Decisione di riferimento: cc • N. 20-21.439 • 2021-12-08 • Consulta la decisione →
Immaginate: avete appena acquistato una casa a Mont-de-Marsan, chiavi in mano, la felicità di essere proprietari. Ma qualche mese dopo, un odore persistente di umidità, crepe che si allargano. La diagnosi immobiliare non aveva rivelato nulla. Scoprite un vizio occulto (un difetto grave che rende il bene inadatto all'uso o ne diminuisce talmente il valore che non lo avreste acquistato o non a quel prezzo). Siete arrabbiati, volete agire contro il venditore. Ma fino a quando potete farlo? Questa domanda, ogni proprietario se la pone. La risposta è in una decisione della Corte di cassazione dell'8 dicembre 2021 (n. 20-21.439): l'azione per garanzia dei vizi occulti deve essere esercitata entro due anni dalla scoperta del vizio, senza poter superare vent'anni dalla vendita. Un termine ultimo che mette fine a molte incertezze.
I fatti: una storia come tante
Il Sig. X, proprietario a Dax, acquista nel 2010 una casa di abitazione. Nel 2015, constata infiltrazioni d'acqua ricorrenti e disordini strutturali. Ricorre a un esperto che conclude per un vizio occulto: il tetto era difettoso già dalla costruzione, non apparente al momento della vendita. Il Sig. X cita in giudizio il venditore nel 2016, cioè un anno dopo la scoperta del vizio. Il venditore eccepisce che l'azione è tardiva, poiché la vendita risale a più di sei anni. La corte d'appello dà ragione al venditore, ritenendo l'azione prescritta per il termine quinquennale di diritto comune (articolo 2224 del Codice civile). Il Sig. X ricorre in cassazione. La Corte di cassazione cassa la sentenza d'appello: ricorda che l'azione per garanzia dei vizi occulti ha un termine speciale di due anni dalla scoperta del vizio, e un termine ultimo di vent'anni dalla vendita (articoli 1648 comma 1 e 2232 del Codice civile). Qui, il vizio è stato scoperto nel 2015, l'azione intentata nel 2016, quindi entro i due anni; e la vendita del 2010 non aveva superato vent'anni nel 2016. L'azione era quindi ricevibile. La causa è rinviata davanti a un'altra corte d'appello.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa su due testi. Innanzitutto, l'articolo 1648 comma 1 del Codice civile (che prevede che l'azione per garanzia dei vizi occulti deve essere intentata entro due anni dalla scoperta del vizio). Poi, l'articolo 2232 dello stesso codice (che fissa un termine ultimo di vent'anni per le azioni di responsabilità contrattuale, dalla nascita del diritto). In pratica, il legislatore ha voluto un equilibrio: lasciare un tempo ragionevole all'acquirente per agire dopo aver scoperto il difetto, ma anche evitare che il venditore sia inquietato indefinitamente. In altre parole, il punto di partenza del termine di due anni non è la vendita, ma il giorno in cui l'acquirente ha conosciuto il vizio. Quello che pochi sanno è che la Corte di cassazione ha già affermato questo principio in una sentenza del 22 febbraio 2017 (n. 15-26.105). Qui, lo riafferma con forza. Attenzione però: il termine ultimo di vent'anni decorre dalla vendita, non dalla scoperta. Quindi se un vizio è scoperto dopo diciannove anni, l'acquirente ha solo un anno per agire. La Corte respinge l'argomento del venditore che voleva applicare la prescrizione quinquennale di diritto comune (articolo 2224). Infatti, l'articolo 1648 è una regola speciale che prevale. I giudici di merito devono quindi verificare la data di scoperta del vizio e la data della citazione. In questa causa, la corte d'appello aveva commesso un errore non ponendosi alla data della scoperta.
Cosa cambia per voi — concretamente
Concretamente, se siete acquirenti di un bene a Mont-de-Marsan o altrove, e scoprite un vizio occulto, avete due anni per agire in giudizio dalla scoperta. Ma attenzione: questo termine è racchiuso in un tetto massimo di vent'anni dalla vendita. Ad esempio, se acquistate una casa nel 2010 e scoprite un vizio nel 2029, avete tempo fino al 2030 per agire, perché il termine ultimo di vent'anni scade nel 2030. Se scoprite il vizio nel 2031, siete troppo tardi. Se siete venditori, questa decisione vi protegge: passati vent'anni, siete definitivamente al riparo da un'azione per garanzia dei vizi occulti. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui venditori erano perseguiti più di dieci anni dopo la vendita. Ora, il termine ultimo di vent'anni mette in sicurezza le transazioni passate. Per gli inquilini, sappiate che la garanzia dei vizi occulti non vi riguarda direttamente (lega venditore e acquirente), ma se subite un vizio, potete agire contro il proprietario locatore in base all'obbligo di consegna di un alloggio dignitoso. Ma non è lo stesso termine. In sintesi: ricordate il numero 2 (anni dopo la scoperta) e il numero 20 (anni dopo la vendita).
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Fate effettuare diagnosi complete prima di acquistare: a Mont-de-Marsan come a Dax, non accontentatevi della diagnosi tecnica obbligatoria. Ricorrete a un esperto indipendente per ispezionare la struttura, il tetto, l'umidità. Vi costerà qualche centinaio di euro, ma
