Decisione di riferimento: cc • N° 68-13.733 • 1970-03-12 • Consulta la decisione →
Immaginate: avete appena acquistato la nuda proprietà (il diritto di diventare proprietario alla morte dell'usufruttuario) di una casa ad Aytré, vicino a La Rochelle. L'usufruttuaria, una signora anziana, ci vive e, per arrotondare il suo budget, affitta una stanza a uno studente. Voi ritenete che abusi del suo diritto e chiedete al tribunale di dichiararla decaduta dall'usufrutto (revocarle il diritto). Cosa deciderà il giudice?
Questa questione è stata risolta dalla Corte di Cassazione il 12 marzo 1970 in una causa proveniente da Rochefort: i giudici di merito (tribunale di primo grado e corte d'appello) hanno un ampio potere di apprezzamento per applicare la sanzione dell'articolo 618 del Codice civile (che prevede la decadenza dell'usufrutto in caso di abuso del godimento). Risultato: anche se l'usufruttuario affitta una parte del bene, ciò non costituisce automaticamente un abuso. In questa causa, la Corte ha convalidato il rifiuto dei giudici di pronunciare la decadenza.
Siete nudo proprietario, usufruttuario, o semplicemente curiosi di sapere dove si colloca il confine tra uso normale e abuso? Questo articolo vi spiega tutto, con esempi concreti a Rochefort, Aytré e altrove.
I fatti: una storia come tante
Nel 1964, i coniugi Conan acquistano la nuda proprietà di una casa situata a Rochefort, di cui Mademoiselle Vallée detiene l'usufrutto da un atto del 15 marzo 1964. L'usufruttuaria vive in questa casa ma, per ragioni finanziarie, decide di affittare una parte del bene a un terzo. I coniugi Conan, scontenti, ritengono che questa locazione costituisca un abuso del godimento. Citano in giudizio Mademoiselle Vallée davanti al tribunale di grande istanza di La Rochelle per far pronunciare la decadenza del suo usufrutto ai sensi dell'articolo 618 del Codice civile.
Il tribunale, dopo una perizia che rivela danni alla casa, rifiuta di pronunciare la decadenza. Perché? Perché i danni constatati sono successivi alla nascita dell'usufrutto e la semplice locazione di una parte del bene non basta a configurare un abuso. I coniugi Conan appellano, ma la corte d'appello di Poitiers conferma la sentenza. Ricorrono quindi in Cassazione.
Davanti alla Corte Suprema, sostengono che la locazione di una parte del bene gravato da usufrutto costituisce di per sé un abuso del godimento. Ma la Corte di Cassazione non li segue: ricorda che i giudici di merito dispongono di un ampio potere di apprezzamento. Possono ritenere, come nel caso di specie, che la locazione non sia un abuso. Rigetto del ricorso.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
L'articolo 618 del Codice civile dispone che «l'usufrutto può cessare per l'abuso che l'usufruttuario fa del suo diritto, sia commettendo deterioramenti sul fondo, sia lasciandolo deperire per mancanza di manutenzione». In altre parole, se l'usufruttuario utilizza il bene in modo da deteriorarlo o impedire al nudo proprietario di ritrovare un bene in buono stato, il tribunale può revocargli l'usufrutto. Ma attenzione: la legge non definisce precisamente cosa sia un «abuso». È qui che interviene il potere dei giudici.
In questa causa, i coniugi Conan sostenevano che dare in locazione una parte del bene costituiva necessariamente un abuso, perché espone il bene a un'occupazione da parte di un terzo, con rischi di deterioramenti. Ma la Corte di Cassazione ha ritenuto che i giudici di merito avessero sovranamente apprezzato che i danni constatati non erano imputabili alla locazione in sé, ma a eventi successivi. E soprattutto, che la locazione non bastava, da sola, a configurare un abuso del godimento.
Questa decisione è importante perché ricorda che l'apprezzamento dell'abuso è concreto: il giudice guarda le circostanze di ogni caso. Qui, l'usufruttuaria affittava una parte della sua casa, il che è un uso normale del diritto di godere del bene. Non è perché il nudo proprietario si preoccupa che l'abuso è costituito. Bisogna provare un pregiudizio reale (deterioramenti, grave mancanza di manutenzione, ecc.).
Cosa cambia per voi — concretamente
Per gli usufruttuari: potete affittare tutto o parte del bene senza temere di perdere automaticamente il vostro diritto. Ma attenzione, dovete mantenere il bene e non commettere deterioramenti. Se affittate a persone che causano danni, potreste essere ritenuti responsabili. Esempio concreto: a Rochefort, un usufruttuario affitta una stanza a 300€ al mese. Se l'inquilino buca un muro, il nudo proprietario può chiedere il risarcimento, ma non necessariamente la decadenza.
Per i nudi proprietari: non potete ottenere la decadenza semplicemente perché l'usufruttuario affitta. Bisogna dimostrare un abuso caratterizzato (deterioramenti, mancanza di manutenzione, ecc.). Se constatate danni, fateli constatare da un ufficiale giudiziario (circa 150-200€) e mettete in mora l'usufruttuario di ripararli. Se non si muove, adite il tribunale. Ma sappiate che i giudici sono restii a pronunciare la decadenza, salvo casi gravi.
Per gli inquilini di un bene in usufrutto: il vostro contratto di locazione è valido finché l'usufruttuario esiste. Alla sua morte, il nudo proprietario diventa pieno proprietario e può decidere di non rinnovare il contratto (salvo che si tratti di una locazione abitativa soggetta alla legge del 6 luglio 1989). Siate vigili.
Esempio ad Aytré: un nudo proprietario acquista un appartamento occupato da un usufruttuario che affitta una stanza. Non può esigere la partenza dell'inquilino finché l'usufruttuario vive, salvo provare un abuso.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Redigete uno stato di
