Decisione di riferimento: cc • N° 96-22.735 • 1999-07-21 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento a Versailles, rue de la Paroisse. Una mattina scoprite che dei lavori di costruzione presso il vostro vicino, l'Istituto Curie, hanno lesionato il vostro muro in comunione. I macchinari del cantiere hanno vibrato per settimane e la vostra tranquillità è svanita. Citare il committente – l'Istituto – per il risarcimento dei vostri disturbi anormali di vicinato. L'Istituto, a sua volta, chiama in garanzia il suo appaltatore generale, Solétanche, affinché si assuma la sua parte di responsabilità. Ma la corte d'appello di Parigi respinge il ricorso dell'Istituto, ritenendo che dovesse provare una colpa dell'appaltatore. La Corte di Cassazione censura questo ragionamento: il committente, surrogato nei diritti dei vicini, può rivalersi sull'appaltatore senza dover dimostrare una colpa.
Questa decisione del 21 luglio 1999 (n°96-22.735) è un punto di riferimento per tutti gli attori del settore immobiliare. Risponde a una domanda pratica: chi paga in ultima istanza quando i disagi del cantiere disturbano il vicinato? Il committente, anche se non è direttamente colpevole, può rivalersi su chi ha eseguito i lavori? La risposta è sì, a condizione di comprendere bene il meccanismo della surrogazione.
In questo articolo, analizzo questa decisione per voi, proprietari, inquilini, promotori o amministratori di condominio. Vi spiego come si applica concretamente, con esempi tratti dalla mia pratica nel sud della Francia e nella regione parigina. E vi do quattro consigli per evitare di trovarvi in questo tipo di contenzioso.
I fatti: una storia come se ne verificano ogni giorno
Torniamo al 1990. L'associazione Istituto Curie, famoso centro di ricerca contro il cancro, decide di ampliare i suoi locali a Parigi. Affida i lavori di scavo alla società Solétanche, un'impresa generale di costruzioni. Il cantiere, situato nel cuore del 5° arrondissement, genera vibrazioni, rumore e polvere. I condòmini degli edifici vicini, rue d'Ulm e rue Lhomond, subiscono disturbi anormali di vicinato: lesioni ai muri, rumori molesti, turbative del godimento.
Il condominio cita quindi l'Istituto Curie dinanzi al tribunale di grande istanza di Parigi, in base al principio del disturbo anormale di vicinato (principio secondo cui nessuno deve causare ad altri un disturbo che ecceda gli inconvenienti normali del vicinato). L'Istituto, ritenendo che i danni siano imputabili ai lavori di Solétanche, chiama quest'ultima in garanzia.
In primo grado, il tribunale condanna l'Istituto a risarcire i vicini e accoglie la sua azione di regresso contro Solétanche. Ma la corte d'appello di Parigi, con sentenza del 9 ottobre 1996, riforma parzialmente questa decisione: condanna sì l'Istituto verso i vicini, ma respinge la sua azione di regresso contro Solétanche. Perché? Secondo la corte, l'Istituto agisce in base alla responsabilità contrattuale (articolo 1792 del Codice civile, che regola la responsabilità dei costruttori) e non in base al disturbo anormale di vicinato. Ora, per far valere la responsabilità contrattuale di Solétanche, l'Istituto deve provare una colpa di quest'ultima, cosa che non fa.
L'Istituto ricorre in cassazione. La Corte di Cassazione, con la sua sentenza del 21 luglio 1999, cassa la sentenza della corte d'appello. Rimprovera ai giudici parigini di non aver tratto le conseguenze legali delle loro stesse constatazioni: avevano rilevato che l'Istituto era surrogato nei diritti e nelle azioni dei vicini. Ora, se i vicini avevano un diritto al risarcimento contro l'Istituto in base al disturbo anormale di vicinato, l'Istituto, una volta condannato, si trova surrogato in questo stesso diritto per rivalersi contro Solétanche. In altre parole, l'Istituto può esercitare contro l'appaltatore l'azione stessa che i vicini avrebbero potuto esercitare contro di lui, senza dover provare una colpa.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il cuore della decisione sta in una frase: « Visto il principio secondo cui nessuno deve causare ad altri un disturbo anormale di vicinato ». Questo principio, elaborato dalla giurisprudenza, non è sancito in un testo di legge, ma è costantemente applicato dai tribunali. Impone a ciascuno di non superare gli inconvenienti normali del vicinato. In caso di disturbo, la vittima può ottenere il risarcimento senza dover provare una colpa: è sufficiente che il disturbo sia anormale.
Nel caso di specie, i vicini hanno subito disturbi anormali a causa dei lavori di Solétanche. Hanno citato l'Istituto Curie, committente, che è stato condannato. L'Istituto ha poi esercitato azione di regresso contro Solétanche. La questione era: su quale fondamento giuridico si basa questo regresso? La corte d'appello ha ritenuto che si trattasse di responsabilità contrattuale, che richiede una colpa. Ma la Corte di Cassazione ristabilisce la logica: il committente, dopo aver risarcito i vicini, è surrogato nei loro diritti. Può quindi rivalersi contro il vero autore del disturbo, l'appaltatore, in base al principio del disturbo anormale di vicinato, senza dover provare una colpa.
