Referenz: Kassationsgerichtshof, 3. Zivilkammer, Urteil Nr. 21-23.156 vom 25. Januar 2023
vefa-fur-nicht-ansassige-kaufer">Einleitung: Die Bedeutung der VEFA für nicht ansässige Käufer
Der Verkauf im Zustand der künftigen Fertigstellung (VEFA) ist eine in Frankreich sehr beliebte Erwerbsform, insbesondere bei ausländischen Investoren. Sie ermöglicht den Kauf einer Immobilie auf Plan mit einer nach Baufortschritt gestaffelten Zahlung. Für einen Nichtansässigen sind die Risiken jedoch erhöht: geografische Distanz, Unkenntnis des französischen Rechts, Schwierigkeiten bei der Baustellenüberwachung. Der Zahlungsverzug des Bauträgers kann zu erheblichen finanziellen Verlusten führen. Das Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 25. Januar 2023 präzisiert die Pflichten des Verkäufers und die dem Erwerber, einschließlich des Nichtansässigen, zustehenden Garantien.
vefa-und-die-fertigstellungsgarantien">I. Der rechtliche Rahmen der VEFA und die Fertigstellungsgarantien
A. Die Pflichten des Bauträgers
Der Bauträger muss dem Erwerber finanzielle Fertigstellungsgarantien gemäß den Artikeln R. 261-17 ff. des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs stellen. Diese Garantien können sein:
- Eine inhärente Garantie: Der Bauträger weist ausreichende finanzielle Mittel nach (Eigenkapital, Darlehen).
- Eine externe Garantie: Eine Bank oder ein Finanzinstitut bürgt.
Der nicht ansässige Erwerber muss vor Vertragsunterzeichnung die Vorlage dieser Garantien verlangen. Fehlen sie, kann der Vertrag nichtig sein.
B. Der besondere Schutz von Nichtansässigen
Nichtansässige haben oft Schwierigkeiten, die tatsächliche Existenz der Garantien zu überprüfen. Das französische Recht schreibt vor, dass der VEFA-Vertrag auf Französisch abgefasst sein muss und die Garantien klar benennt. Das Urteil von 2023 stellt klar, dass der Bauträger den Erwerber über jede Änderung der Garantie informieren muss, auch nach Vertragsunterzeichnung.
II. Analyse des Urteils 21-23.156 vom 25. Januar 2023
A. Sachverhalt und Verfahren
Ein ausländischer Erwerber mit Wohnsitz außerhalb Frankreichs hatte einen VEFA-Vertrag für eine Wohnung in Paris unterzeichnet. Der Bauträger geriet in finanzielle Schwierigkeiten und stellte die Arbeiten nicht fertig. Der Erwerber verklagte den Bauträger und die bürgende Bank. Das Berufungsgericht wies seine Klage ab mit der Begründung, die Garantie sei nicht aktivierbar, da der Erwerber bestimmte Formalitäten nicht eingehalten habe.
B. Die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs
Das oberste Gericht hob das Berufungsurteil auf und entschied:
- Der Bauträger kann dem nicht ansässigen Erwerber keine Formalitäten entgegenhalten, die er selbst nicht eingehalten hat.
- Die Fertigstellungsgarantie muss aktiviert werden, sobald der Bauträger in Verzug ist, ohne Bedingung des Wohnsitzes oder der Staatsangehörigkeit.
- Der Erwerber kann Schadensersatz für den erlittenen Schaden verlangen, einschließlich des entgangenen Gewinns aus der Vermietung.
Diese Entscheidung stärkt den Schutz ausländischer VEFA-Käufer, indem sie ihre Rechte denen der in Frankreich ansässigen Erwerber angleicht.
III. Rechtsbehelfe bei Zahlungsverzug des Bauträgers
A. Gerichtliche Wege
Bei Nichtfertigstellung kann der Erwerber:
- Den Bauträger abmahnen, die Arbeiten unter Androhung eines Zwangsgelds fertigzustellen.
- Die gerichtliche Auflösung des Vertrags verlangen, mit Rückzahlung der geleisteten Zahlungen und Schadensersatz (Art. 1184 Code civil).
- Die Fertigstellungsgarantie beim Bürgen (Bank) in Anspruch nehmen.
Für Nichtansässige kann die Klage am Sitz des Bauträgers in Frankreich zugestellt werden. Die Zuständigkeit der französischen Gerichte ist ausschließlich (Art. 14 Code civil).
B. Steuerliche Aspekte
Schadensersatzleistungen können in Frankreich steuerpflichtig sein. Das anwendbare Doppelbesteuerungsabkommen ist zu beachten. Artikel 164 B des französischen Steuergesetzbuchs (CGI) regelt die Besteuerung von Nichtansässigen. Bei Rückabwicklung können Notargebühren erstattet werden.
IV. Wie Ihnen Maître Zakine helfen kann
Als auf Immobilienrecht und Internationales Privatrecht spezialisierte Rechtsanwältin biete ich maßgeschneiderte Unterstützung:
- Prüfung der Garantien vor Vertragsunterzeichnung: Analyse der Unterlagen, Verhandlung von Klauseln.
- Baustellenüberwachung: Korrespondenz mit dem Bauträger, Nachfassaktionen.
- Rechtsbehelfe bei Zahlungsverzug: Abmahnung, Klage, Verhandlungen mit Banken.
- Steueroptimierung: Beratung zur Besteuerung von Immobilieninvestitionen in Frankreich für Nichtansässige.
- Vertretung vor Gericht: Ich kann in Ihrem Namen handeln, auch wenn Sie im Ausland wohnen.
Zögern Sie nicht, mich für eine erste Beratung zu kontaktieren. Ich empfange Sie in meiner Kanzlei in Paris oder per Videokonferenz.
Fazit
Der VEFA-Kauf durch einen Nichtansässigen birgt Risiken, aber das französische Recht bietet solide Schutzmechanismen, die durch die jüngste Rechtsprechung gestärkt wurden. Das Urteil vom 25. Januar 2023 ist ein bedeutender Fortschritt. Um Ihre Investition abzusichern, lassen Sie sich von einem spezialisierten Rechtsanwalt begleiten.
