Referenzentscheidung : cc • Nr. 89-14.243 • 1991-01-23 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer in Tarnos, in den Landes, eines Hauses mit einer atemberaubenden Aussicht auf den Ozean. Ihr Nachbar hingegen hat ein unbebautes Grundstück direkt davor. Sie waren immer überzeugt, dass Ihr Aussichtsrecht durch den Teilungsakt der Parzellierung garantiert sei. Doch eines Tages beschließt er, ein zweistöckiges Gebäude zu errichten, das Ihren Horizont versperrt. Sie verklagen ihn, und dann die Überraschung: Die Richter berücksichtigen nicht nur, was geschrieben steht, sondern auch, was Sie zum Zeitpunkt des Kaufs im Kopf hatten. Genau das hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 23. Januar 1991 (Nr. 89-14.243) entschieden.
Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: Ist mein Recht auf Aussicht, Durchgang oder Wasserabfluss wirklich allein dadurch geschützt, dass es seit jeher besteht? Die Antwort ist differenziert. Das Urteil des Kassationsgerichtshofs lehrt uns, dass bei einer Grunddienstbarkeit durch Bestimmung des Familienoberhaupts (die durch die Teilung eines einzigen Grundstücks in mehrere Parzellen entsteht) die Absicht, sie zu begründen, durch äußere, sogar nach dem Teilungsakt liegende Umstände bewiesen werden kann. Kurz gesagt: Selbst wenn der Akt nichts sagt, können die Richter anderswo nach Indizien suchen.
Aber Vorsicht: Diese Flexibilität hat Grenzen. In der entschiedenen Sache hatten die Eheleute A... ein Grundstück in einer Parzellierung gekauft und geglaubt, eine Aussichtsdienstbarkeit auf das Nachbargrundstück zu genießen. Die Eheleute Y..., Eigentümer des Nachbargrundstücks, bauten und versperrten die Aussicht. Die A... verklagten die Y... auf Anerkennung der Dienstbarkeit. Das Berufungsgericht lehnte ab mit der Begründung, dass die Verkäufer zum Zeitpunkt der Teilung bereits die Parzellierung geplant hätten und die Anbaudienstbarkeit (die das Bauen an der Grenze erlaubt) unweigerlich umgesetzt würde. Der Kassationsgerichtshof bestätigte diese Argumentation. Mit anderen Worten: Wenn die Absicht, das Grundstück nicht mit einer Dienstbarkeit zu belasten, feststeht, selbst durch spätere Tatsachen, besteht die Dienstbarkeit nicht.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr und Frau A... kauften 1985 ein Haus in Tarnos in einer 1972 angelegten Parzellierung. Das Lastenheft sah eine Anbaudienstbarkeit (Möglichkeit, an der Grenze zu bauen) für die Grundstücke vor, aber nichts war über eine Aussichtsdienstbarkeit gesagt. Die Eheleute A... glaubten stets, dass ihre Aussicht auf den Garten des Nachbargrundstücks geschützt sei. 1987 beantragten die Eheleute Y..., Eigentümer des Nachbargrundstücks, eine Baugenehmigung für ein Haus mit einem Stockwerk, das die Aussicht der A... versperren würde. Diese verklagten daraufhin die Y... vor dem Tribunal de grande instance von Mont-de-Marsan und beantragten die Anerkennung einer Aussichtsdienstbarkeit durch Bestimmung des Familienoberhaupts (Artikel 693 des Code civil).
Das Gericht wies die Klage der A... in erster Instanz ab. Sie legten Berufung ein. Das Berufungsgericht Pau bestätigte das Urteil und befand, dass die A... sich auf keine Dienstbarkeit berufen könnten. Warum? Weil der Parzellierer bei der Teilung der Grundstücke die Schaffung einer Parzellierung geplant hatte und die Anbaudienstbarkeit früher oder später umgesetzt würde, was der Absicht widersprach, eine dauerhafte Aussichtsdienstbarkeit zu begründen. Die A... legten Kassation ein mit der Begründung, der Teilungsakt enthalte nichts, was der Dienstbarkeit widerspreche, und die offensichtlichen Anzeichen (die vorhandenen Fenster) reichten aus, um die Dienstbarkeit zu begründen.
Der Kassationsgerichtshof wies ihre Beschwerde zurück. Er entschied, dass das Berufungsgericht seine Entscheidung rechtmäßig begründet habe, indem es sich auf äußere Umstände (das Parzellierungsprojekt) und sogar spätere (die Umsetzung der Anbaudienstbarkeit) stützte. Damit lockerte er die Strenge des Artikels 693 des Code civil, der normalerweise einen schriftlichen Titel oder offensichtliche Anzeichen verlangt. Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung eröffnet den Weg zu einem breiteren Beweis der Absicht des ursprünglichen Eigentümers, aber auch zu einer leichteren Anfechtung offensichtlicher Dienstbarkeiten.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Zum Verständnis muss der rechtliche Rahmen in Erinnerung gerufen werden. Eine Grunddienstbarkeit durch Bestimmung des Familienoberhaupts ist in Artikel 693 des Code civil vorgesehen: Wenn zwei Grundstücke demselben Eigentümer gehören und dieser sein Grundstück in mehrere Parzellen teilt, bestehen die vorhandenen Dienstbarkeiten (wie Aussicht, Durchgang) automatisch fort, ohne dass es eines schriftlichen Akts bedarf, sofern sie offensichtlich sind (z. B. ein Fenster). Diese Regel hat jedoch eine Ausnahme: Enthält der Teilungsakt gegenteilige Bestimmungen, erlischt die Dienstbarkeit.
Im vorliegenden Fall argumentierten die Eheleute A..., dass der Teilungsakt (das Lastenheft der Parzellierung) nichts gegen die Aussichtsdienstbarkeit sage und die Fenster ihres Hauses offensichtliche Anzeichen seien. Daher bestehe die Dienstbarkeit von Rechts wegen. Das Berufungsgericht sah dies anders: Es blickte über den Akt hinaus. Es stellte fest, dass der Parzellierer von Anfang an die Absicht hatte, zu parzellieren und Bauten an der Grenze (Anbaudienstbarkeit) zu ermöglichen, was die Aussichtsdienstbarkeit unmöglich machte. Wie bewies es diese Absicht? Durch äußere Umstände: das Parzellierungsprojekt, die Pläne und sogar den späteren Bau der Y..., der die Anbaudienstbarkeit umsetzte. Der Kassationsgerichtshof billigte diese Methode. Er entschied, dass die Absicht des ursprünglichen Eigentümers, keine Dienstbarkeit zu begründen, aus allen Umständen abgeleitet werden kann, auch aus späteren. Dies ist eine wichtige Lockerung: Bisher verlangte die Rechtsprechung, dass die gegenteilige Absicht aus dem Teilungsakt selbst hervorgeht. Nun können auch externe Elemente herangezogen werden.
