Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 75-14.098 • 1977-02-23 • Entscheidung einsehen →
Sie haben einen Reservierungsvertrag für eine Neubauwohnung in Libourne unterzeichnet. Der Bauträger verlangt von Ihnen eine Anzahlung in Höhe von 5 % des Kaufpreises. Sie planen, den Kauf mit einem Immobiliendarlehen zu finanzieren. Doch die Bank lehnt Ihren Antrag ab. Sie glauben, Ihre Anzahlung zurückerhalten zu können? Nicht so schnell. Der Kassationshof hat entschieden: Es kommt darauf an, was im Vorvertrag steht. Diese Entscheidung von 1977 ist noch immer aktuell und verdient Beachtung.
Was besagt dieses Urteil genau? Dass nur die Darlehen, deren Fehlen die Rückzahlung der Anzahlung ermöglicht, diejenigen sind, die der Verkäufer zu beschaffen oder zu übermitteln versprochen hat. Wenn Sie lediglich ein Darlehen erwähnt haben, das Sie selbst zu erhalten beabsichtigen, ohne dass der Verkäufer sich dazu verpflichtet hat, können Sie sich nicht auf die auflösende Bedingung berufen. Eine Nuance, die alles ändert.
In diesem Artikel erzähle ich Ihnen die Geschichte hinter dieser Entscheidung, analysiere die Argumentation der Richter und gebe Ihnen praktische Ratschläge, um den Verlust Ihrer Anzahlung zu vermeiden. Ob Sie Käufer in Pessac, vermietender Eigentümer in Bordeaux oder Bauträger sind – diese Regeln betreffen Sie.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr und Frau X, ein Paar aus Libourne, möchten eine Wohnung in einer Neubauanlage in Pessac kaufen. Sie unterzeichnen einen Vorvertrag über den Verkauf eines noch zu errichtenden Gebäudes (VEFA) mit der Immobiliengesellschaft Y. Der Vertrag sieht eine Anzahlung von 5 % des Kaufpreises vor, also 15.000 €. Es wird vereinbart, dass diese Anzahlung zurückerstattet wird, wenn der Verkauf aus Gründen des Verkäufers nicht zustande kommt oder wenn der Käufer die im Vertrag vorgesehenen Darlehen nicht erhält.
Der Vertrag erwähnt, dass die Käufer ein Darlehen beim Crédit Foncier beantragen werden. Der Vertrag legt jedoch nicht fest, dass der Verkäufer sich verpflichtet, dieses Darlehen zu beschaffen. Die Eheleute X stellen ihren Darlehensantrag, aber der Crédit Foncier lehnt ab. Sie fordern daraufhin vom Verkäufer die Rückzahlung der Anzahlung, da die auflösende Bedingung der Darlehenserlangung nicht eingetreten sei. Der Verkäufer lehnt ab mit der Begründung, das erwähnte Darlehen sei kein Darlehen gewesen, zu dessen Beschaffung er sich verpflichtet habe.
Der Rechtsstreit wird vor Gericht gebracht. Die Eheleute X verlieren in erster Instanz und in der Berufung. Sie legen Kassation ein. Der Kassationshof weist ihre Beschwerde mit Urteil vom 23. Februar 1977 zurück. Er bestätigt, dass nur die Darlehen, die der Verkäufer im Vorvertrag zu beschaffen oder zu übermitteln versprochen hat, vom Käufer geltend gemacht werden können, um die Rückzahlung der Anzahlung zu verlangen. Im vorliegenden Fall enthielt der Vertrag keine solche Verpflichtung, daher berechtigte die Darlehensverweigerung nicht zur Rückforderung der Anzahlung.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt seine Entscheidung auf Artikel 11 des Gesetzes vom 3. Januar 1967 und die Artikel 30, 31 und 35 des Dekrets vom 22. Dezember 1967 über den Verkauf von zu errichtenden Gebäuden. Diese Vorschriften, heute im Bau- und Wohnungsgesetzbuch kodifiziert, regeln die Vorverträge bei VEFA. Sie sehen vor, dass die Anzahlung zurückerstattet werden kann, wenn der Käufer die im Vertrag vorgesehenen Darlehen nicht erhält.
Der Gerichtshof präzisiert jedoch eine wesentliche Bedingung: Diese Darlehen müssen diejenigen sein, die der Verkäufer zu beschaffen oder zu übermitteln versprochen hat. Mit anderen Worten: Wenn der Vorvertrag lediglich ein Darlehen erwähnt, das der Käufer zu beantragen beabsichtigt, ohne dass der Verkäufer sich dazu verpflichtet hat, fällt dieses Darlehen nicht in den Anwendungsbereich der auflösenden Bedingung. Kurz gesagt, der Verkäufer ist nicht verpflichtet, Ihnen bei der Beschaffung eines Darlehens zu helfen, das Sie selbst suchen.
Der Gerichtshof weist das Argument der Eheleute X zurück, die meinten, die bloße Erwähnung des Crédit Foncier im Vertrag begründe eine Verpflichtung des Verkäufers. Die Richter sind der Ansicht, dass der Vertrag keine Verpflichtung des Verkäufers enthielt, dieses Darlehen zu beschaffen. Mit anderen Worten, der Verkäufer hatte nicht versprochen, das Darlehen zu übermitteln oder seine Erlangung zu erleichtern. Folglich war die Bedingung nicht erfüllt, und die Anzahlung verblieb beim Verkäufer.
Allerdings Vorsicht: Diese Entscheidung stellt die Gültigkeit auflösender Bedingungen nicht in Frage. Sie präzisiert lediglich deren Umfang. Was nur wenige wissen, ist, dass diese Auslegung auch heute noch angewandt wird. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Käufer, die glaubten, geschützt zu sein, ihre Anzahlung verloren, weil der Vertrag keine Verpflichtung des Verkäufers enthielt. Die Lehre ist klar: Lesen Sie Ihren Vorvertrag sorgfältig.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den VEFA-Käufer: Sie müssen überprüfen, ob der Vorvertrag ausdrücklich vorsieht, dass der Verkäufer sich verpflichtet, Ihnen das Darlehen zu beschaffen oder zu übermitteln. Ohne diese Klausel berechtigt eine Darlehensverweigerung nicht zur Rückforderung Ihrer Anzahlung. Beispiel: In Pessac kann ein Käufer, der ein Darlehen bei einer Bank beantragt, ohne dass der Verkäufer sich dazu verpflichtet hat, bei Ablehnung die Anzahlung nicht zurückfordern.
