参考判决： cc • N° 15-23.846 • 2016-10-27 • 查看判决 →
想象一下：您在伊斯特尔（Istres）购买了一块土地，希望在上面建造自己的房子。出卖人向您提供了一块由四块地块组成的土地，其中一块是可建用地。您签署了合同，支付了446,345欧元。但几个月后，您发现那块可建用地并不属于出卖人。会发生什么？合同是否全部无效？您能否保留其他地块并获得部分退款？这正是法国最高法院（Cour de cassation）于2016年10月27日审理的一个案件中所提出的问题。
这一判决对于任何不动产买受人，以及出卖人和公证人都至关重要。它澄清了一个微妙但重要的区别：因出售他人之物而撤销买卖（《法国民法典》第1599条）与追夺担保（第1637条）之间的区别。简而言之，当出售的地块不属于出卖人时，该地块的买卖合同无效，买受人可以要求返还相应的价款，而无需放弃已购买的其他财产。但下级法院（juges du fond）曾作出错误解释，最高法院予以纠正。
如果您遇到类似情况，该如何应对？您有哪些权利和救济途径？本文将通过艾克斯-普罗旺斯（Aix-en-Provence）地区（尤其是伊斯特尔和加尔达讷（Gardanne））的实际案例，为您详细解释。
事实：一个日常发生的故事
居住在伊斯特尔的M.和Mme X夫妇希望购买一块土地建造主要住宅。他们找到一个机会：位于加尔达讷市镇、地籍号为AK第1、2、3、4号的四块土地，总价为446,345欧元。买卖合同签署。但他们很快发现，第4号地块（唯一可建用地）并不属于出卖人。后者并非其所有人。该怎么办？买受人起诉出卖人，要求撤销该地块的买卖并返还其价值。
艾克斯-普罗旺斯的大审法院（tribunal de grande instance）支持了他们的请求：以出售他人之物为由撤销第4号地块的买卖（《法国民法典》第1599条）。出卖人提起上诉。艾克斯-普罗旺斯上诉法院（cour d'appel）在2015年6月11日的判决中部分改判。法院认为，该买卖涉及一个整体，买受人保留其他三块地块仅构成局部追夺。因此，法院适用《法国民法典》第1637条（追夺担保），将赔偿限制在价款的一部分，而未撤销买卖。买受人不服，向最高法院提起上诉。
最高法院撤销了上诉法院的判决。最高法院重申，因出售他人之物而撤销买卖是绝对无效（nullité absolue），与追夺担保不同。因此，第4号地块的买卖被撤销后，该地块的合同被视为自始不存在。这不是局部追夺，而是对该财产的完全无效。买受人有权要求全额返还该地块的价款，而无需返还其他地块。案件被发回尼姆上诉法院（cour d'appel de Nîmes）重审。
法院推理——解析
要理解这一判决，必须把握两种法律机制的区别：因出售他人之物而无效（《法国民法典》第1599条）与追夺担保（第1637条）。
第1599条规定：“他人之物的买卖无效。”这种无效是绝对的：出卖人不能转让不属于自己的财产所有权。合同被溯及既往地消灭。相反，第1637条规定，如果买受人被追夺所购财产的一部分，他可以请求解除买卖，或保留其余部分并获得价款减少。但这种担保的前提是出卖人在买卖时是真正的所有人。如果买卖涉及不属于出卖人的财产，则适用无效规则，而非追夺担保。
在本案中，上诉法院犯了错误：它认为四块地块的买卖构成单一合同，买受人保留其他三块地块仅构成局部追夺，因此适用第1637条。但最高法院指出，第4号地块的买卖自始无效。无论合同是单一还是多个：第4号地块买卖的无效是独立的。因此，买受人可以要求返还该地块的价款，而无需返还其他地块。换言之，合同在性质上是可分割的：每块地块有其自己的价格。
鲜为人知的是，最高法院此前已对此问题作出过裁决。在2004年5月12日的判决（n° 02-17.066）中，最高法院裁定：“他人之物的买卖无效，而非仅可解除。”2016年的判决确认了这一立场，并明确指出，无效可以是部分的，仅涉及不属于出卖人的财产，而不影响买卖的其余部分。
对您的实际影响
这一判决对买受人、出卖人和不动产专业人士具有重要的实践意义。
对于买受人：如果您购买一块土地或一个地块，而其中一部分因出卖人非所有人而未能交付，您可以仅就该部分请求撤销买卖。您将收回该部分对应的价款，而无需退还其他部分。例如，一对夫妇在加尔达讷购买了一块1000平方米的土地，由两块地块组成：一块500平方米的可建用地，价格150,000欧元；另一块500平方米的不可建用地，价格50,000欧元。如果可建用地不属于出卖人，他们可以请求撤销该地块的买卖，收回150,000欧元，同时保留不可建用地。但注意：合同中必须能确定每块地块的价格。
对于出卖人：您必须绝对确定您对每项出售财产的所有权。出售他人之物将使您面临无效诉讼，需要返还价款，并可能支付损害赔偿。在我的实践中，遇到过一些案件，出卖人继承了地块但不清楚精确的地籍边界，出售的土地侵占了邻居的财产。结果是：部分撤销、退款和律师费。
对于公证人：他们有提供建议和核实的义务。如果他们未能检查出卖人的所有权，可能会承担民事责任。
总之，如果您处于这种情况，必须迅速行动。因出售他人之物而提起无效诉讼的时效为自发现无效之日起5年（《法国民法典》第2224条）。不要等待！
避免此类纠纷的四条建议
- 检查出卖人的所有权证书：签署前，要求查看原始所有权证书或公证文书摘录。确保出卖人是不动产登记簿上登记的所有人。
- 聘请公证人：不动产买卖必须由公证人办理。公证人负责核查产权链条和地役权。不要仅依赖房地产经纪人。
- 要求进行地籍测量（Bornage et délimitation de propriété">bornage）：如果您购买土地，请由测量师进行地籍测量，以确定精确边界。这可以避免侵占问题带来的意外。
- 仔细阅读买卖合同：确保每项财产得到准确描述（地块、面积、如有多个地块则注明单价）。如果价格未分摊，将很难获得部分退款。
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深入分析：相关判例与演变
2016年10月27日的判决符合一贯的判例。特别是最高法院2004年5月12日的判决（n° 02-17.066）确立了出售他人之物绝对无效的原则。最近，2019年3月20日的判决（n° 18-12.034）重申，任何利害关系人均可主张此种无效，而不仅限于买受人。
然而，关于无效是否可以部分存在分歧。一些下级法院倾向于在合同不可分割时撤销整个买卖。2016年的判决澄清，无效可以仅限于不属于出卖人的财产，前提是每项财产的价格可以确定。这一解决方案更为公平，因为它避免了因出卖人的错误而惩罚买受人。
未来，可以预期法院将继续严格适用第1599条，要求出卖人对其所有权提供无可辩驳的证据。买受人将得到更好的保护。
总结与后续步骤
常见问题解答：
如果一块地块未交付给我，我能否获得部分撤销？
可以，如果该地块不属于出卖人，您可以请求因出售他人之物而无效，而无需退还其余财产。
如果我在买卖后发现出卖人并非部分土地的所有人，该怎么办？
立即咨询专门从事不动产法的律师。您有5年时间（自发现之日起）采取行动。
公证人是否可能承担责任？
是的，如果他没有检查出卖人的所有权。您可以因其未尽到建议义务而追究其责任。
我可以获得多少损害赔偿？
除返还价款外，您还可以就所遭受的损害（公证费、律师费、使用困扰）要求赔偿。
这一判决是否也适用于公寓买卖？
是的，如果出卖人不是所售分户单元（如共有部分）的所有人。
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