Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 08-12.819 • 2009-05-27 • Entscheidung einsehen →
Einleitung
Sie sind Eigentümer in Tarnos, im Département Landes, und Ihr Nachbar verlangt die Beseitigung eines Fensters, das auf sein Grundstück geht. Er argumentiert, dass diese Aussicht zu niedrig sei und seine Privatsphäre verletze. Sie hingegen sind der Ansicht, dass dieses Fenster seit Jahrzehnten existiert und sich nie jemand beschwert hat. Was sagt das Gesetz? Der Kassationshof hat in einem Urteil vom 27. Mai 2009 eine klare Antwort gegeben: Die Höhe des Fensters im Verhältnis zum Fußboden ist kein absolutes Kriterium. Entscheidend ist die souveräne Beurteilung der Tatsachenrichter hinsichtlich der Diskretion der Aussicht. Mit anderen Worten: Ein niedriges Fenster kann toleriert werden, wenn es keinen ungehinderten Blick auf das Nachbargrundstück ermöglicht. Diese Entscheidung beruhigt Eigentümer, die befürchten, seit langem bestehende Öffnungen zumauern zu müssen.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Der Fall begann in Parentis-en-Born, einer Gemeinde im Département Landes, in der zwei Nachbarn nebeneinander leben: die SCI Beauregard, Eigentümerin eines Grundstücks, und Herr X, Eigentümer des Nachbargrundstücks. Seit Jahren hat die SCI Beauregard Lichtöffnungen (kleine Fenster) und Aussichtsfenster (normale Fenster), die auf das Grundstück von Herrn X gehen. Diese Öffnungen waren zeitweise zugemauert und dann wieder geöffnet worden. Herr X, der Ansicht, dass diese Aussichten seine Privatsphäre verletzen, verklagte die SCI auf Beseitigung. Er argumentierte, die Fenster seien zu niedrig und hielten die gesetzlichen Abstände nicht ein (Artikel 678 des Code civil: Mindestabstand von 1,90 Meter für direkte Aussicht, 0,60 Meter für schräge Aussicht). Die SCI Beauregard berief sich jedoch auf Verjährung: Die Aussichten bestünden seit über dreißig Jahren, und der Nachbar habe nie geklagt. Herr X entgegnete, die Verjährung sei durch die vorübergehende Zumauerung der Fenster unterbrochen worden. Das erstinstanzliche Gericht gab Herrn X recht und ordnete die Beseitigung der Öffnungen an. Die SCI legte Berufung ein. Das Berufungsgericht von Pau, das mit dem Fall befasst war, stellte fest, dass die betreffenden Licht- und Aussichtsöffnungen ausreichende Diskretionsgarantien böten: Die Fenster seien mit Fensterläden versehen, sie befänden sich in einer Höhe im Verhältnis zum Nachbargrundstück und ermöglichten keinen Einblick in das Innere des Hauses von Herrn X. Es lehnte daher die Anordnung der Beseitigung ab. Herr X legte Kassation ein mit der Begründung, das Berufungsgericht hätte die Höhe der Fenster im Verhältnis zum Fußboden prüfen müssen. Der Kassationshof wies seine Beschwerde zurück: Das Berufungsgericht habe souverän beurteilt, dass die Aussichten diskret seien, ohne die genaue Höhe prüfen zu müssen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof hat entschieden: Die Beurteilung der Diskretion einer Aussicht obliegt der souveränen Entscheidungsbefugnis der Tatsachenrichter. Klar gesagt: Die Richter des Berufungsgerichts entscheiden von Fall zu Fall, ob eine Aussicht indiskret ist oder nicht, ohne an mathematische Kriterien wie die Höhe im Verhältnis zum Fußboden gebunden zu sein. Die rechtliche Grundlage ist Artikel 544 des Code civil (Eigentumsrecht) in Verbindung mit Artikel 678 (gesetzlicher Abstand von Aussichtsfenstern). Der Kassationshof stellt jedoch klar, dass die Verletzung der gesetzlichen Abstände nicht automatisch zur Beseitigung führt: Es muss eine tatsächlich indiskrete Aussicht vorliegen. Mit anderen Worten: Ein zu niedriges Fenster, das aber auf eine blinde Wand oder einen umschlossenen Garten geht, kann toleriert werden. Diese Entscheidung bestätigt eine ständige Rechtsprechung: die Freiheit des Tatsachenrichters. Was nur wenige wissen: Die Höhe im Verhältnis zum Fußboden ist nur ein Indiz unter vielen. Andere Elemente sind von Bedeutung: die örtlichen Gegebenheiten, das Vorhandensein von Sichtschutz, die Art der Aussicht (auf einen Garten oder eine Terrasse).
Die Argumente der Parteien: Herr X bestand auf der Höhe der Fenster (weniger als 1,90 Meter), aber das Berufungsgericht befand, dass die Fenster in einer solchen Höhe angebracht seien, dass sie keinen signifikanten Einblick in sein Grundstück ermöglichten. Die SCI Beauregard hingegen wies nach, dass die Öffnungen seit über dreißig Jahren bestanden, was eine Ersitzung hätte begründen können (Artikel 2262 alter Fassung des Code civil). Das Berufungsgericht musste jedoch nicht auf diesen Punkt eingehen, da es die Aussicht an sich nicht als rechtswidrig ansah. Der Kassationshof bestätigte diese Argumentation.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer eines Hauses in Parentis-en-Born mit Fenstern sind, die auf das Nachbargrundstück gehen, können Sie aufatmen: Die bloße Verletzung der gesetzlichen Abstände führt nicht automatisch zur Beseitigung. Die Richter prüfen die tatsächliche Auswirkung auf die Privatsphäre des Nachbarn. Wenn Sie hingegen der Nachbar sind, der sich beobachtet fühlt, veranlasst Sie diese Entscheidung, schnell zu handeln: Lassen Sie keine Situation entstehen. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen ein Eigentümer in Tarnos alte Aussichtsfenster auf einen Pool hatte, der Nachbar aber nie geklagt hatte. Die Richter lehnten die Beseitigung ab, weil die Aussicht teilweise durch Bäume verdeckt war.
Für einen Käufer: Prüfen Sie die Aussichtsfenster vor dem Kauf. Wenn ein Fenster auf das Nachbargrundstück geht, fordern Sie eine Bescheinigung über die Nichtverjährung an. Wenn Sie Mieter sind, können Sie vom Vermieter verlangen, eine indiskrete Aussicht zu beseitigen, jedoch ohne Erfolgsgarantie, wenn der Richter sie als diskret einstuft. Ein Beispiel: In Parentis-en-Born musste ein Eigentümer 3.000 € Anwaltskosten zahlen, um seine Fenster zu verteidigen, während der Nachbar abgewiesen wurde. Vorbeugen ist daher besser als heilen.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Prüfen Sie die gesetzlichen Abstände bereits beim Kauf: Messen Sie vor dem Einbau eines Fensters den Abstand zur Grundstücksgrenze. Die gesetzlichen Mindestabstände betragen 1,90 m für direkte Aussicht und 0,60 m für schräge Aussicht (Artikel 678 Code civil).
- Dokumentieren Sie den Bestand: Wenn Sie alte Fenster haben, bewahren Sie Fotos, Baupläne oder Zeugenaussagen auf, die ihr Alter belegen. Dies kann für die Verjährung nützlich sein.
- Kommunizieren Sie mit dem Nachbarn: Bevor Sie klagen, versuchen Sie eine gütliche Einigung. Manchmal reicht ein Sichtschutz (z. B. blickdichte Folie, Jalousien oder eine Hecke), um den Konflikt zu entschärfen.
- Konsultieren Sie einen Anwalt für Immobilienrecht: Jeder Fall ist einzigartig. Ein Fachanwalt kann die Erfolgsaussichten einer Klage auf Beseitigung oder die Verteidigung gegen eine solche Klage einschätzen.
