Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 18-20.119 • 2019-10-24 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade ein schönes Haus in Valbonne gekauft, mit einem Garten, der an einen kleinen Weg grenzt. Nur hat der Verkäufer vor einigen Jahren ein Papier unterschrieben, um auf die Nutzung dieses Weges gegen 10.000 Euro zu verzichten. Heute sagt Ihnen der Nachbar: „Tut mir leid, Sie haben kein Durchgangsrecht mehr.“ Was tun? Genau diese Frage stellte sich in einem aktuellen Fall, den der Kassationsgerichtshof entschieden hat. Und die Antwort ist klar: Der Käufer ist nicht an den Verzicht seines Vorgängers gebunden. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr B..., Eigentümer eines Grundstücks in Valbonne, besaß ein eingeschlossenes Grundstück (ohne direkten Zugang zur öffentlichen Straße). Um darauf zu gelangen, nutzte er eine Grunddienstbarkeit (Recht, über fremden Grund zu gehen), die entlang des Grundstücks von Herrn U..., seinem Nachbarn, verlief. Im Jahr 2003 verzichtete Herr B... gegen 10.000 Euro auf diese Dienstbarkeit. Damit hatte er keinen legalen Zugang mehr zu seinem Grundstück. Einige Jahre später verkaufte Herr B... sein Grundstück an einen Käufer, Herrn C... Als dieser den Weg nutzen wollte, stieß er auf die Weigerung von Herrn U..., der ihm den Verzicht von 2003 entgegenhielt. Herr C... klagte daraufhin vor Gericht, um sein Recht auf eine gesetzliche Wegerecht (dasjenige, das das Gesetz dem Eigentümer eines eingeschlossenen Grundstücks gewährt) anerkennen zu lassen. Das Gericht in Grasse gab ihm recht, und das Berufungsgericht in Aix-en-Provence bestätigte. Herr U... legte Kassation ein, aber der Kassationsgerichtshof wies seine Beschwerde zurück und bestätigte das Recht des Käufers.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Kernfrage war: Kann dem Käufer eines eingeschlossenen Grundstücks der Verzicht seines Verkäufers auf das Wegerecht entgegengehalten werden? Die Richter antworteten mit Nein. Warum? Weil die gesetzliche Wegerecht (Artikel 682 des Code civil) am Grundstück haftet, nicht an der Person des Eigentümers. Mit anderen Worten: Das Grundstück hat ein Recht auf Zugang, nicht der Eigentümer. Als Herr B... auf die Dienstbarkeit verzichtete, handelte er persönlich, was spätere Eigentümer nicht binden kann. Sonst bliebe das Grundstück für immer eingeschlossen, was dem Allgemeininteresse zuwiderliefe. Der Gerichtshof erinnert daran, dass der Verzicht auf eine gesetzliche Dienstbarkeit ausdrücklich erfolgen muss und dem Käufer nicht entgegengehalten werden kann, wenn er nicht im Grundbuch veröffentlicht wurde (was hier nicht der Fall war). Kurz gesagt: Der Verzicht von Herrn B... hat keine Wirkung gegenüber Herrn C..., der daher ein Wegerecht verlangen kann. Diese Begründung steht im Einklang mit einer ständigen Rechtsprechung: Die gesetzliche Dienstbarkeit ist ein dingliches Recht, unabhängig von der Person.
Was das für Sie konkret bedeutet
Diese Entscheidung ist eine gute Nachricht für Käufer eingeschlossener Grundstücke. Wenn Sie ein Grundstück ohne Zugang kaufen, können Sie ein Wegerecht verlangen, selbst wenn der Verkäufer auf dieses Recht verzichtet hatte. Achtung jedoch: Die Einschließung muss tatsächlich bestehen (kein ausreichender Zugang zur öffentlichen Straße). In Nizza könnte beispielsweise ein Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft blockiert sein, wenn der Zugangsweg unterbrochen ist. Aber hier lebt das Recht auf die Dienstbarkeit wieder auf. In der Praxis sollten Sie, wenn Sie in dieser Situation sind: 1) das Fehlen eines ausreichenden Zugangs prüfen; 2) eine gütliche Einigung mit dem Nachbarn über die Dienstbarkeit versuchen; 3) bei Weigerung das Gericht anrufen, um eine Entschädigung zu erhalten. Die Anwalts- und Sachverständigenkosten können zwischen 2.000 und 5.000 Euro liegen, aber der Streitwert ist oft viel höher (Grundstückswert). Für Verkäufer: Seien Sie vorsichtig – ein Verzicht auf eine Dienstbarkeit kann den Wert Ihres Grundstücks mindern, da der Käufer ihn anfechten könnte.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Prüfen Sie die Dienstbarkeiten vor dem Kauf: Sehen Sie sich das Kataster und den Eigentumstitel an. Wenn eine Dienstbarkeit erwähnt ist, erkundigen Sie sich nach ihrem tatsächlichen Bestehen. Ein Geometer kann helfen.
- Verzichten Sie nicht unüberlegt auf eine Dienstbarkeit: Wenn Sie Eigentümer sind, wissen Sie, dass ein Verzicht für Sie endgültig sein kann, aber nicht für Ihre Nachfolger. Suchen Sie besser nach einer alternativen Lösung (Grundstückstausch usw.).
- Lassen Sie jede Urkunde im Grundbuch veröffentlichen: Ein Verzicht oder eine Vereinbarung muss veröffentlicht werden, um Dritten gegenüber wirksam zu sein. Sonst ist sie einem Käufer gegenüber möglicherweise nicht entgegenhaltbar.
- Konsultieren Sie im Zweifel einen Anwalt: Lassen Sie vor Unterzeichnung eines Kaufvorvertrags die Dienstbarkeiten und das Risiko der Einschließung analysieren. Ein paar hundert Euro können Ihnen einen Prozess ersparen.
Vertiefung: einschlägige Rechtsprechung und Entwicklungen
Diese Entscheidung bestätigt eine frühere Rechtsprechung: Der Kassationsgerichtshof hat bereits entschieden, dass der Verzicht auf eine gesetzliche Dienstbarkeit späteren Eigentümern nicht entgegengehalten werden kann (Civ. 3e, 10. März 1993, Nr. 91-12.042). Ebenso kann der Käufer stets eine gesetzliche Dienstbarkeit verlangen, wenn die Einschließung nachgewiesen ist, selbst wenn der Verkäufer verzichtet hatte (Civ. 3e, 4. Mai 2011, Nr. 10-14.369). Der Trend ist also käuferschützend. In Zukunft sollten Verkäufer
