Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 19-11.376 • 2020-12-17 • Entscheidung einsehen →
Ein Eigentümer in Marseille wird nach der Aufstellung eines Durchfahrtsverbotsschilds durch den Nachbarn vom Zugang zu seinem Grundstück ausgeschlossen. Der Kassationsgerichtshof stellt in diesem Urteil vom 17. Dezember 2020 (Nr. 19-11.376) klar, dass der Eigentümer, der sich als eingeschlossen betrachtet, nachweisen muss, dass dieses Schild auf einer behördlichen Entscheidung beruht. Andernfalls kann das Notwegerecht nicht anerkannt werden.
Was bedeutet das konkret für Sie als Eigentümer? Und wie vermeiden Sie diese rechtliche Sackgasse? Analyse.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X ist Eigentümer eines Grundstücks in Marseille, im 8. Arrondissement. Um dorthin zu gelangen, nutzt er traditionell einen Weg namens „Chemin de la côte Pugin“, der über ein benachbartes Grundstück einer SCI führt. Eines Tages stellt die SCI ein Schild „Durchfahrtsverbot“ am Eingang dieses Weges auf. Herr X hat keinen Zugang mehr zu seinem Grundstück.
Was tun? Er verklagt die SCI auf Anerkennung eines Notwegerechts wegen Hauseingangs. Er erklärt, dass sein Grundstück ohne den Weg eingeschlossen sei (keine Verbindung zur öffentlichen Straße). Die SCI widerspricht: Ihrer Ansicht nach bleibt der Weg zugänglich, da das Schild nicht auf einer behördlichen Entscheidung beruht. Mit anderen Worten: Das Schild könnte illegal sein, und Herr X könnte es einfach ignorieren.
Das Tribunal de grande instance Marseille gibt Herrn X in erster Instanz recht. Die SCI legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Aix-en-Provence bestätigt die Hauseingangssituation und ordnet die Schaffung eines Durchgangs an. Die SCI legt Revision ein: Sie argumentiert, das Berufungsgericht habe die Beweislast umgekehrt (d.h. es habe von der SCI verlangt, nachzuweisen, dass das Schild illegal sei, obwohl Herr X hätte beweisen müssen, dass es legal sei).
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf. Er stützt sich auf Artikel 682 des Code civil (der das Wegerecht bei Hauseingang vorsieht) und auf die Grundsätze der Beweislast (Artikel 1353 des Code civil).
Seine Argumentation ist wie folgt: Damit ein Eigentümer ein Notwegerecht wegen Hauseingangs beanspruchen kann, muss er nachweisen, dass sein Grundstück tatsächlich eingeschlossen ist. Wenn die Hauseingangssituation auf einem Durchfahrtsverbot (wie einem Schild) beruht, muss dieses Verbot rechtmäßig sein. Der Nachweis dieser Rechtmäßigkeit obliegt demjenigen, der sich auf die Hauseingangssituation beruft, nicht demjenigen, der das Schild aufgestellt hat. Klar gesagt: Herr X muss beweisen, dass das Schild aufgrund einer Gemeindeverordnung oder einer anderen behördlichen Entscheidung angebracht wurde.
Das Berufungsgericht hatte angenommen, die SCI müsse nachweisen, dass das Schild illegal sei. Der Kassationsgerichtshof wirft ihm vor, die Beweislast umgekehrt zu haben. Damit erinnert er an einen grundlegenden Grundsatz: Der Kläger (der ein Recht geltend macht) muss die Beweise für seine Behauptungen erbringen.
Achtung: Diese Entscheidung bedeutet nicht, dass der durch ein Schild blockierte Eigentümer niemals einen Durchgang erhalten kann. Er muss lediglich die Verwaltungsdokumente (Beschluss, Verordnung) vorlegen, die das Verbot rechtfertigen. Ist das Schild illegal, kann er es vor dem Verwaltungsgericht anfechten, aber das gibt ihm nicht automatisch ein Notwegerecht.
In der Praxis gibt es Fälle, in denen Eigentümer selbst ohne Genehmigung ein „privates“ Schild aufgestellt haben, in der Hoffnung, eine künstliche Hauseingangssituation zu schaffen. Die Rechtsprechung ist ständig: Ein Schild ohne rechtliche Grundlage begründet keine Hauseingangssituation.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer eines Grundstücks sind und ein Wegerecht aufgrund eines Durchfahrtsverbotsschilds geltend machen möchten, müssen Sie unbedingt die Beweise für die Rechtmäßigkeit dieses Schilds sammeln. Ohne diese wird Ihr Antrag abgelehnt, wie der von Herrn X.
Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Sie erreichen Ihre Garage über einen Privatweg. Der Nachbar stellt ein Schild „Fahrzeuge verboten“ auf. Wenn Sie nicht nachweisen können, dass dieses Schild von der Gemeinde angeordnet wurde, geht der Richter davon aus, dass Sie weiterhin einen potenziellen Zugang haben, also keine Hauseingangssituation. Ergebnis: Sie erhalten kein Notwegerecht.
Für Käufer: Überprüfen Sie vor dem Kauf einer Immobilie die Zugänge. Ist einer davon durch ein Schild versperrt, verlangen Sie vom Verkäufer die entsprechenden Verwaltungsdokumente. Andernfalls besteht ein hohes Risiko, ohne rechtlichen Ausweg dazustehen.
Für vermietende Eigentümer: Wenn Sie ein eingeschlossenes Grundstück vermieten, könnte Ihr Mieter eine Mietminderung verlangen oder den Mietvertrag wegen Nutzungsstörung kündigen. Es ist besser, die Situation vor der Vermietung zu bereinigen.
Für Wohnungseigentümer: Ein in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Beschluss der Eigentümerversammlung aufgestelltes Schild kann angefochten werden. Die Hauseingangssituation wird nur anerkannt, wenn das Verbot rechtmäßig ist.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Konsultieren Sie das Kataster und notarielle Urkunden: Überprüfen Sie vor dem Kauf oder Bau das Bestehen bereits eingetragener Wegerechte. Ein seit 30 Jahren genutzter Weg kann durch Ersitzung (usucapio) erworben sein.
- Holen Sie eine Bescheinigung der Gemeinde ein: Wenn ein Schild den Zugang blockiert, fragen Sie bei der Gemeinde nach, ob sie eine Verordnung erlassen hat. Bewahren Sie dieses Dokument sorgfältig auf.
- Stellen Sie kein eigenes Schild auf: Das Aufstellen eines Schilds ohne rechtliche Grundlage kann Sie einer Klage wegen ungewöhnlicher Nachbarschaftsstörung aussetzen. Überlassen Sie dies den Behörden.
- Ziehen Sie einen Anwalt hinzu: Bei Streitigkeiten über Wegerechte ist die Rechtslage komplex. Ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt kann Ihnen helfen, die Beweise zu sammeln und Ihre Rechte zu wahren.
