Transfert de permis de construire refusé par le juge des référés : quand l'urgence ne suffit pas

Vous êtes propriétaire à Castelsarrasin avec un terrain en indivision (c'est-à-dire possédé par plusieurs personnes). Vous et votre frère, par exemple, avez obtenu un permis de construire pour y bâtir une maison. Mais les relations se tendent, et vous décidez de vendre votre part à un promoteur. Le promoteur veut récupérer le permis pour construire. Votre frère refuse. Que faire ? Peut-on forcer le transfert du permis en justice ?

C'est exactement la question posée à la Cour de cassation dans l'arrêt du 2 octobre 2001. Et la réponse est claire : le urbanisme-juge-referes-demolition" class="internal-link" title="Violation du PLU : le juge des référés peut ordonner la démolition">juge des référés (juge d'urgence) ne peut pas ordonner le transfert d'un permis de construire contre la volonté des coïndivisaires. Pourquoi ? Parce que ce transfert n'est ni une mesure conservatoire (pour préserver un bien) ni une remise en état (pour revenir à la situation antérieure). undefined l'urgence ne suffit pas pour emporter la décision.

Cette décision, bien que datant de plus de vingt ans, reste d'actualité pour tous ceux qui sont confrontés à un blocage en indivision. Elle rappelle que le tribunal des référés a des pouvoirs limités et que le fond du litige doit être tranché par un juge du fond. Mais alors, comment réagir si vous êtes dans cette situation ? C'est ce que nous allons voir.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Imaginez : M. et Mme Y... sont propriétaires d'un immeuble à Moissac, en indivision avec d'autres membres de leur famille. En 1993, ils obtiennent un permis de construire pour réaliser des travaux. Mais rapidement, des dissensions apparaissent au sein de l'indivision. Un groupe d'acquéreurs, les consorts Bonvallot-Aimé, se manifeste pour racheter les parts. Le 13 août 1993, le permis de construire est transféré à l'indivision Bonvallot-Aimé, mais sans l'accord de tous les coïndivisaires d'origine. En effet, les consorts Y... n'avaient pas donné leur consentement.

Les consorts Y... assignent alors les acquéreurs devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Montauban (juge d'urgence) pour obtenir l'annulation de ce transfert. Ils estiment que celui-ci est un trouble manifestement illicite (une violation évidente du droit). Le juge des référés leur donne raison et ordonne le retour du permis à l'indivision initiale. Mais les acquéreurs ne se laissent pas faire : ils font appel. La cour d'appel de Toulouse confirme la décision du juge des référés. L'affaire monte jusqu'à la Cour de cassation.

La Cour de cassation casse (annule) l'arrêt d'appel. Elle estime que le juge des référés ne pouvait pas ordonner le transfert du permis, car il s'agit d'une décision qui ne relève pas de ses pouvoirs d'urgence. En effet, l'article 809, alinéa 1er, du Code de procédure civile (ancien) permet au juge des référés de prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Mais ici, le transfert du permis n'est ni une mesure conservatoire (car il ne s'agit pas de préserver un bien) ni une remise en état (car il ne s'agit pas de revenir à un état antérieur). C'est une décision qui touche au fond du droit de propriété.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article 809, alinéa 1er, du Code de procédure civile (devenu l'article 834 du Code de procédure civile depuis 2020). Ce texte dispose que le juge des référés peut « prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». La Cour précise que le transfert d'un permis de construire n'entre pas dans cette catégorie. Pourquoi ? Parce que le permis de construire est un droit attaché à la personne (intuitu personae) : il est délivré en considération de la personne du pétitionnaire. Le transférer à un tiers, c'est modifier la substance même du droit. Or, le juge des référés ne peut pas statuer sur le fond du droit ; il ne peut que prendre des mesures provisoires.

En l'espèce, les juges du fond (cour d'appel) avaient considéré que le refus des coïndivisaires de transférer le permis constituait un trouble manifestement illicite. Mais la Cour de cassation les désavoue : le trouble n'est pas « manifeste » au sens de l'article, car il s'agit d'un désaccord entre indivisaires, qui relève du droit commun de l'indivision et doit être tranché par le juge du fond. undefined, l'urgence ne transforme pas un litige ordinaire en trouble illicite.

Ce raisonnement est constant dans la jurisprudence. La Cour de cassation protège ainsi les droits des coïndivisaires : aucun indivisaire ne peut être contraint, par la voie du référé, de céder ses droits ou d'accepter un transfert de permis. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des acquéreurs tentaient d'obtenir en référé la délivrance d'un permis de construire, pensant que l'urgence justifiait tout. C'est une erreur : le référé n'est pas une procédure accélérée pour obtenir ce que l'on veut, mais un outil limité à des situations précises.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire en indivision, cette décision vous protège : aucun coïndivisaire ne peut vous forcer à transférer un permis de construire par la voie du référé. Mais attention, cela ne signifie pas que le transfert est impossible : il faut simplement passer par le juge du fond, ce qui prend plus de temps. Par exemple, à Moissac, un propriétaire indivisaire qui refuse de vendre sa part peut bloquer un projet de construction pendant des mois, voire des années, si l'acquéreur ne peut pas obtenir le permis.

Si vous êtes acquéreur, cette décision vous rappelle de vérifier, avant de signer un compromis de vente, que tous les coïndivisaires consentent au transfert du permis. Sinon, vous risquez de vous retrouver avec un terrain constructible mais sans permis, et donc dans l'impossibilité de construire. Dans ce cas, vous pourriez demander des dommages et intérêts au vendeur pour défaut de délivrance conforme, mais ce sera long et coûteux.

Concrètement, si vous êtes dans cette situation, vous devez :

• Pour le propriétaire indivisaire qui refuse : ne pas céder à la pression, mais sachez que le juge du fond pourra, si l'acquéreur prouve un abus de droit, ordonner le transfert du permis sous astreinte.
• Pour l'acquéreur : exiger que le permis soit transféré avant la vente, ou prévoir une condition suspensive (clause qui annule la vente si le transfert n'est pas obtenu).
• Pour les deux : tenter une médiation (négociation avec un tiers neutre) pour trouver un accord à l'amiable.

Exemple chiffré : à Castelsarrasin, un terrain constructible avec permis vaut en moyenne 50 000 € de plus qu'un terrain sans permis. Si le transfert est bloqué, l'acquéreur perd cette plus-value. Le coût d'une procédure au fond peut atteindre 3 000 à 5 000 € d'honoraires d'avocat, sans compter les frais d'expertise.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Conseil n°1 : Signez une convention d'indivision avant d'obtenir le permis. Cette convention peut prévoir les modalités de cession des droits, y compris le transfert du permis. Ainsi, en cas de désaccord, vous avez un cadre clair.
• Conseil n°2 : Insérez une clause dans l'acte de vente précisant que le transfert du permis est une condition essentielle de la vente, et que le vendeur s'engage à obtenir l'accord de tous les indivisaires. En cas de non-respect, l'acquéreur pourra demander l'annulation de la vente.
• Conseil n°3 : Privilégiez une sortie d'indivision avant de vendre. Si vous êtes en indivision, le mieux est de partager le bien (vente aux enchères ou attribution préférentielle) pour que chaque indivisaire devienne propriétaire exclusif de sa part. Cela évite les blocages ultérieurs.
• Conseil n°4 : Consultez un avocat spécialisé dès les premières difficultés. Un avocat pourra vous conseiller sur la meilleure stratégie : négociation, médiation, ou action en justice. Ne laissez pas traîner, car le permis de construire a une durée de validité (2 ans généralement) et peut expirer pendant le litige.

Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Par exemple, dans un arrêt du 12 juillet 2000 (n° 98-16.477), la Cour avait déjà jugé que le juge des référés ne peut pas ordonner la délivrance d'un permis de construire, car cela relève du pouvoir discrétionnaire de l'administration. De même, dans un arrêt du 14 novembre 2001 (n° 99-21.234), la Cour a refusé au juge des référés le pouvoir d'ordonner la régularisation d'un permis de construire.

La tendance est donc claire : les tribunaux sont très stricts sur les limites du référé. Depuis 2001, aucune évolution majeure n'est venue modifier cette position. En revanche, la loi ALUR de 2014 a renforcé les droits des indivisaires en matière de gestion des biens indivis, mais sans changer le régime du transfert des permis. Pour l'avenir, il est peu probable que la jurisprudence évolue, car le principe de séparation des pouvoirs (juge des référés ≠ juge du fond) est fondamental.

Checklist avant d'agir

FAQ : Questions pratiques sur le transfert de permis de construire en indivision

Puis-je obtenir en référé le transfert d'un permis de construire si un coïndivisaire refuse ?
Non. Le juge des référés ne peut pas ordonner le transfert, car ce n'est ni une mesure conservatoire ni une remise en état. Il faut saisir le juge du fond.

Que faire si l'acquéreur exige le transfert du permis avant la vente ?
Vous devez obtenir l'accord écrit de tous les indivisaires. Si l'un refuse, la vente peut être annulée ou le prix réduit. Il est prudent de prévoir une condition suspensive dans le compromis.

Quels sont les délais pour agir ?
Le permis de construire a une durée de validité de 2 ans (renouvelable). Si un litige bloque le transfert, le permis peut expirer. Il faut donc agir rapidement : assigner le juge du fond dans les 6 mois suivant le refus.

Quel est le coût d'une procédure au fond ?
Comptez entre 2 000 et 5 000 € d'honoraires d'avocat, plus les frais d'huissier et éventuellement d'expertise. Les délais sont de 12 à 18 mois en moyenne.

Puis-je vendre mon terrain sans le permis de construire ?
Oui, mais la valeur sera moindre. Le permis est un plus-value. Si vous le vendez sans, vous devez en informer l'acquéreur, qui pourra demander une réduction du prix.

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →