Decisione di riferimento: cc • N° 98-17.532 • 2000-05-31 • Consulta la decisione →
Immaginatevi a Orvault, nel quartiere residenziale vicino al parco della Gobinière. Avete appena investito i vostri risparmi in una casa tranquilla. Ma ogni estate, dal tramonto, bassi pulsanti e grida di giostre trasformano il vostro giardino in una discoteca a cielo aperto. Siete proprietari del terreno di fronte, che affittate a un parco divertimenti. Avete inserito una clausola nel contratto di locazione che vieta la musica dopo le 22:00, ma i disturbi persistono. Siete responsabili?
A questa domanda, la urbanisme-voisin-prefond-personnel" class="internal-link" title="Violazione del PLU: quando un vicino può attaccarvi?">Corte di cassazione ha risposto il 31 maggio 2000 in una causa che ormai fa autorità. La sentenza n° 98-17.532 ci insegna che il proprietario di un terreno dato in locazione è tenuto a risarcire i disturbi anormali di vicinato (cioè le molestie che superano ciò che un vicino ragionevole deve sopportare), e ciò indipendentemente da qualsiasi sua colpa. In altre parole, anche se avete fatto tutto il possibile per evitare i problemi, potete essere condannati a indennizzare i vostri vicini.
Questa decisione è una svolta per tutti i proprietari locatori, in particolare quelli che affittano ad attività rumorose (parchi divertimenti, bar, discoteche, palestre). Ma protegge anche gli inquilini e i vicini che subiscono queste molestie. Allora, concretamente, cosa dice esattamente questa sentenza? E soprattutto, come si applica nella vita quotidiana, a Vertou, a Nantes o altrove?
I fatti: una storia come capita ogni giorno
La vicenda inizia nella regione nantese. I signori Y. sono proprietari di un terreno a Orvault, che affittano ogni estate a un parco divertimenti itinerante. I vicini, i signori X., abitano proprio accanto. Da diversi anni subiscono disturbi acustici notturni (rumori di giostre, musica amplificata, grida del pubblico) che superano ampiamente i limiti consentiti. I decibel volano: i verbali dell'ufficiale giudiziario rilevano picchi di 65 dB in piena notte, mentre la soglia regolamentare è di 40 dB. I vicini non dormono più, i loro bambini si svegliano piangendo, la loro qualità di vita è gravemente compromessa.
I signori X. decidono di citare in giudizio i proprietari del terreno per ottenere il risarcimento del loro pregiudizio (il danno subito). I proprietari si difendono: hanno inserito nel contratto di locazione una clausola che impone la rimozione dei microfoni e della musica dopo le 22:00. Ritengono quindi di aver fatto tutto il possibile per prevenire i disturbi. Il parco divertimenti, dal canto suo, non rispetta questa clausola.
La corte d'appello di Rennes dà ragione ai vicini: condanna i proprietari a indennizzare i disturbi. I proprietari ricorrono in cassazione (cioè chiedono alla Corte di cassazione di annullare la decisione). Sostengono di non aver commesso alcuna colpa, di aver agito come locatori prudenti, e che la responsabilità (l'obbligo di risarcire) non può ricadere su di loro.
Ma la Corte di cassazione respinge il loro ricorso. Conferma che i proprietari sono tenuti a risarcire le conseguenze dannose subite dai terzi, indipendentemente da qualsiasi colpa. Il semplice fatto che il terreno sia all'origine di molestie anormali è sufficiente a far sorgere la loro responsabilità. E la clausola inserita nel contratto di locazione non cambia nulla: non li esonera nei confronti dei vicini.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere questa decisione, bisogna tornare al fondamento giuridico utilizzato dai giudici: la teoria dei disturbi anormali di vicinato. Questa teoria, derivante dalla giurisprudenza (l'insieme delle decisioni dei tribunali), non è scritta in un preciso articolo di legge, ma discende dall'articolo 1240 del Codice civile (ex 1382), che dispone che «qualsiasi fatto dell'uomo che cagiona ad altri un danno, obbliga colui per colpa del quale è avvenuto a risarcirlo». Qui, la Corte di cassazione va oltre: applica una responsabilità senza colpa, cioè non richiede che il proprietario abbia commesso un errore o una negligenza. È sufficiente che il disturbo superi gli inconvenienti normali del vicinato (ciò che un vicino deve ragionevolmente sopportare).
I giudici hanno rilevato, nel caso di specie, che i disturbi acustici erano «ampiamente superiori alla media autorizzata» e che persistevano in periodo notturno. Hanno inoltre constatato che i proprietari erano a conoscenza di tali disturbi (li avevano constatati negli anni precedenti) e che tuttavia rinnovavano ogni estate la locazione allo stesso gestore. In altre parole, anche se avevano inserito una clausola nel contratto di locazione, sapevano che tale clausola non sarebbe stata rispettata, e hanno continuato ad affittare.
La Corte di cassazione convalida questo ragionamento: ritiene che la corte d'appello abbia «sovranamente apprezzato» l'esistenza del disturbo anormale, cioè abbia liberamente valutato i fatti senza che la Corte di cassazione possa rimetterli in discussione. Questo controllo limitato è classico: la Corte di cassazione non giudica i fatti, verifica solo
