一个屋顶露台，被划分为享有区域，根据共同所有权规章的规定，不丧失其公共部分的性质，即使享有权附带与持有人为屋顶露台的维护和保养所承担的公共部分份额相应的费用，该享有权不能等同于所有权，也不能赋予持有人未经全体业主大会授权即建造工程的权利。
参考判决： 最高法院 • 编号 93-11.121 • 1995年5月4日 • 查阅判决 →
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一个屋顶露台，被划分为享有区域，根据共同所有权规章的规定，不丧失其公共部分的性质，即使享有权附带与持有人为屋顶露台的维护和保养所承担的公共部分份额相应的费用，该享有权不能等同于所有权，也不能赋予持有人未经全体业主大会授权即建造工程的权利。
该判决确认了所有权法的基本原则。
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法国尼斯一位公寓业主，购房时附带一个100平方米屋顶露台的独家享用权。他私自搭建玻璃暖房，被其他业主告上法庭，要求拆除并赔偿。
Application pratique:
根据本判例，享用权不等于所有权，即使该业主承担维护费用，露台仍属公共部分。他必须立即停工，并在全体业主大会上提交工程方案请求授权。若未获多数票同意，则无权建造，否则可能被强制拆除并承担诉讼费（约数千欧元）。
巴黎一名首次购房者看中一套售价150万欧元的顶层公寓，含180平方米“私人露台”享用权。他计划加盖夏季厨房，签署购买承诺前未核实法律限制。
Application pratique:
享用区域不等于产权，买方不可想当然地认为可建造。依据本判例，他应在签约前要求卖方提供《共同所有权规章》，确认露台性质，并向公证人咨询是否需业主大会事先授权。可附加“取得工程许可”作为购房先决条件，避免购后无法使用。
里昂一公寓顶层业主在享用露台上安装热水浴缸和木甲板，遭物业管理委员会反对。该业主辩称其承担维护费，有权改善“自家”露台。
Application pratique:
判决明确，仅享用权不能绕过全体业主大会。物业管理委员会可先向其发送挂号信，引用本判例要求限期拆除。若其拒绝，可向大审法院申请紧急审理，判令拆除并恢复原状，费用由该业主承担（通常数千欧元）。此举无需证明实际损害，仅需证明未获授权。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Un syndicat de copropriétaires a qualité pour agir en justice, au nom de tous les copropriétaires, en réparation du préjudice résultant pour eux de la destruction totale du bâtiment dont la reconstruction a été décidée.
Un copropriétaire n'est pas fondé à reprocher aux juges du fond de lui avoir rendu opposable la modification de la répartition des charges communes prévue par le règlement de copropriété, dès lors que, si la décision de l'assemblée générale, qui a opéré la modification, n'a pas été prise à l'unanimité, l'arrêt relève que le copropriétaire opposant n'a pas contesté en justice cette délibération dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Lorsque des travaux urgents sont bloqués en copropriété, le juge peut nommer un administrateur provisoire avec une mission ciblée. La Cour de cassation rappelle en 1974 que cet administrateur peut lancer les appels de fonds nécessaires. Décryptage et conséquences pratiques.
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