Referenzentscheidung: cc • Nr. 24-17.240 • 2025-11-20 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer eines schönen Grundstücks in Mougins mit Blick auf die Hügel. Sie haben dieses Grundstück vor einigen Jahren gekauft, Ihr Haus darauf gebaut und genießen jeden Tag Ihren Garten. Aber: Um zu Ihrem Grundstück zu gelangen, müssen Sie das Grundstück Ihres Nachbarn überqueren. Anfangs gab es eine mündliche Vereinbarung, aber seit er einen Teil seines Grundstücks verkauft hat, verweigert er Ihnen nun die Durchfahrt. Was tun? Ist Ihr Grundstück wirklich ohne Zufahrt zur öffentlichen Straße?
Diese Situation begegnet mir regelmäßig in meiner Kanzlei, sei es in Grasse, Mougins oder Le Cannet. Eigentümer sitzen fest, können ihr Grundstück nicht erreichen, manchmal mit erheblichen finanziellen Auswirkungen. Die Frage, die immer wieder kommt: „Habe ich das Recht, einen Weg über das Nachbargrundstück zu verlangen?“
Der Kassationsgerichtshof hat genau diese Frage in einer Entscheidung vom 20. November 2025 beantwortet. Diese Rechtsprechung klärt einen entscheidenden Punkt: Wenn die fehlende Zufahrt auf die Teilung eines einheitlichen Grundstücks zurückzuführen ist, ändern sich die Spielregeln. Aber was bedeutet das konkret für Sie?
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Die Geschichte beginnt mit Herrn N, einem Eigentümer auf dem Land. Er besaß ursprünglich mehrere Parzellen, von denen einige bereits ohne Zufahrt waren. Im Laufe der Jahre bildete er durch aufeinanderfolgende Verkäufe ein einheitliches Grundstück, das als Ganzes nicht mehr ohne Zufahrt war. Mit anderen Worten: Durch die Zusammenlegung seiner Grundstücke hatte er einen Zugang zur öffentlichen Straße geschaffen.
Dann, durch Urkunde vom 24. Juli 1999, teilte Herr N dieses einheitliche Grundstück. Er verkaufte bestimmte Parzellen, darunter die Nummern 2, 5 und 7. Problem: Diese verkauften Parzellen waren nun ohne Zufahrt. Die neuen Eigentümer konnten sie nicht mehr direkt von der Straße aus erreichen. Sie beantragten daher die Einrichtung einer Grunddienstbarkeit des Notwegs (Recht, das Grundstück eines anderen zu überqueren) auf den verbleibenden Parzellen von Herrn N.
Der Konflikt eskalierte. Die Erwerber waren der Ansicht, Anspruch auf einen Weg zu haben, da ihre Grundstücke ohne Zufahrt waren. Herr N bestritt diese Verpflichtung. Der Fall ging vor Gericht, mit Wendungen auf jeder Ebene. Das Berufungsgericht hatte zunächst den Eigentümern der Grundstücke ohne Zufahrt recht gegeben, aber Herr N legte Kassationsbeschwerde beim Kassationsgerichtshof ein.
In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen ähnliche Situationen jahrelange Rechtsstreitigkeiten auslösten, mit Verfahrenskosten, die oft 10.000 € überstiegen. In Le Cannet, wo der Boden knapp ist, können solche Zugangsfragen ganze Immobilienprojekte blockieren.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hob das Urteil des Berufungsgerichts auf. Seine Argumentation stützt sich auf Artikel 684 des Code civil. Dieser Artikel sieht vor, dass „der Eigentümer, dessen Grundstücke ohne Zufahrt sind, […] einen Weg über die Grundstücke seiner Nachbarn verlangen kann“. Aber Vorsicht: Diese Regel kennt Ausnahmen.
Die Richter erinnerten an einen grundlegenden Grundsatz: Wenn die fehlende Zufahrt die direkte Folge der Teilung eines einheitlichen Grundstücks ist, das nicht ohne Zufahrt war, kann der Weg nur gemäß Artikel 684 eingerichtet werden. Was nur wenige wissen: Dieser Artikel verlangt, dass die fehlende Zufahrt nicht auf den Willen des Eigentümers zurückgeht. Hier aber hatte Herr N durch die Teilung seines Grundstücks bewusst eine Situation ohne Zufahrt wiederhergestellt.
Das Gericht präzisierte einen entscheidenden Punkt: Es spielt keine Rolle, ob einige Parzellen vor der Bildung des einheitlichen Grundstücks ohne Zufahrt waren. Entscheidend ist der Zustand des Grundstücks zum Zeitpunkt der Teilung. Wenn zum Zeitpunkt der Teilung Ihres Grundstücks die Gesamtheit nicht ohne Zufahrt ist, können Sie sich später nicht auf die fehlende Zufahrt einzelner Teile berufen, um einen Weg zu verlangen.
Mit anderen Worten: Das Gericht stellte die Sicherheit des Rechtsverkehrs in den Vordergrund. Wenn Sie eine Parzelle aus einer Teilung kaufen, müssen Sie deren Zugang zum Zeitpunkt des Erwerbs prüfen. Sie können sich nicht auf eine fehlende Zufahrt berufen, die aus der Teilung selbst resultiert. Diese Argumentation bestätigt die bisherige Rechtsprechung, jedoch mit einer wichtigen Präzisierung zur Unbeachtlichkeit einer früheren fehlenden Zufahrt.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie vermietender Eigentümer eines Grundstücks in Mougins sind, schützt Sie diese Entscheidung. Stellen Sie sich vor, Sie teilen Ihr Grundstück, um einen Teil zu verkaufen. Die Erwerber können Ihnen keinen Weg aufzwingen, wenn ihre Parzelle durch diese Teilung ohne Zufahrt wird. Das sichert Ihre Teilungsprojekte ab.
Wenn Sie Mieter sind, ist die Situation anders. Ihr Mietvertrag muss die Zugangsmodalitäten regeln. Bei einem Streit zwischen Eigentümern könnten Sie betroffen sein. In Le Cannet habe ich gewerbliche Mieter erlebt, die Kunden verloren, weil der Zugang zu ihrem Geschäft zwischen benachbarten Eigentümern umstritten war.
Wenn Sie Erwerber sind, müssen Sie äußerst wachsam sein. Bevor Sie eine Parzelle kaufen, prüfen Sie genau, ob der Zugang zur öffentlichen Straße gesichert ist. Lassen Sie sich nicht von einem schönen Haus oder einem günstigen Preis blenden. Fragen Sie den Verkäufer nach der genauen Situation und lassen Sie sich gegebenenfalls die bestehenden Dienstbarkeiten im Grundbuchauszug nachweisen. Bei Zweifeln: Zögern Sie nicht, einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu konsultieren. Eine Investition in eine rechtliche Prüfung kann Ihnen später viel Ärger ersparen.
