Decisione di riferimento: cc • N° 17-20.280 • 2018-06-14 • Consulta la decisione →
Immaginate di essere proprietari di una bella bastide a Mougins, immersa nelle colline. Avete accesso al vostro terreno tramite una servitù di passaggio (un diritto di circolare sul terreno altrui) che attraversa la proprietà del vostro vicino. Tutto bene fino al giorno in cui decidete di installare una piscina o ampliare la casa. Per farlo, avete bisogno di far passare tubature dell'acqua e dell'elettricità sotto questo sentiero. Il vostro vicino si oppone categoricamente. Chi ha ragione?
Questa situazione la incontro regolarmente nel mio studio tra Grasse e Mougins. I proprietari spesso pensano che il diritto di passaggio includa automaticamente quello di posare tubi nel sottosuolo. Ma la realtà giuridica è più complessa, e una recente decisione della Corte di cassazione lo ha ricordato con forza.
Il 14 giugno 2018, i più alti magistrati francesi hanno risolto una questione cruciale: una servitù di passaggio dà il diritto di far passare tubature nel sottosuolo? La loro risposta è chiara e cambierà il modo in cui affrontate i vostri progetti immobiliari. Ma cosa cambia esattamente per voi, proprietario, inquilino o professionista del settore?
I fatti: una storia che capita ogni giorno
La storia inizia con la SARL Colline des Camélias, una società che possiede un terreno edificabile. Per accedervi, beneficia di una servitù di passaggio sulla rue des Marquis, una strada privata appartenente a un altro proprietario. Tutto procede bene per anni, finché la società decide di costruire sul suo terreno.
Per alimentare la futura costruzione con acqua ed elettricità, la SARL Colline des Camélias prevede di far passare tubature nel sottosuolo dell'area della servitù (la zona precisa in cui si esercita il diritto di passaggio). Ritiene che questo diritto sia incluso nella sua servitù di passaggio. Dopotutto, come costruire senza allacciamenti?
Ma il proprietario del terreno attraversato dalla servitù non è di questo avviso. Contesta fermamente questa installazione, ritenendo che costituisca un aggravamento della servitù (un aumento del suo carico o della sua estensione). Per lui, il diritto di passaggio si limita alla circolazione in superficie, punto e basta. I lavori di canalizzazione, interrati nel suo sottosuolo, vanno secondo lui oltre quanto inizialmente previsto.
Il conflitto si inasprisce e arriva davanti ai tribunali. La SARL Colline des Camélias adisce la giustizia per far riconoscere il suo diritto a installare queste tubature. Sostiene che senza questa possibilità, la sua servitù di passaggio diventa inutile per costruire. Il proprietario del fondo servente (il terreno che sopporta la servitù) mantiene la sua opposizione, temendo per il suo sottosuolo e ritenendo che gli venga imposto un onere aggiuntivo non previsto.
I giudici di merito, quelli che esaminano i fatti in primo grado e in appello, dovranno risolvere questa controversia. Analizzano il titolo istitutivo della servitù (l'atto che ha creato questo diritto, spesso un atto notarile o una decisione giudiziaria). Cosa dice esattamente questo documento? Prevede esplicitamente la possibilità di far passare tubature? È tutta qui la questione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione, nella sua sentenza del 14 giugno 2018, adotta un ragionamento rigoroso che merita di essere spiegato passo dopo passo. I magistrati ricordano innanzitutto un principio fondamentale del diritto delle servitù: l'interpretazione restrittiva. In altre parole, una servitù non può estendersi oltre quanto espressamente previsto nel titolo che la istituisce.
Il fondamento giuridico di questa posizione si trova negli articoli 686 e 697 del Codice civile. L'articolo 686 dispone che le servitù possono essere stabilite solo dal titolo (l'atto giuridico che le crea). L'articolo 697 precisa che il proprietario del fondo dominante (colui che beneficia della servitù) può usare la servitù solo nei limiti fissati dal titolo. In chiaro, ciò che non è scritto non esiste.
La Corte esamina quindi il titolo istitutivo della servitù di passaggio di cui beneficia la SARL Colline des Camélias. Se questo documento non menziona esplicitamente il diritto di far passare tubature nel sottosuolo, allora questo diritto non esiste. I giudici ritengono che l'installazione di tubature costituisca effettivamente un aggravamento della servitù, poiché aggiunge un nuovo onere al fondo servente.
Ma attenzione: la Corte non dice che è impossibile. Precisano che una servitù di passaggio può conferire il diritto di far passare tubature nel sottosuolo... ma solo se il titolo istitutivo di tale servitù lo prevede espressamente. La differenza è capitale. Tutto dipende quindi da ciò che è scritto nell'atto.
In questa vicenda, il titolo non prevedeva questa possibilità. La SARL Colline des Camélias non poteva quindi imporre questa installazione al proprietario del fondo servente. I magistrati respingono la sua richiesta, confermando così la decisione dei giudici d'appello. Quello che pochi sanno è che anche se la tubatura sembra necessaria per
