Decisione di riferimento : cc • N° 88-16.452 • 1993-01-20 • Consulta la decisione →
Immaginate: vendete un terreno a Cannes, vicino alla Croisette. Il vostro atto di proprietà menziona una servitù di veduta (il diritto per un vicino di avere una finestra sulla vostra proprietà), ma dichiarate nel compromesso di vendita che non esiste alcuna servitù. L'acquirente scopre la verità, vi fa causa e voi chiamate in garanzia il vostro notaio. Chi è responsabile? Voi o il notaio? È esattamente la storia che si cela dietro la sentenza della Corte di cassazione del 20 gennaio 1993. Una decisione che ha fatto epoca perché pone un limite chiaro al dovere di consiglio del notaio. Ma cosa cambia per voi, proprietario a Mougins o acquirente a Cannes? Addentriamoci nei dettagli.
Questa vicenda oppone una venditrice, Sig.ra Y., alla SCI Neptune, che ha acquistato un terreno gravato da una servitù di veduta che la Sig.ra Y. aveva negato. La SCI ha ottenuto un risarcimento danni e la Sig.ra Y. si è rivolta contro il suo notaio, ritenendo che avrebbe dovuto informarla dell'esistenza della servitù e metterla in guardia. La corte d'appello le ha dato ragione, ma la Corte di cassazione ha cassato tale sentenza. Perché? Perché la Sig.ra Y. conosceva perfettamente la servitù, dato che figurava nel suo stesso titolo di proprietà. Negandola nell'atto, ha commesso una colpa che esonera il notaio. Il notaio non è tenuto a ricordare al cliente ciò che questi già sa.
Ma allora, fino a dove arriva il dovere di consiglio del notaio? E cosa fare se vi trovate in una situazione simile? Questa decisione è un monito: il cliente deve essere in buona fede. Se mentite, non potete rivolgervi contro il professionista. La protezione del notaio ha dei limiti, e questa è una buona notizia per i professionisti dell'immobiliare che temono azioni di responsabilità sistematiche.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Nel 1986, la Sig.ra Y., proprietaria di un terreno a Cannes, concede un compromesso di vendita alla SCI Neptune. Nell'atto, dichiara solennemente che il terreno non è gravato da alcuna servitù passiva o attiva. Tuttavia, il suo stesso titolo di proprietà menziona una servitù convenzionale di veduta a favore del fondo vicino. La Sig.ra Y. lo sa perfettamente. La SCI Neptune acquista il terreno, ma scopre rapidamente l'esistenza di tale servitù. Cita in giudizio la Sig.ra Y. per il risarcimento del danno, ritenendo di essere stata ingannata. Il tribunale condanna la Sig.ra Y. a pagare un risarcimento danni alla SCI. Furiosa, la Sig.ra Y. chiama in garanzia il suo notaio, Me X., e il notaio redattore dell'atto, Me Z. Li accusa di non averla informata della servitù e di non averla messa in guardia contro le conseguenze della sua dissimulazione. La corte d'appello di Grenoble (poiché la vicenda si è svolta in Isère, ma il ragionamento vale ovunque, anche sulla Costa Azzurra) dà ragione alla Sig.ra Y.: condanna i notai a garantirla dalle condanne. I notai ricorrono in cassazione.
Il loro argomento è semplice: la Sig.ra Y. conosceva la servitù, non può rimproverarci di non averla informata. Inoltre, è stata lei a mentire nell'atto. La Corte di cassazione li segue. Nella sua sentenza del 20 gennaio 1993, cassa la sentenza d'appello ai sensi dell'articolo 1240 del Codice civile (ex articolo 1382), che obbliga a risarcire il danno causato dalla propria colpa. L'Alta Corte ritiene che la corte d'appello non abbia tratto le conseguenze giuridiche delle proprie constatazioni: aveva rilevato che la Sig.ra Y. conosceva la servitù e che aveva commesso una colpa negandola. Di conseguenza, il notaio non poteva aver violato il suo dovere di consiglio. In altre parole, la colpa della cliente è l'unica causa del suo pregiudizio.
Questo colpo di scena è importante: mostra che i giudici non possono contraddirsi. Se il cliente è in malafede, il professionista non è responsabile. Ma attenzione: ciò non significa che il notaio sia sempre esonerato. Se il cliente ignorava la servitù, il notaio avrebbe dovuto informarlo. Tutto dipende dalla conoscenza personale del cliente.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il cuore del ragionamento è in una frase: «Non trae le conseguenze giuridiche delle proprie constatazioni la corte d'appello che [...] ritiene che il notaio abbia violato il suo dovere di consiglio [...] mentre rileva la conoscenza personale che il promittente aveva dell'esistenza di una servitù convenzionale di veduta figurante nel suo titolo di proprietà e mentre ritiene la colpa da lui commessa affermando nel compromesso di vendita l'inesistenza di qualsiasi servitù.» La corte d'appello ha constatato due cose: 1) la Sig.ra Y. conosceva la servitù, 2) la Sig.ra Y. ha mentito. Se ha mentito, è colpa sua, non del notaio. Il notaio non deve proteggerla dalle sue stesse bugie. Il fondamento giuridico è l'articolo 1240 del Codice civile, che richiede una colpa per configurare la responsabilità. Ora, qui la colpa della cliente è la causa esclusiva del danno. Nessuna colpa del notaio, nessuna responsabilità.
Questo ragionamento si inserisce in una giurisprudenza costante: il dovere di consiglio del notaio non è assoluto. Ha dei limiti, in particolare quando il cliente è egli stesso informato o in malafede. La Corte di cassazione ricorda qui che il notaio non è un assicuratore universale. Deve consigliare, ma non contro la volontà o la conoscenza del cliente. È una conferma della giurisprudenza precedente, non un revirement.
