Decisione di riferimento: cc • N° 19-21.089 • 2021-01-28 • Consulta la decisione →
Immagina di essere proprietario di un terreno a Sophia-Antipolis, con accesso diretto alla strada. Un giorno, il comune decide di allargare una via per fluidificare il traffico verso il parco attività, ed espropria una fascia della tua particella. Risultato: il tuo terreno si ritrova intercluso (senza accesso diretto alla via pubblica), incastrato tra la nuova strada e le proprietà vicine. Come fare per accedere al tuo bene? Devi negoziare con i vicini o puoi esigere un passaggio?
Questa situazione, lungi dall'essere teorica, si verifica regolarmente nella nostra regione, dove l'urbanizzazione rapida e i progetti infrastrutturali modificano il paesaggio fondiario. A Cannes, tra i progetti immobiliari di lusso e le sistemazioni turistiche, o a Sophia-Antipolis con lo sviluppo costante delle zone attività, i proprietari si ritrovano talvolta intrappolati da decisioni amministrative che trasformano il loro accesso.
La Corte di Cassazione ha fornito una risposta chiara il 28 gennaio 2021. Questa decisione, che riguarda l'articolo 684 del Codice civile, sconvolge le regole stabilite da decenni. Precisamente, quando l'interclusione deriva da un'espropriazione per pubblica utilità, le regole abituali non si applicano più. Ma cosa significa concretamente per te?
I fatti: una storia come capita ogni giorno
La storia inizia con il Sig. Durand, proprietario di un terreno a Chambéry. Il suo bene, di superficie confortevole, beneficiava di un accesso diretto a una strada comunale. Tutto cambia quando il comune di Chambéry decide di realizzare un progetto di pubblica utilità: la creazione di una nuova via di circolazione. A tal fine, procede a un'espropriazione parziale (procedura con cui una collettività pubblica costringe un proprietario a cedergli il suo bene contro indennizzo) sul terreno del Sig. Durand.
Dopo questa espropriazione, il terreno iniziale viene diviso in due particelle catastali distinte. La prima, quella ceduta al comune, diventa la nuova via pubblica. La seconda, che rimane di proprietà del Sig. Durand, si ritrova in una situazione critica: è ora interclusa, circondata dalla nuova strada da un lato e dalle proprietà vicine dall'altro. Il Sig. Durand non può più accedere al suo terreno senza attraversare la proprietà di un vicino.
Di fronte a questa situazione, il Sig. Durand chiede l'istituzione di una servitù di passaggio (diritto concesso a un proprietario di attraversare il terreno di un altro per accedere al proprio) sulla particella vicina. Il suo vicino, il Sig. Martin, rifiuta categoricamente. Invoca l'articolo 684 del Codice civile, che prevede che quando un terreno diventa intercluso a seguito della divisione di un fondo per vendita, scambio, divisione o altro contratto, il passaggio può essere chiesto solo sui terreni derivanti da tale divisione. In altre parole, secondo il Sig. Martin, il Sig. Durand potrebbe chiedere un passaggio solo sulla particella ceduta al comune – cosa impossibile poiché è ora una via pubblica.
La controversia sale fino ai tribunali. In primo grado, i giudici danno ragione al Sig. Martin. Ma il Sig. Durand fa appello. La corte d'appello inverte la decisione, ritenendo che l'articolo 684 non si applichi in caso di espropriazione. Il Sig. Martin, insoddisfatto, ricorre in Cassazione. È qui che la più alta giurisdizione giudiziaria francese deciderà definitivamente.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione, nella sua sentenza del 28 gennaio 2021, conferma la decisione della corte d'appello. Il suo ragionamento si basa su un'analisi approfondita dell'articolo 684 del Codice civile e della sua finalità. I magistrati ricordano innanzitutto il testo: "Se l'interclusione deriva dalla divisione di un fondo a seguito di una vendita, di uno scambio, di una divisione o di qualsiasi altro contratto, il passaggio può essere chiesto solo sui terreni oggetto di tali atti."
Ma attenzione: la corte sottolinea che questa disposizione riguarda specificamente le situazioni in cui la divisione deriva da un atto volontario tra le parti – vendita, scambio, divisione, ecc. In questi casi, i proprietari hanno scelto di dividere il loro bene e devono assumerne le conseguenze. Non possono imporre una servitù a terzi che non hanno partecipato all'operazione.
L'espropriazione per pubblica utilità è radicalmente diversa. Non è un atto volontario, ma un vincolo imposto dalla pubblica autorità. Il proprietario, qui il Sig. Durand, non ha scelto di dividere il suo terreno; vi è stato costretto per consentire la realizzazione di un progetto di interesse generale. Nella mia pratica, ho incontrato fascicoli in cui proprietari si ritrovavano in situazioni simili dopo espropriazioni per progetti stradali nell'entroterra grassese.
La corte ritiene quindi che lo spirito della legge imponga di non applicare l'articolo 684 in questo contesto. Se il proprietario espropriato potesse chiedere un passaggio solo sul terreno ceduto alla collettività – divenuto via pubblica – si troverebbe in un vicolo cieco totale. Ciò sarebbe contrario al principio fondamentale secondo cui ogni proprietario deve poter accedere al proprio bene.
