Decisione di riferimento: cc • N° 15-19.091 • 2016-10-20 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: a Parentis-en-Born, una coppia vive insieme da diversi anni in un alloggio HLM. Il locatario titolare del contratto muore improvvisamente. Il convivente superstite, che condivideva la quotidianità del defunto, desidera rimanere nell'alloggio. Ma l'organismo HLM oppone un rifiuto: non ha un titolo di soggiorno regolare. Cosa fare? Questa domanda, centinaia di famiglie la pongono ogni anno ai professionisti dell'immobiliare. La risposta è arrivata dalla Corte di Cassazione (la più alta giurisdizione francese) il 20 ottobre 2016, con una sentenza che ha fatto epoca. Analisi.
I fatti: una storia che accade ogni giorno
Il Sig. X, locatario di un alloggio appartenente a un organismo di abitazioni a canone moderato (HLM) – la società Coopération – viveva in convivenza more uxorio notoria (cioè una vita di coppia stabile e pubblica) con la Sig.ra Y. Insieme occupavano l'alloggio da diversi anni. Alla sua morte, la Sig.ra Y chiede il trasferimento del contratto di locazione a suo nome, come previsto dall'articolo 40 della legge del 1° settembre 1948 per gli alloggi HLM: il convivente o il partner di Pacs che viveva con il locatario da almeno un anno può beneficiare del contratto. Ma l'organismo HLM rifiuta, con la motivazione che la Sig.ra Y non giustifica la regolarità del suo soggiorno in Francia (è di nazionalità straniera). Inizia la controversia. La Sig.ra Y adisce il tribunale d'istanza, che le dà ragione. L'organismo appella: la corte d'appello conferma. Per i giudici, la condizione di convivenza di almeno un anno è soddisfatta, e la legge non subordina il trasferimento alla regolarità del soggiorno. L'organismo ricorre in Cassazione. Colpo di scena: la Corte di Cassazione rigetta il ricorso, convalidando la soluzione. D'ora in poi, i conviventi in situazione irregolare possono, a determinate condizioni, rimanere nell'alloggio HLM dopo la morte del locatario.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo 40 della legge del 1° settembre 1948, che dispone: «Quando il locatario di un alloggio appartenente a un organismo di abitazioni a canone moderato muore, il contratto di locazione è trasferito di diritto al coniuge superstite, al partner legato da un patto civile di solidarietà o al convivente more uxorio che viveva effettivamente con lui da almeno un anno alla data del decesso.» In chiaro, il testo pone due condizioni: (1) essere convivente more uxorio, (2) aver vissuto con il locatario da almeno un anno. Non menziona alcuna condizione di regolarità del soggiorno. La Corte ritiene che i giudici di merito abbiano fatto corretta applicazione della legge: hanno verificato che la convivente vivesse effettivamente con il locatario da più di un anno, e non dovevano esigere un titolo di soggiorno. La società HLM sosteneva che la legge del 1° settembre 1948 deve essere combinata con il codice dell'ingresso e del soggiorno degli stranieri, che subordina alcuni diritti alla regolarità del soggiorno. Ma la Corte respinge questo argomento: il trasferimento del contratto è un diritto autonomo, che non si confonde con un diritto al soggiorno. Attenzione comunque: questa decisione non crea un diritto al soggiorno; permette solo di conservare l'alloggio. Il convivente resta soggetto alle norme sull'immigrazione per il suo titolo di soggiorno, ma ciò non incide sul suo diritto al contratto. Quello che pochi sanno è che questa soluzione si inserisce in una tendenza protettiva dei conviventi e partner, anche in situazione irregolare, per evitare che si ritrovino in strada dopo un decesso.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i locatari HLM: se vivete in convivenza more uxorio notoria con una persona di nazionalità straniera senza titolo di soggiorno, potete stare tranquilli: il vostro convivente potrà beneficiare del trasferimento del contratto alla vostra morte, a condizione di dimostrare un anno di convivenza. Per i conviventi superstiti: non dovete provare la regolarità del vostro soggiorno per conservare l'alloggio. Dovete invece dimostrare la notorietà della convivenza (ad esempio, attestazioni di vicini, fatture comuni, ecc.). Esempio concreto: a Tarnos, una signora di 65 anni viveva da tre anni con il suo compagno, locatario di un HLM. Alla sua morte, l'ufficio HLM le rifiuta il trasferimento perché è in situazione irregolare. Grazie a questa sentenza, può adire il tribunale per far valere i suoi diritti. Se prova la convivenza di almeno un anno, il giudice ordinerà il trasferimento. In pratica, gli organismi HLM tendono spesso a esigere un titolo di soggiorno. Ma questa decisione lo vieta. Se siete in questa situazione, dovete: (1) raccogliere le prove della convivenza (ricevute di affitto, attestazioni, corrispondenza), (2) scrivere all'organismo citando la sentenza, (3) in caso di rifiuto, adire il giudice del contenzioso della protezione (ex tribunale d'istanza). Per i proprietari locatori privati: questa decisione si applica solo agli HLM. Per gli alloggi privati, il trasferimento del contratto ai conviventi è regolato dalla legge del 6 luglio 1989, che richiede anch'essa una convivenza di almeno un anno, ma non pone condizioni di regolarità del soggiorno.
