Decisione di riferimento : cc • N° 03-19.759 • 2005-10-12 • Consulta la decisione →
Immaginate: abitate a Concarneau, in una graziosa casa con vista sul mare. Una mattina, il vostro vicino inizia dei lavori. Niente di eccezionale, pensate. Ma le settimane passano, ed ecco che un muro cieco si alza, ostruendo il vostro panorama. Peggio: le finestre della sua estensione danno direttamente a casa vostra. Vi sentite spiato, la vostra intimità svanisce. Cosa fare? A chi rivolgersi? Al vicino che ha fatto costruire? All'architetto? Al costruttore?
Questa è la domanda che si è posta una SCI a Chambéry, dopo che una costruzione aveva creato viste prospicienti sul suo terreno. La società ha citato il costruttore in base al disturbo anormale del vicinato. Ma la Corte di cassazione ha frenato questa strategia. In una sentenza del 12 ottobre 2005, ricorda che il terzo non può avere più diritti contro il costruttore che contro il committente. Una decisione che cambia le carte in tavola per i proprietari e i professionisti.
Allora, concretamente, cosa significa questa sentenza? Bisogna rinunciare a qualsiasi azione contro l'impresa che ha costruito male? Non necessariamente, ma bisogna conoscere le giuste procedure. Vi spiego tutto, con esempi concreti, affinché sappiate esattamente su quale piede ballare.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Una SCI, proprietaria di un terreno a Chambéry, vede un giorno un edificio sorgere proprio accanto. Problema: le finestre di questo nuovo edificio danno direttamente sul suo appezzamento. La SCI ritiene che queste viste creino un disturbo anormale del vicinato — perdita di intimità, deprezzamento del bene, sensazione di essere costantemente osservati. Decide quindi di citare non il proprietario del terreno vicino (il committente), ma direttamente l'impresa che ha costruito l'edificio. Perché? Senza dubbio perché il costruttore è solvibile, o perché la SCI pensa che la sua responsabilità professionale sia più facile da far valere.
Il costruttore, dal canto suo, si difende sostenendo di aver solo eseguito i piani che gli erano stati forniti. Non è il decisore, solo l'esecutore. La corte d'appello di Chambéry, investita della controversia, respinge la domanda della SCI. Motivo: la SCI non ha provato che le viste eccedessero gli inconvenienti normali del vicinato. La SCI ricorre in cassazione.
La Corte di cassazione cassa la sentenza d'appello, ma su un altro fondamento: rimprovera alla corte d'appello di aver applicato male il principio del disturbo anormale del vicinato. Tuttavia, pone un limite importante: il terzo che agisce contro il costruttore non dispone di più diritti di quanto farebbe se agisse contro il committente. In chiaro, la SCI non può aggirare le regole dell'articolo L. 480-13 del Codice dell'urbanistica (che limita le azioni dei terzi contro i permessi di costruire) attaccando direttamente il costruttore.
Il ragionamento della giurisdizione — decodificato
Per capire, bisogna tornare ai testi. L'articolo 1240 del Codice civile (ex-1382) dispone che « ogni fatto dell'uomo che cagiona ad altri un danno, obbliga colui per colpa del quale è avvenuto a risarcirlo ». È il principio della responsabilità civile extracontrattuale. Peraltro, il « disturbo anormale del vicinato » è una costruzione pretoria (creata dai giudici): nessuno deve causare ad altri un disturbo eccedente gli inconvenienti normali del vicinato. Se è il caso, la vittima può ottenere il risarcimento, senza dover provare una colpa.
In questa vicenda, la SCI invocava proprio questo disturbo anormale. Ma la Corte di cassazione ha ricordato che questo principio si applica « tra vicini » — cioè tra proprietari di fondi vicini. Ora, il costruttore non è un « vicino » in senso giuridico: non è proprietario del terreno. È un prestatore di servizi. Di conseguenza, la SCI non può chiedergli su questo fondamento più di quanto potrebbe ottenere dal committente (il proprietario vicino) tramite l'articolo L. 480-13 del Codice dell'urbanistica.
Questo testo permette al terzo di contestare un permesso di costruire o di ottenere la demolizione di una costruzione non conforme, ma entro termini molto stretti (sei mesi dall'inizio dei lavori). Nel caso di specie, la SCI non aveva agito in questo quadro. Attaccando il costruttore, tentava di aggirare questa preclusione (perdita del diritto di agire). La Corte di cassazione le ha opposto una decadenza: niente da fare per ampliare i diritti del terzo in questo modo.
Si tratta quindi di una conferma della giurisprudenza anteriore: il costruttore non è un « vicino » responsabile del disturbo anormale. La sua responsabilità può essere fatta valere solo sul terreno della colpa (articolo 1240), a condizione che la vittima provi una colpa personale del costruttore (ad esempio, un errore di progettazione o una non conformità alle regole dell'arte).
Cosa cambia per voi — concretamente
Siete proprietari di una casa a Châteaulin e il vostro vicino fa costruire un'estensione che vi ostruisce la vista? Non potrete citare l'impresa di costruzioni direttamente per disturbo anormale del vicinato. Invece, potete agire contro il committente (il vostro vicino) entro sei mesi dall'inizio dei lavori, in base all'articolo L. 480-13. Trascorso questo termine, perdete la possibilità di chiedere la demolizione.
Siete inquilini e un cantiere vicino vi causa rumori eccessivi? Anche in questo caso, la vostra azione diretta contro il costruttore sarà limitata. Potete tuttavia agire contro il proprietario del cantiere (il committente) o contro il costruttore se provate una colpa (es.: mancato rispetto degli orari di lavoro, violazione delle norme acustiche). In ogni caso, è fondamentale agire rapidamente e raccogliere prove (foto, testimonianze, misurazioni del rumore).
In sintesi, la sentenza del 12 ottobre 2005 protegge i costruttori da azioni dirette basate sul disturbo anormale di vicinato, ma non li esonera da ogni responsabilità. Se il costruttore ha commesso una colpa (ad esempio, costruendo in violazione del permesso di costruire o delle norme tecniche), potete comunque chiedere il risarcimento. Ma attenzione: la prova della colpa è a vostro carico.
Avete dubbi sulla vostra situazione? Non esitate a consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare. Ogni caso è unico, e una consulenza personalizzata vi aiuterà a scegliere la strategia migliore.
