一旦业主大会采纳了进行废水收集系统改造工程的原则，共有人协会便有义务使管网符合现有环境标准，该标准要求采用分流制，因此与此工程相关的决定须按照article 25 e) de la loi du 10 juillet 1965（《1965年7月10日法律》第25条e)项）所规定的多数票通过。
参考裁定： Cour de cassation（法国最高法院） • 编号 12-17.084 • 2013年10月2日 • 查阅裁定 →
该裁定为您的房地产法律提供了重要启示。以下是它对您的影响。
一旦业主大会采纳了进行废水收集系统改造工程的原则，共有人协会便有义务使管网符合现有环境标准，该标准要求采用分流制，因此与此工程相关的决定须按照article 25 e) de la loi du 10 juillet 1965（《1965年7月10日法律》第25条e)项）所规定的多数票通过。
该裁定确认了物权法的基本原则。
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您是一栋位于里昂（Lyon）1970年代建造的公寓楼的业主，业主大会刚刚通过决议，将对整栋楼的废水收集系统进行改造，以符合最新的分流制环境标准。但您发现该决议仅以简单多数通过，而工程总预算高达15万欧元，您担心决议程序违法，未来可能面临缴费纠纷。
Application pratique:
根据法国最高法院2013年10月2日的裁定，此类为符合环境标准而将合流制管网改为分流制的工程，属于《1965年7月10日法律》第25条e)项规定的需获得特定多数票（至少全体业主过半数且代表三分之二以上表决权）通过的事项。如果您的业主大会仅以简单多数通过该决议，该决议可能存在程序瑕疵，您有权在两个月内（自接收会议纪要起算）向大审法院（tribunal judiciaire）提起诉讼，请求撤销决议。建议您立即核对会议纪要的投票计票情况，并妥善保管所有文件（如业主大会通知、投票结果、工程说明），同时可联合其他持反对意见的业主，共同聘请一位专业房地产律师（avocat spécialisé en droit immobilier）评估程序的合法性。
您作为首次购房者，在蒙彼利埃（Montpellier）看中了一套带小院的1975年建的联排别墅（maison de ville），但发现该物业的废水管网仍然是老式的合流制系统。市政当局已发函要求整改，而现存业主称“已在业主集体里讨论过但未决定”，您担心买房后被迫承担高昂的升级费用，且不知晓相关法律要求。
Application pratique:
该判例明确：一旦业主集体（copropriété）决定采纳改造原则，就必须执行符合分流制标准的工作，且相关决定需要按照加权多数规则通过。作为买家，您应在签署预售合同（compromis de vente）前，向卖方索要最近三年的业主大会议事录（procès-verbaux d'assemblée générale），核查是否已有关于排水系统改造的决议。若已有原则性决议但尚未执行，则未来必然要进行工程，您需要将预估分摊费用（通常按共有份额比例）纳入购房预算。若卖方隐瞒重大决议，您可能有权在发现后两年内提起瑕疵担保之诉。建议您委托公证员（notaire）在交易文件中明确载明排水合规状况，并加入保护性条款。
您在尼斯（Nice）拥有一套建于1968年的公寓用于出租，楼栋共有30个业主。最近市政部门因环境合规检查，指出该楼废水管网未分流，要求尽快改造。业主联合会的管理人（syndic）提议召开业主大会投票，但部分业主抵制，认为费用过高（初步估算每家需分摊约8000欧元）。作为房东，您既担心租客投诉，又忧虑房产价值下跌。
Application pratique:
根据最高法院的裁定，一旦业主大会采纳了进行废水收集系统改造工程的原则（即使只是一项“原则性”投票），联合会就有义务推进分流制改造以满足环境标准。这意味着，如果抵制导致工程无法通过所需的特定多数，很可能引发行政强制或司法裁决。您应当主动游说其他业主，强调拖延会导致罚金或强制代执行，成本更高。建议您要求管理人引用该判例，在下次业主大会前向全体业主发送法律备忘录，说明该工程属于第25条e)项的范畴，必须采用特定多数票决，避免无效投票。同时，提前咨询律师关于费用追索的可能方式，并保留所有与市政函件、联合会通知相关的文件。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Un copropriétaire n'est pas fondé à reprocher aux juges du fond de lui avoir rendu opposable la modification de la répartition des charges communes prévue par le règlement de copropriété, dès lors que, si la décision de l'assemblée générale, qui a opéré la modification, n'a pas été prise à l'unanimité, l'arrêt relève que le copropriétaire opposant n'a pas contesté en justice cette délibération dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Lorsque des travaux urgents sont bloqués en copropriété, le juge peut nommer un administrateur provisoire avec une mission ciblée. La Cour de cassation rappelle en 1974 que cet administrateur peut lancer les appels de fonds nécessaires. Décryptage et conséquences pratiques.
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