参考判决： cc • N° 23-12.385 • 2025-01-23 • 查看判决 →
想象一下：您刚在Parentis-en-Born买了一栋房子，带有一个通向小路的漂亮花园。为了进入您的车库，您一直使用这条小路——至少，前任业主一直这么用。但您的新邻居，他买了相邻的地块，决定封闭他的地块并禁止您通行。您心想：“肯定有通行权，这很明显！”然而，法院却判您败诉。为什么？因为役权（servitude是一种不动产物权，为另一块土地的利益而负担一块土地）的标志必须在土地分割的确切时刻存在，而不是之后。法国最高法院（Cour de cassation）的这一判决澄清了一个关键点：即使土地被合并后又再次分割，重要的是第一次分割的日期。换言之，仅仅标志今天明显还不够：它们在初始分割时也必须明显。很少有人知道，即使历任业主未加抗议地容忍了使用，这一规则也适用。那么，如何知道您的役权是否有效？本文通过Biscarrosse和Parentis-en-Born的具体案例为您全面解释。
事实：一个日常发生的故事
S先生和夫人是Parentis-en-Born一栋房屋的业主，该房屋于2010年购入。他们的土地与T先生和夫人的土地相邻，后者于2015年购入。这两块地原属于同一大庄园，于1985年由家父（当时的唯一业主）分割。在分割时，一条土路穿过T先生的地块，以便另一地块通往公路。这条小路在1985年的买卖文书中没有提及，但很明显：有车辙、大门等。三十年来，没有人对通行提出异议。但在2018年，T先生决定建造一堵墙并封锁通道。S一家起诉要求承认家父指定役权（servitude par destination du père de famille，即在土地分割时自动设立的役权，无需书面文契，但要求分割时存在役权的明显标志）。
初审法院判他们胜诉：明显标志已确立。但T先生提出上诉。波尔多上诉法院（cour d'appel de Bordeaux）撤销了判决：它认为明显标志应在分割之日评估，而非S一家取得之日。在本案中，小路在分割后已被修改（新的路面、更换了大门）。S一家向最高法院（Cour de cassation）上诉，主张只要分割时标志存在，即使土地随后被合并又再次分割，家父指定即构成权利凭证。最高法院驳回上诉：它确认应以初始分割日期为准，而非后续分割。换言之，如果标志后来消失又重现，役权不会复活。
有趣的是，S一家败诉是因为他们未能证明小路在1985年与2018年状态相同。在我的实践中，我遇到过一些案件，业主认为他们拥有役权是因为“一直这么用”，但无法证明设施在分割前就已存在。结果是数月的诉讼和高额律师费。
最高法院依据《法国民法典》（Code civil）第693条，该条规定家父指定对于持续且明显的役权构成权利凭证。对于不持续役权（如通行权），第694条额外要求书面文契。本案涉及通行权（不持续役权），因此需要书面文契，但S一家主张家父指定作为权利凭证。最高法院提醒，即使对于持续且明显的役权，家父指定也要求在土地分割时存在役权的明显标志。无论土地后来的历史如何（合并后又分割）都是如此。
简而言之，最高法院明确指出关键时点是第一次分割土地的时刻。如果在此次分割后，土地被合并（例如被同一人买回）然后又再次分割，这次新的分割不会产生役权。因此必须参照初始分割。换言之，历任业主不能仅仅通过持续使用通道来“重新创造”役权。
但请注意：这一判决并不改变持续且明显役权（如埋地水管）的规则，这些役权可以通过家父指定无需文契而设立。但它提醒，证明责任在于主张役权的一方。他必须证明标志在分割之日存在，例如通过航拍照片、旧公证文书或证词。在S一家的案件中，他们未能证明小路在1985年状态相同。上诉法院认定小路已被修改，最高法院予以认可。
许多人不知道的是，此前的判例存在分歧：一些上诉法院认为只要取得时标志明显就足够了。最高法院终结了这种不确定性：应以初始分割为准。因此这是确认而非推翻。
对于业主来说，这一判决有直接影响。如果您在Biscarrosse或Parentis-en-Born购买了土地，并使用穿越邻居土地的通道或管道，您必须核实分割的时间。如果分割发生在近期（10年内），您仍可以证明明显标志。但如果发生在30年前，您需要确凿的证据。具体例子：您在2020年买了房子，土地于1985年分割。通道在1990年铺设了柏油。您不能援引家父指定，因为柏油铺设是在分割之后。因此您需要通过公证文书获得约定役权（servitude conventionnelle）或通过三十年时效取得（prescription trentenaire，持续使用30年）。
对于购房者，这是一个警示：在购买看似享有通行权的房产前，请让公证人或专业律师核实分割的起源。要求查看初始分割文书。如果未提及，则协商降价或要求卖方规范役权。
对于租户，问题不那么直接，但如果您租用带有通行权的房屋，请确保租赁合同中提及。否则，业主可能收回通行权。
最后，对于房地产专业人士（经纪人、公证人），这一判决提醒在文书中准确描述役权的重要性。公证人若遗漏役权，可能承担职业责任（《法国民法典》第1240条）。在Biscarrosse，一名房地产经纪人因未告知通行权信息而向买方赔偿了15,000欧元。
四个避免此类纠纷的建议：
- 购买前，核实初始分割文书。要求公证人提供原始土地分割文书。如果分割超过10年，要求提供非时效证明或约定役权。
- 取得后立即拍照。拍摄通道、管道等照片并注明日期。如果多年后发生纠纷，这可以作为证据。
- 发生争议时请执法员见证。如果邻居威胁封锁，请执法员（huissier）出具现场勘验报告（约200欧元），这可能在法庭上起到决定性作用。
- 在买卖文书中注明役权。如果您是卖方，别忘了在文书中注明主动和被动役权。这可以保护您免受买方追索。
深入探讨：相关判例与演变
最高法院在2014年11月13日的一项判决（n° 13-22.567）中已裁定，家父指定只能源于单一土地的分割，且标志必须在该日期存在。2025年1月23日的判决确认了这一路线，但明确指出即使土地后来合并也不改变参考日期。这对依赖长期使用的业主来说是一个严厉的立场。
然而，对于持续且明显的役权，判例仍然较为灵活。例如，埋地水管可以通过家父指定设立，即使在地表不可见，只要其路线明显（检查井、排水口）。但注意：最高法院要求标志是“永久的”（2022年1月12日判决）。
这一判决符合不动产交易法律保障化的趋势：倾向于书面役权而非默示役权。未来很可能会立法要求在买卖文书中注明所有役权。
实际操作：应该做什么
如果您认为拥有家父指定役权，请核对清单：
- 获取初始分割文书（向公证人或不动产公示部门索要）。
- 寻找分割日期时明显标志的证据：旧航拍照片（remonterletemps.ign.fr网站）、邻居证词、执法员勘验报告。
- 如果找不到足够证据，联系供役地业主协商约定役权（费用：公证费 + 可能的补偿金）。
- 如果遭拒，可以起诉，但注意证明责任在您。专业律师会帮助您评估胜算。
常见问题：
- 我可以使用一条用了20年但没有权利凭证的通道吗？可以，如果您能证明连续、和平、公开且非模棱两可地使用了30年（取得时效）。但家父指定仅适用于分割时标志存在的情况。
- 如果邻居封锁了我一直使用的通道怎么办？向司法法院（tribunal judiciaire）申请紧急审理（référé）要求恢复原状。但请准备好证据。
- 役权诉讼费用是多少？律师费在3,000至10,000欧元之间，视复杂程度而定。调解可能更便宜（约500欧元）。
- 公证人能在文书中创设家父指定役权吗？不能，家父指定源于分割，而非文书。但公证人可确认明显标志的存在并注明，这有助于证明。
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