Entscheidungsreferenz: cc • N° 98-17.532 • 2000-05-31 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie wohnen in Orvault, im Wohnviertel nahe des Parks de la Gobinière. Sie haben Ihre Ersparnisse in ein ruhiges Haus investiert. Aber jeden Sommer, sobald die Nacht hereinbricht, verwandeln dröhnende Bässe und Fahrgeschäfte-Schreie Ihren Garten in eine Open-Air-Diskothek. Sie sind Eigentümer des gegenüberliegenden Grundstücks, das Sie an einen Vergnügungspark vermieten. Sie haben zwar eine Klausel in den Mietvertrag aufgenommen, die Musik nach 22 Uhr verbietet, aber die Belästigungen bleiben bestehen. Sind Sie verantwortlich?
Diese Frage hat der Städtebau-nachbar-vorfeld-personal" class="internal-link" title="Verstoß gegen den PLU: Wann kann ein Nachbar Sie angreifen?">Kassationshof am 31. Mai 2000 in einem wegweisenden Urteil beantwortet. Die Entscheidung Nr. 98-17.532 lehrt uns, dass der Eigentümer eines vermieteten Grundstücks verpflichtet ist, ungewöhnliche Nachbarschaftsstörungen (d.h. Belästigungen, die über das hinausgehen, was ein vernünftiger Nachbar ertragen muss) zu ersetzen, und zwar unabhängig von einem Verschulden seinerseits. Mit anderen Worten: Selbst wenn Sie alles getan haben, um Probleme zu vermeiden, können Sie verurteilt werden, Ihre Nachbarn zu entschädigen.
Diese Entscheidung ist ein Wendepunkt für alle vermietenden Eigentümer, insbesondere für diejenigen, die an lärmintensive Aktivitäten (Vergnügungsparks, Bars, Diskotheken, Sporthallen) vermieten. Sie schützt aber auch Mieter und Nachbarn, die unter diesen Belästigungen leiden. Was genau besagt dieses Urteil? Und vor allem: Wie wird es in Ihrem Alltag in Vertou, Nantes oder anderswo angewendet?
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Der Fall beginnt in der Region Nantes. Herr und Frau Y. sind Eigentümer eines Grundstücks in Orvault, das sie jeden Sommer an einen reisenden Vergnügungspark vermieten. Die Nachbarn, Herr und Frau X., wohnen direkt daneben. Seit mehreren Jahren erleiden sie nächtliche Lärmbelästigungen (Geräusche von Fahrgeschäften, verstärkte Musik, Schreie der Besucher), die die zulässigen Grenzen weit überschreiten. Die Dezibel steigen: Gerichtsvollzieherprotokolle verzeichnen Spitzenwerte von 65 dB mitten in der Nacht, während der gesetzliche Grenzwert bei 40 dB liegt. Die Nachbarn schlafen nicht mehr, ihre Kinder wachen weinend auf, ihre Lebensqualität ist erheblich beeinträchtigt.
Herr und Frau X. verklagen die Grundstückseigentümer auf Schadensersatz. Die Eigentümer verteidigen sich: Sie haben in den Mietvertrag eine Klausel aufgenommen, die die Entfernung von Mikrofonen und Musik nach 22 Uhr vorschreibt. Sie meinen daher, alles Mögliche getan zu haben, um die Störungen zu verhindern. Der Vergnügungspark hält sich jedoch nicht an diese Klausel.
Das Berufungsgericht Rennes gibt den Nachbarn recht: Es verurteilt die Eigentümer zum Ersatz der Belästigungen. Die Eigentümer legen Kassationsbeschwerde ein (d.h. sie beantragen die Aufhebung der Entscheidung durch den Kassationshof). Sie machen geltend, dass sie kein Verschulden trifft, dass sie als umsichtige Vermieter gehandelt haben und dass die Haftung (die Verpflichtung zum Schadensersatz) nicht auf ihnen lasten könne.
Der Kassationshof weist die Beschwerde jedoch zurück. Er bestätigt, dass die Eigentümer verpflichtet sind, die schädlichen Folgen für Dritte zu ersetzen, unabhängig von einem Verschulden. Allein die Tatsache, dass das Grundstück Ursache ungewöhnlicher Belästigungen ist, reicht aus, um ihre Haftung zu begründen. Und die in den Mietvertrag aufgenommene Klausel ändert daran nichts: Sie befreit sie nicht gegenüber den Nachbarn.
Die rechtliche Begründung — aufgeschlüsselt
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man auf die rechtliche Grundlage zurückkommen, die die Richter verwendet haben: die Theorie der ungewöhnlichen Nachbarschaftsstörungen. Diese Theorie, die aus der Rechtsprechung (der Gesamtheit der Gerichtsentscheidungen) stammt, ist nicht in einem bestimmten Gesetzesartikel niedergeschrieben, sondern ergibt sich aus Artikel 1240 des Code civil (früher 1382), der besagt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden sie eingetreten ist, zum Ersatz.“ Hier geht der Kassationshof weiter: Er wendet eine verschuldensunabhängige Haftung an, d.h. er verlangt nicht, dass der Eigentümer einen Fehler oder eine Nachlässigkeit begangen hat. Es genügt, dass die Störung die normalen Unannehmlichkeiten der Nachbarschaft (das, was ein Nachbar vernünftigerweise ertragen muss) übersteigt.
Die Richter stellten im vorliegenden Fall fest, dass die Lärmbelästigungen „weit über dem zulässigen Durchschnitt“ lagen und dass sie nachts andauerten. Sie stellten auch fest, dass die Eigentümer von diesen Belästigungen wussten (sie hatten sie in den Vorjahren festgestellt) und dennoch jeden Sommer an denselben Betreiber vermieteten. Mit anderen Worten: Auch wenn sie eine Klausel in den Mietvertrag aufgenommen hatten, wussten sie, dass diese Klausel nicht eingehalten werden würde, und sie vermieteten trotzdem weiter.
Der Kassationshof bestätigt diese Argumentation: Er ist der Ansicht, dass das Berufungsgericht das Vorliegen einer ungewöhnlichen Störung „souverän beurteilt“ hat, d.h. es hat die Tatsachen frei bewertet, ohne dass der Kassationshof sie in Frage stellen kann. Diese eingeschränkte Kontrolle ist üblich: Der Kassationshof beurteilt keine Tatsachen, er überprüft nur die Rechtsanwendung.
