Decisione di riferimento : cc • N° 24-12.678 • 2025-10-02 • Consulta la decisione →
Immaginate: avete appena acquistato una bella villa a Roquebrune-Cap-Martin, con vista mozzafiato sul Mediterraneo. Ma per accedervi, dovete percorrere ogni giorno un sentiero che attraversa la proprietà del vostro vicino. Da decenni, i precedenti proprietari passavano lì senza problemi. Ma un giorno, il vostro vicino cambia atteggiamento: installa un cancello, vi vieta il passaggio. Cosa fare? Questa domanda, centinaia di proprietari nizzardi e della Costa Azzurra se la pongono ogni anno.
La risposta si trova in una sentenza della Corte di cassazione del 2 ottobre 2025 (n° 24-12.678). I giudici hanno stabilito: quando la sede di un passaggio è utilizzata da più di trent'anni in modo continuo, pacifico e non equivoco, questa servitù è acquisita per prescrizione (usucapione). Poco importa che lo stato di interclusione provenga da una divisione del terreno: il passaggio storico prevale sulle regole abituali dell'articolo 684 del codice civile.
Se voi o i vostri predecessori avete percorso lo stesso sentiero per trent'anni senza contestazioni, potete rivendicarne il diritto. Ma attenzione: la prova di questo uso deve essere fornita. Vediamo insieme i dettagli di questa decisione e cosa cambia concretamente per voi.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
La signora [U] è proprietaria di un appezzamento catastale sezione AB n° [Cadastre 3] a Nizza, intercluso: non ha alcun accesso diretto alla via pubblica. Per uscire, utilizza da sempre un sentiero che costeggia l'appezzamento vicino AB n° [Cadastre 5], proprietà della signora [R] [H]. Questo sentiero serve anche ad altri rivieraschi. L'uso dura da più di trent'anni, senza che nessuno si opponga.
Un giorno, la signora [H] decide di bloccare il passaggio. Ritiene che lo stato di interclusione della signora [U] derivi da una divisione del fondo (appezzamenti provenienti da una stessa proprietà originaria) e che, di conseguenza, la sede del passaggio dovrebbe essere fissata solo sui fondi appartenuti al precedente proprietario comune, conformemente all'articolo 684 del codice civile. La signora [U] rifiuta: cita in giudizio la vicina per far riconoscere il suo diritto di passaggio acquisito per prescrizione trentennale (usucapione).
Il tribunale di grande istanza di Nizza dà ragione alla signora [U]. La signora [H] propone appello. La corte d'appello di Aix-en-Provence conferma: il passaggio è acquisito per prescrizione. La signora [H] ricorre in cassazione. La Corte di cassazione, il 2 ottobre 2025, rigetta il ricorso. Convalida il ragionamento dei giudici di merito: l'uso trentennale continuo rende inapplicabile l'articolo 684 del codice civile. La sede del passaggio è quindi quella che l'uso ha fissato, anche se attraversa un fondo non derivante dalla divisione.
Il ragionamento della giurisdizione — decodificato
Il cuore della controversia riguardava l'articolazione tra due regole: l'articolo 684 del codice civile (quando l'interclusione deriva da una divisione, il passaggio deve essere preso sui fondi divisi) e la prescrizione acquisitiva trentennale (articolo 2258 del codice civile: possedere un diritto reale per trent'anni permette di acquisirlo).
La signora [H] sosteneva che l'articolo 684 fosse imperativo: poiché l'interclusione proveniva da una divisione, il passaggio poteva essere stabilito solo sulle particelle derivanti da tale divisione, e non sul suo fondo, che non ne faceva parte. Secondo lei, la prescrizione non poteva aggirare questa regola speciale.
I giudici non hanno seguito questo argomento. Hanno ricordato che la prescrizione acquisitiva è un modo di acquisto della proprietà e delle servitù. Se l'uso dura da più di trent'anni, crea un diritto di passaggio indipendente dall'origine dell'interclusione. L'articolo 684 si applica solo quando nessuna servitù è ancora costituita. Ma qui, la servitù esisteva già per effetto del possesso prolungato.
La particolarità è che questa soluzione non è nuova: la Corte di cassazione l'aveva già abbozzata in una sentenza del 18 dicembre 2013 (n° 12-28.893). Ma la decisione del 2025 lo afferma con forza: l'uso trentennale prevale, anche se l'interclusione deriva da una divisione. È una sicurezza per i proprietari che utilizzano un passaggio da lungo tempo.
Attenzione però: il possesso deve essere continuo, pacifico, pubblico e non equivoco. Se il vicino ha tollerato il passaggio per pura cortesia, o se ci sono state contestazioni, la prescrizione può essere esclusa.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari di un fondo intercluso (come una villa a Nizza o un terreno a Roquebrune-Cap-Martin): se percorrete un sentiero da più di trent'anni, potete rivendicare il diritto di passaggio, anche se l'interclusione deriva da una divisione. Non siete obbligati a chiedere un passaggio solo sulle particelle derivanti dalla divisione. In pratica, ciò può evitarvi anni di procedura per trovare un'altra uscita.
Per i proprietari del fondo servente (quello che subisce il passaggio): questa decisione limita le vostre possibilità di contestare un passaggio antico. Se il sentiero è utilizzato da più di trent'anni senza opposizione, non potete più sopprimerlo unilateralmente. Esempio concreto a Roquebrune-Cap-Martin: un proprietario ha lasciato passare i suoi vicini per 35 anni per accedere al loro garage. Non può più opporsi, anche se il terreno è stato diviso 50 anni fa.
Per gli acquirenti: prima di acquistare un bene potenzialmente intercluso, verificate l'uso del passaggio. Se il precedente proprietario lo utilizzava da trent'anni, il diritto
