Decisione di riferimento : cc • N° 72-13.809 • 1973-12-17 • Consulta la decisione →
Immaginate : acquistate una casa a Beaumont-de-Lomagne, con una bella vista sulle colline. Qualche anno dopo, il vostro vicino costruisce un muro proprio davanti alla vostra finestra, privandovi di luce e panorama. Credete di avere un diritto acquisito ? Non così sicuro. La questione che assilla ogni proprietario : questa finestra è una « veduta » che vi permette di esigere che rimanga libera, o una semplice « finestra » che non vi dà alcun diritto ?
La Corte di cassazione, con una sentenza del 17 dicembre 1973, fornisce una risposta sfumata : spetta ai giudici di merito decidere, caso per caso, se un'apertura è una finestra o una veduta. E anche se le condizioni degli articoli 676 e 677 del Codice civile (che stabiliscono le regole per le vedute) non sono rispettate, i giudici possono comunque qualificare l'apertura come meglio credono. Questa decisione, spesso poco conosciuta, ha conseguenze concrete per i proprietari e i vicini.
In questo articolo, analizziamo questa giurisprudenza fondamentale, le sue implicazioni pratiche, e vi diamo consigli per evitare le liti di vicinato legate alle aperture. Che siate proprietari a Moissac o altrove, queste regole vi riguardano.
I fatti : una storia come capita ogni giorno
Il signor e la signora Y... sono proprietari di una casa in campagna. Da anni godono di una finestra che dà sul terreno vicino, di proprietà del signor X. Un giorno, il signor X decide di costruire una casa sul suo terreno, che ostruisce completamente la vista dalla finestra dei coniugi Y. Furiosi, questi ultimi invocano una servitù di veduta acquisita per prescrizione (cioè per il tempo, generalmente 30 anni). Affermano che la loro finestra esisteva da più di trent'anni e che costituisce una veduta, dando loro diritto a uno spazio libero.
Il signor X, dal canto suo, contesta : secondo lui, questa finestra è solo una semplice « finestra », cioè un'apertura destinata solo a far entrare la luce, senza permettere una vista sull'esterno. Una finestra non può far acquisire una servitù di veduta per prescrizione. Il conflitto viene portato davanti alla corte d'appello.
I giudici di merito esaminano la finestra : dimensioni, posizione, orientamento. Constatano che si tratta di una piccola apertura, situata in alto, che non permette di vedere comodamente all'esterno. Concludono che è una semplice finestra, non una veduta. Di conseguenza, nessuna servitù di veduta è stata acquisita per prescrizione. I coniugi Y. vengono respinti.
Questi ultimi ricorrono in cassazione. Sostengono che perché una finestra sia qualificata come veduta, è sufficiente che permetta di vedere, come nel caso di specie. Ma la Corte di cassazione respinge il loro ricorso : approva la corte d'appello per aver sovranamente apprezzato che l'apertura era una finestra, e non una veduta. L'alta giurisdizione ricorda che la qualificazione spetta ai giudici di merito, e che possono decidere anche se le condizioni legali degli articoli 676 e 677 non sono soddisfatte.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sul principio che la determinazione del carattere di un'apertura (finestra o veduta) è una questione di fatto. In diritto, una « finestra » è un'apertura che non permette di vedere all'esterno (es. : un lucernario, una finestra in alto, un telaio fisso in vetro smerigliato). Una « veduta » è un'apertura che permette di guardare all'esterno e di vedere il fondo vicino (es. : una finestra classica). Gli articoli 676 e 677 del Codice civile impongono distanze minime per le vedute (1,90 metri per le vedute dirette, 0,60 metri per le vedute oblique), ma queste regole non sono applicabili per qualificare l'apertura.
Qui, la corte d'appello ha esaminato le caratteristiche della finestra : dimensioni, altezza dal suolo, orientamento. Ha ritenuto che si trattasse di una semplice finestra, perché non permetteva una veduta effettiva. La Corte di cassazione convalida questo ragionamento : poco importa che la finestra non sia stata realizzata secondo le regole degli articoli 676 e 677 ; i giudici hanno il potere sovrano di dire se, di fatto, l'apertura offre una veduta.
Quello che pochi sanno è che questa soluzione è costante da molto tempo. La Corte di cassazione lascia un ampio margine di apprezzamento ai giudici di merito. In pratica, ciò significa che ogni caso è unico e che la qualificazione può variare da un tribunale all'altro.
In altre parole, anche se avete una finestra che esiste da 50 anni, se è piccola e mal posizionata, potrebbe essere considerata una semplice finestra e non darvi alcun diritto di servitù di veduta. Attenzione però : se volete acquisire una servitù per prescrizione, è necessario che l'apertura sia una veduta, e che sia stata mantenuta per 30 anni senza opposizione.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori : Se affittate una
