Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 84-14.769 • 1985-12-10 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Bricquebec, im Cotentin. Seit dem Bau Ihres Gebäudes vor zehn Jahren treten jeden Winter Wassereinbrüche in Ihrem Wohnzimmer auf. Sie haben den Verwalter alarmiert, der den Bauunternehmer für die Eigentümergemeinschaft verklagt hat. Erleichtert denken Sie, dass Ihr persönliches Problem im selben Verfahren gelöst wird. Doch dann erklärt Ihnen das Berufungsgericht, dass Ihre Klage unzulässig ist, weil Ihre Klage verjährt ist. Wie ist das möglich? Hat die Gemeinschaft nicht die Befugnis, auch Ihre individuellen Interessen zu verteidigen?
Diese für jeden Wohnungseigentümer grundlegende Frage wurde vom Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 10. Dezember 1985 entschieden. Das oberste Gericht hat eine klare Grenze gezogen: Die Eigentümergemeinschaft kann gerichtlich zur Wahrung der Rechte am Gebäude vorgehen, jedoch nur für kollektive Interessen, nicht für individuelle Schäden am Sondereigentum. Mit anderen Worten: Ihr persönlicher Wassereinbruch fällt nicht in die Zuständigkeit der Gemeinschaftsklage, es sei denn, er betrifft alle Eigentümer.
Dieses Urteil, obwohl fast vierzig Jahre alt, bleibt eine absolute Referenz im Wohnungseigentumsrecht. Es wird in fast allen Streitigkeiten zitiert, in denen ein Eigentümer versucht, sich an die Klage der Gemeinschaft zu hängen, um der Verjährung zu entgehen. Aber was tun, wenn Sie in dieser Situation sind? Wie schützen Sie Ihre Rechte? Das werden wir anhand konkreter Beispiele aus Valognes und anderswo sehen.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Fall beginnt mit dem Bau eines Gebäudes in Bricquebec. Einige Jahre nach der Übergabe treten Mängel auf: Risse in den Gemeinschaftsflächen, aber auch Wassereinbrüche und Abdichtungsmängel in mehreren Privatwohnungen. Die Eigentümergemeinschaft, ordnungsgemäß durch eine Eigentümerversammlung ermächtigt, verklagt die Bauunternehmer (Architekt, Unternehmer) vor dem Tribunal de grande instance auf Schadensersatz. Die Klage wird innerhalb der Gewährleistungsfrist für zehn Jahre (ab Abnahme der Arbeiten) erhoben.
Doch der Prozess zieht sich hin. Mehrere Eigentümer, darunter Herr X, Eigentümer in Bricquebec, und Frau Y, Eigentümerin in Valognes, beschließen, dem Verfahren beizutreten, um Ersatz ihrer persönlichen Schäden zu fordern: Schäden im Badezimmer, gesprungene Fliesen usw. Problem: Ihr Beitritt erfolgt nach Ablauf der zehnjährigen Frist. Um der Verjährung zu entgehen, berufen sie sich auf die Klage der Gemeinschaft: Da die Gemeinschaft fristgerecht geklagt habe, sei die Verjährung für alle unterbrochen worden, auch für das Sondereigentum.
Das Berufungsgericht gibt ihnen recht. Es entscheidet, dass die Klage der Gemeinschaft, die sowohl Gemeinschafts- als auch Sondereigentum betraf, die Frist für alle Eigentümer unterbrochen habe. Doch der Bauunternehmer legt Kassation ein. Und der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil auf: Er erinnert daran, dass die Gemeinschaft nur zur Verteidigung kollektiver Interessen klagebefugt ist. Da die Mängel am Sondereigentum nur einige Eigentümer individuell betreffen, habe die Klage der Gemeinschaft die Verjährung ihnen gegenüber nicht unterbrochen. Ergebnis: Die Beitritte der Eigentümer sind unzulässig, da verjährt.
Die Begründung des Gerichts – im Detail
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 15 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (das Wohnungseigentumsgesetz). Diese Bestimmung besagt, dass die Gemeinschaft befugt ist, gerichtlich zur Wahrung der Rechte am Gebäude vorzugehen. Aber Achtung: Diese Klage kann nur kollektive Interessen der Eigentümer betreffen, d.h. solche, die das Gebäude als Ganzes betreffen. Individuelle Interessen, wie Schäden an einem Sondereigentum, fallen in die persönliche Verantwortung jedes Eigentümers.
Klar gesagt: Die Gemeinschaft ist wie ein Vertreter der Gesamtheit: Sie kann das Dach, die Fassade, die Treppen verteidigen, aber nicht Ihre Fliesen oder Ihren tropfenden Wasserhahn. Für diese müssen Sie persönlich klagen. Das Gericht stellt auch klar, dass die Klage der Gemeinschaft einem einzelnen Eigentümer nur dann zugutekommt, wenn die Störung kollektiv ist, d.h. sie potenziell alle Eigentümer in gleicher Weise betrifft (z.B. ein allgemeiner Baumangel, der alle Wohnungen betrifft).
Diese Begründung ist in der Rechtsprechung ständig. Sie beruht auf einer grundlegenden Unterscheidung zwischen Gemeinschaftseigentum (dessen Verwaltung kollektiv ist) und Sondereigentum (über das jeder Eigentümer allein verfügt). Der Kassationsgerichtshof hat dies bereits in anderen Urteilen bekräftigt, wie im Urteil vom 27. März 1991 (Nr. 89-19.911), in dem er entschied, dass die Gemeinschaft nur dann für einen Eigentümer klagen kann, wenn dieser ihr ein besonderes Mandat erteilt hat.
Aber was passiert, wenn die Gemeinschaft das Sondereigentum dennoch in ihre Klage einbezogen hat? Das Gericht antwortet: Dies unterbricht die Verjährung für die einzelnen Eigentümer nicht, da die Gemeinschaft insoweit nicht klagebefugt war. Mit anderen Worten: Die Klage der Gemeinschaft ist für den Teil des Sondereigentums nichtig und daher ohne Wirkung auf die Verjährungsfrist.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Wohnungseigentümer sind, hat diese Entscheidung sehr praktische Konsequenzen. Nehmen wir an, Sie wohnen in Valognes in einer 2015 erbauten Eigentumsanlage. Im Jahr 2023 stellen Sie Risse in Ihrem Wohnzimmer fest. Sie informieren den Verwalter, der eine Klage gegen den Bauunternehmer einleitet.
