, l'usufrutto si trasforma in un credito sul prezzo. Questo credito appartiene al solo usufruttuario, e non all'indivisione. Quindi, il creditore personale dell'usufruttuario può pignorarlo.
Questa decisione conferma una giurisprudenza precedente (Civ. 1re, 15 maggio 2008, n°07-13.277) che già ammetteva il pignoramento dell'usufrutto. Ma innova precisando che anche se l'usufruttuario è in indivisione con terzi sulla nuda proprietà, il suo usufrutto rimane un diritto distinto pignorabile. I giudici di merito (corte d'appello) avevano commesso un errore considerando l'usufrutto « indiviso » con la nuda proprietà: in realtà, sono due diritti diversi, anche se riguardano lo stesso bene.
In pratica, ciò significa che per calcolare ciò che il creditore può pignorare, si deve valutare il valore dell'usufrutto (ad esempio, secondo la tabella fiscale: 50% del valore del bene se l'usufruttuario ha 50 anni) e pignorare tale somma sul prezzo di vendita. Il resto del prezzo (corrispondente alla nuda proprietà) spetta ai nudi proprietari.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per un proprietario usufruttuario indebitato, questa decisione è un avvertimento. Se dovete denaro a un creditore, questi può potenzialmente pignorare il vostro usufrutto, anche se siete solo parzialmente proprietari. Immaginiamo che siate usufruttuari al 100% di un bene del valore di 200.000 €, e che i vostri figli siano nudi proprietari. Se un creditore vi chiede 40.000 €, può far vendere il bene e pagarsi sui 60.000 € corrispondenti al valore del vostro usufrutto (se avete 60 anni, valore stimato al 30% del bene, cioè 60.000 €). Perdete il vostro diritto di uso e di percezione dei canoni di locazione.
Per un creditore, questa decisione apre una via di ricorso efficace. A Lagny-sur-Marne, un creditore può ora pignorare direttamente la quota di usufrutto nel prezzo di vendita, senza attendere la divisione dell'indivisione. Può anche provocare la vendita del bene mediante licitazione se necessario.
Per un nudo proprietario, è motivo di preoccupazione: la vendita forzata dell'immobile può essere ordinata per un debito che non è il vostro. Sarete quindi costretti a vendere la vostra parte (la nuda proprietà) con un usufruttuario inadempiente. Riceverete la vostra quota del prezzo, ma perderete l'immobile.
Se vi trovate in questa situazione, dovete verificare se siete usufruttuari o nudi proprietari, e anticipare i rischi. Ad esempio, se siete usufruttuari e avete debiti, considerate di vendere il vostro usufrutto prima che venga pignorato.
