Decisione di riferimento : cc • N° 95-22.112 • 1998-02-11 • Consulta la decisione →
Immaginate: avete appena acquistato un appartamento a Montauban, nel Tarn-et-Garonne, quartiere apparentemente tranquillo. Qualche settimana dopo il vostro trasloco, vi accorgete che il vostro vicino di pianerottolo ha trasformato il suo alloggio in una sala da ballo: musica a tutto volume, andirivieni fino a mezzanotte, vibrazioni che attraversano i muri. Siete esasperati, non dormite più. Ma avete un altro problema: l'agente immobiliare non vi aveva avvertito di questa attività. Vi sentite ingannati. Allora, cosa fare? Denunciare il venditore per vizio del consenso? O chiedere al condomino rumoroso di cessare la sua attività? E se fate entrambe le cose, l'una esclude l'altra?
È esattamente la questione che la Corte di Cassazione ha risolto con una sentenza dell'11 febbraio 1998 (n° 95-22.112). E la sua risposta è chiara: le due azioni sono indipendenti. Potete sia chiedere il risarcimento al venditore per il difetto di informazione (il cosiddetto « urbanistica-voisin-prefond-personnel" class="internal-link" title="Violazione del PLU: quando un vicino può attaccarvi per inosservanza delle norme urbanistiche?">dolo ») sia esigere dal condomino la cessazione del disturbo di vicinato. In breve, la fine di una molestia non dipende dalla colpa di chi vi ha venduto il bene.
Questa sentenza è un'arma preziosa per ogni proprietario, inquilino o condomino confrontato a molestie provenienti da un altro occupante dell'edificio. Impedisce ai giudici di merito di trincerarsi dietro una presunta contraddizione per respingere la domanda. Ma attenzione: occorre comunque provare il carattere anormale del disturbo. Vediamo in dettaglio.
I fatti: una storia come se ne verificano ogni giorno
La signora Y. è proprietaria di un appartamento in un edificio in condominio a Parigi. Nello stesso edificio, i signori X. gestiscono un locale commerciale adibito a scuola di danza. Le molestie sonore sono tali che la signora Y. non ha più tranquillità in casa: rumori di passi, musica, andirivieni incessanti. Ella cita dapprima in giudizio il suo venditore per ottenere l'annullamento della vendita per vizio del consenso (dolo), ritenendo che non l'avesse informata dell'esistenza di questa scuola di danza. Ottiene ragione: la vendita è annullata e recupera il prezzo.
Ma ciò non risolve il problema di fondo: la scuola di danza continua, e la signora Y. vive ancora nell'edificio (forse ha riacquistato il bene o conservato un altro appartamento). Decide quindi di citare in giudizio i proprietari del locale commerciale, i signori X., per far cessare il disturbo anormale di vicinato. La corte d'appello di Parigi, con sentenza del 23 ottobre 1995, respinge la sua domanda. Perché? Perché, secondo i giudici parigini, la signora Y. non può « al contempo pretendere il risarcimento dal venditore per il pregiudizio derivante dal dolo invocato per vizio del consenso e far sopprimere detto pregiudizio con la sua causa ». In altre parole, ritengono che le due azioni si confondano: se è già stata risarcita per il pregiudizio legato alle molestie, non può anche chiedere la soppressione della fonte di tali molestie. È un ragionamento apparentemente logico, ma giuridicamente contestabile.
La signora Y. ricorre in cassazione. L'Alta Corte le darà ragione e casserà la sentenza d'appello.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa su un principio fondamentale: « nessuno deve causare ad altri un disturbo anormale di vicinato ». Questo principio, sebbene radicato nel nostro diritto da secoli, non è scritto in un articolo preciso del Codice civile; è stato elaborato dalla giurisprudenza a partire dall'articolo 1240 (ex 1382) che dispone che « qualsiasi fatto dell'uomo, che cagiona ad altri un danno, obbliga colui per colpa del quale è avvenuto a risarcirlo ». In concreto, se il vostro vicino crea molestie che superano gli inconvenienti ordinari della vita in collettività, deve farle cessare e risarcirvi.
In questa vicenda, la corte d'appello aveva commesso un errore: aveva ritenuto che la signora Y., ottenendo l'annullamento della vendita per dolo, fosse già stata risarcita del suo pregiudizio. Ma la Corte di Cassazione precisa che le due azioni non si confondono. L'azione di nullità per vizio del consenso mira a risarcire il pregiudizio causato dall'inadempimento del venditore al suo dovere di informazione. L'azione di cessazione del disturbo di vicinato mira a far cessare una molestia attuale causata da un terzo (il condomino del locale commerciale). Sono due responsabilità distinte: quella del venditore (contrattuale) e quella del vicino (extracontrattuale). Si può benissimo aver recuperato i propri soldi dal venditore e subire ancora il rumore del vicino. Il fatto di essere stati risarciti una volta non elimina la causa del disturbo.
In altre parole, la corte d'appello ha violato il principio sopra citato aggiungendo una condizione che la legge non prevede. La Corte di Cassazione cassa quindi la sentenza e rinvia la causa ad un'altra corte d'appello. È una decisione importante perché ricorda che il diritto ad un ambiente pacifico non è subordinato all'esistenza di altri rimedi.
Cosa cambia per voi
Questa sentenza è un utile promemoria per tutti i proprietari e condomini: non esitate a intraprendere azioni parallele contro il venditore (per vizio del consenso) e contro il vicino molesto (per disturbo di vicinato). Le due azioni sono compatibili e non si escludono a vicenda. Tuttavia, attenzione: per avere successo nell'azione per disturbo di vicinato, dovete dimostrare il carattere anormale del disturbo. Non basta un semplice fastidio; devono essere molestie che superano la normale tollerabilità. Inoltre, la prova del disturbo può essere fornita con qualsiasi mezzo: testimonianze, perizie, registrazioni sonore, ecc.
In pratica, se siete vittime di un vicino rumoroso, potete:
- Agire contro il venditore se non vi ha informato della situazione (dolo).
- Agire contro il vicino per far cessare il disturbo e ottenere un risarcimento.
E non lasciatevi scoraggiare da un'eventuale decisione sfavorevole in primo grado: come dimostra questa sentenza, la Cassazione può correggere gli errori dei giudici di merito.
Per maggiori informazioni, consultate un avvocato specializzato in diritto immobiliare a Montauban o Moissac.
