处于交易谈判中的一方没有义务向其合作伙伴提供分析引发谈判的法律问题的内部备忘录，且不能因此种未提供行为而被指控欺诈性隐瞒。
参考判决： 法国最高法院（Cour de cassation，音：Kùěr dé kǎsàxióng）• 案号 14-25.921 • 2016年5月24日 • 查阅判决 →
该判决对您的房地产权利有重要启示。以下是对您的意义。
处于交易谈判中的一方没有义务向其合作伙伴提供分析引发谈判的法律问题的内部备忘录，且不能因此种未提供行为而被指控欺诈性隐瞒。
该判决确认了物权法的基本原则。
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Lors de la négociation pour un appartement à Lyon à 250 000 €, un couple de primo-accédants apprend que le vendeur dispose d'une analyse juridique interne sur la conformité des travaux, mais ce dernier refuse de la communiquer. Les acheteurs craignent des vices cachés et estiment que cette rétention est frauduleuse.
Application pratique:
Conformément à la décision de la Cour de cassation, le vendeur n'a pas l'obligation de partager ses notes juridiques internes et ne commet pas de réticence dolosive en les gardant confidentielles. Pour se protéger, les acheteurs doivent commander leurs propres diagnostics et se faire assister d'un notaire indépendant. Ils peuvent insérer une clause suspensive dans l'offre d'achat et ne jamais se fier uniquement aux informations délivrées volontairement par le vendeur.
À Bordeaux, un propriétaire d'un local commercial loué 1 200 € par mois négocie le renouvellement du bail avec son locataire restaurateur. Celui-ci a fait réaliser une note juridique interne sur la révision du loyer et refuse de la communiquer. Le bailleur, se sentant désavantagé, envisage d'invoquer un dol.
Application pratique:
La Cour de cassation protège la confidentialité des analyses juridiques internes : le locataire n'a pas à les partager, et le bailleur ne peut lui reprocher une quelconque dissimulation. Pour sécuriser ses intérêts, le bailleur doit mandater son propre conseil juridique, expert en baux commerciaux, afin d'évaluer les clauses équitablement et préparer sa propre stratégie de négociation sans attendre une transparence irréaliste de la part du cocontractant.
Dans une copropriété à Nice, un dégât des eaux dans le hall d'entrée suscite un conflit sur les responsabilités. Le syndic a sollicité une consultation juridique confidentielle pour déterminer s'il faut agir contre le constructeur. Un copropriétaire, dont l'appartement a subi des infiltrations, exige la communication de cette note pour orienter les réparations.
Application pratique:
L'arrêt de la Cour de cassation confirme que le syndic n'est pas tenu de divulguer les analyses juridiques réalisées pour la défense des intérêts de la copropriété. Le copropriétaire ne peut donc pas s'appuyer sur un prétendu dol. Il lui est plutôt conseillé de demander au syndic d'agir en justice si nécessaire, de faire voter des expertises lors de l'assemblée générale et, le cas échéant, de consulter son propre avocat pour engager une action personnelle en réparation du préjudice subi.
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Maître Cécile Zakine, Docteur en Droit, intervient en droit immobilier et foncier dans toutes les Alpes-Maritimes. Sélectionnez votre ville :
Un syndicat de copropriétaires a qualité pour agir en justice, au nom de tous les copropriétaires, en réparation du préjudice résultant pour eux de la destruction totale du bâtiment dont la reconstruction a été décidée.
Un copropriétaire n'est pas fondé à reprocher aux juges du fond de lui avoir rendu opposable la modification de la répartition des charges communes prévue par le règlement de copropriété, dès lors que, si la décision de l'assemblée générale, qui a opéré la modification, n'a pas été prise à l'unanimité, l'arrêt relève que le copropriétaire opposant n'a pas contesté en justice cette délibération dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Lorsque des travaux urgents sont bloqués en copropriété, le juge peut nommer un administrateur provisoire avec une mission ciblée. La Cour de cassation rappelle en 1974 que cet administrateur peut lancer les appels de fonds nécessaires. Décryptage et conséquences pratiques.
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