Decisione di riferimento: cc • N° 73-10.542 • 1974-06-25 • Consulta la decisione →
Avete appena acquistato una casa con giardino a Sophia-Antipolis e, per accedere al vostro garage, dovete attraversare la proprietà del vostro vicino. Fin qui tutto bene: una servitù di passaggio è iscritta nell'atto notarile. Ma cosa succede se il vostro vicino vende una parte del suo terreno? O se decidete di dividere la vostra particella per costruire una seconda abitazione? La domanda è semplice: il diritto di passaggio giova a ciascuna particella derivante dalla divisione o, al contrario, si estingue?
Questo interrogativo, centinaia di proprietari nelle Alpi Marittime e nelle Landes se lo pongono ogni anno. E la risposta è data dalla Corte di cassazione in una sentenza fondamentale del 25 giugno 1974, ancora attuale. In sintesi, l'Alta Corte ha stabilito: quando il fondo dominante (quello che beneficia della servitù) viene diviso, ogni lotto continua a godere del passaggio, a condizione che ciò non aggravi la condizione del fondo servente (quello che subisce il passaggio).
Un principio apparentemente semplice, ma le cui conseguenze pratiche sono numerose, specialmente in materia di condominio, lottizzazione o divisione successoria. Analisi di una decisione che, cinquant'anni dopo, continua a regolare i rapporti di vicinato.
I fatti: una storia come tante
Siamo negli anni '70. Il signor Danneels è proprietario di un terreno (il fondo servente) che deve sopportare un passaggio a favore di una particella vicina appartenente a un certo Desbucquois. Questa particella comprende edifici e cortili e beneficia di una servitù di passaggio per tutta la sua superficie. Un giorno, Desbucquois decide di vendere una parte del suo terreno a un terzo. Ma il nuovo proprietario si vede negare l'accesso da Danneels, che ritiene che la servitù fosse legata all'intera particella e non alle sue frazioni. Danneels blocca il passaggio e Desbucquois lo cita in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni.
Il tribunale di primo grado dà ragione a Danneels, ritenendo che la divisione del fondo dominante avesse estinto la servitù. Ma la corte d'appello riforma questa sentenza e condanna Danneels al pagamento di danni e interessi. Danneels ricorre quindi in cassazione. Il suo argomento principale: l'atto notarile del 22 aprile 1958, che stabiliva che la servitù beneficiasse agli edifici situati sulla particella, sarebbe chiaro e preciso. Secondo lui, la divisione non poteva moltiplicare i diritti di passaggio.
Ma la Corte di cassazione rigetta il ricorso. Conferma la sentenza d'appello basandosi sugli articoli 686 e 700 del Codice civile. Per i giudici, dal momento che la servitù è stata stabilita per tutta la superficie del fondo dominante, ogni particella derivante dalla divisione ne beneficia, senza che la condizione del fondo servente sia aggravata. In altre parole, il proprietario del fondo servente non può opporsi al passaggio dei nuovi proprietari, anche se il numero di passaggi aumenta meccanicamente.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere la decisione, bisogna tornare ai testi. L'articolo 686 del Codice civile dispone: «È permesso ai proprietari di stabilire sulle loro proprietà o a favore delle loro proprietà le servitù che ritengono opportune, purché tuttavia i servizi stabiliti non siano imposti né alla persona né a favore della persona, ma solo a un fondo e per un fondo.» In altre parole, una servitù è legata al terreno, non alla persona. È il cosiddetto carattere propter rem della servitù (che segue il bene).
Inoltre, l'articolo 700 del Codice civile (antico articolo 700, oggi abrogato ma ripreso nell'articolo 686-1) precisa che «se il fondo dominante è diviso, la servitù rimane dovuta per ogni porzione, purché tuttavia non vi sia aggravamento della condizione del fondo servente.» È esattamente ciò che la Corte ha applicato in questa sentenza.
Quello che pochi sanno è che la nozione di aggravamento è interpretata in modo restrittivo dai giudici. Il semplice fatto che il passaggio sia utilizzato da più proprietari anziché da uno solo non è considerato un aggravamento, salvo che la servitù fosse inizialmente limitata a un uso personale (esempio: passaggio per un veicolo specifico). Nel nostro caso, la servitù era generale («per tutta la sua superficie»), quindi ogni lotto può utilizzarla.
Nella mia pratica, ho incontrato fascicoli in cui proprietari a Grasse tentavano di opporsi a una divisione invocando l'aggravamento. Ma i tribunali sono costanti: finché il numero di passaggi non aumenta in modo irragionevole o l'assetto della servitù non viene modificato, la divisione è autorizzata.
Cosa cambia per voi — concretamente
Proprietario di un fondo dominante: Se dividete il vostro terreno per vendere lotti, ogni acquirente beneficerà della servitù di passaggio esistente, anche se l'atto non la menziona espressamente. Attenzione però: dovete informare i vostri acquirenti dell'esistenza della servitù, e il notaio dovrà ricordarlo nell'atto di vendita. Esempio concreto: a Grasse
