Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 10-16.967 • 2011-05-11 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Nancy, in einer eher ruhigen Wohnanlage. Aber seit einigen Monaten eskalieren Spannungen mit einem Nachbarn: Beleidigungen, Drohungen, sogar ein Einbruchsversuch. Sie fühlen sich verletzlich. Also installieren Sie eine kleine Kamera über Ihrer Tür, die auf Ihren Treppenabsatz gerichtet ist. Schließlich ist das Ihr Stockwerk, oder? Nicht ganz. Denn dieser Treppenabsatz ist auch Gemeinschaftseigentum. Und ohne Zustimmung der Eigentümerversammlung (AG) wird Ihre Kamera zur Konfliktquelle. Genau das erlebte ein Wohnungseigentümer in Nancy, dessen Fall bis zum Kassationshof (cc) im Jahr 2011 gelangte. Die Frage ist einfach: Darf ein Wohnungseigentümer eine Videoüberwachung installieren, die Gemeinschaftsflächen filmt, um sich zu schützen, ohne Genehmigung? Die Antwort des höchsten Gerichts ist klar: nein, selbst bei Bedrohung nicht.
Diese Entscheidung vom 11. Mai 2011 (Nr. 10-16.967) ist ein Klassiker des Wohnungseigentumsrechts. Sie erinnert daran, dass das Gemeinschaftseigentum allen gehört und niemand allein darüber verfügen kann. Aber sie wirft auch Fragen zum Gleichgewicht zwischen individueller Sicherheit und Respekt vor der kollektiven Privatsphäre auf. Was genau sagt das Urteil? Und vor allem, was tun, wenn Sie in dieser Situation sind?
In diesem Artikel werde ich diese Entscheidung so analysieren, wie ich es mit meinen Mandanten in Nancy, Laxou oder anderswo mache: ohne unnötiges Fachchinesisch, mit konkreten Beispielen. Sie werden erfahren, was erlaubt ist, was nicht und wie Sie einen kostspieligen Rechtsstreit vermeiden. Denn ja, eine falsch platzierte Kamera kann Sie weit mehr als nur eine Unannehmlichkeit kosten.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr und Frau X sind Wohnungseigentümer in einem Gebäude in Nancy. Seit mehreren Monaten erleiden sie Drohungen gegen ihre körperliche Unversehrtheit und Sachbeschädigungen ihres Eigentums durch einige benachbarte Wohnungseigentümer. Besorgt beschließen sie zu handeln. Ihre Lösung: Installation eines Videoüberwachungssystems auf ihrem Sondereigentum, also dem Teil des Gebäudes, der ihnen allein gehört. Das Problem ist, dass die Kamera, um effektiv zu sein, unvermeidlich einen Teil des Gemeinschaftseigentums filmt: den Treppenabsatz, den Eingang, den Flur. Sie holen keine Genehmigung der Eigentümerversammlung (AG) ein, da sie der Meinung sind, dass ihr Recht auf Sicherheit Vorrang hat.
Andere Wohnungseigentümer fühlen sich beeinträchtigt: Ihre Privatsphäre wird offengelegt, ihre Bewegungen werden ohne ihre Zustimmung gefilmt. Sie erheben Klage beim Tribunal de grande instance (TGI) von Nancy im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes (Eilverfahren) auf Entfernung des Systems. Ihr Argument: Die Installation stelle eine offensichtlich rechtswidrige Störung dar (flagranter Gesetzesverstoß), da sie ihre Rechte am Gemeinschaftseigentum und ihre Privatsphäre verletze. Das TGI gibt ihnen Recht. Herr und Frau X legen Berufung beim Berufungsgericht von Nancy ein, das die Entscheidung bestätigt.
Die Eheleute X legen daraufhin Kassationsbeschwerde ein. Sie machen mehrere Gründe geltend: Verletzung von Artikel 9 des Code civil (Recht auf Achtung der Privatsphäre) und der Artikel 6 und 8 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) (Recht auf ein faires Verfahren und Privatsphäre). Ihrer Ansicht nach hätte das Berufungsgericht die Drohungen, denen sie ausgesetzt waren, und ihr Recht auf Sicherheit berücksichtigen müssen. Aber der Kassationshof weist ihre Beschwerde zurück. Er stellt fest, dass die Installation, die Gemeinschaftsflächen ohne Genehmigung der AG filmt, die freie Ausübung der Rechte jedes Wohnungseigentümers an diesen Flächen beeinträchtigt und daher eine offensichtlich rechtswidrige Störung darstellt, die ihre Entfernung rechtfertigt.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man auf die Grundlagen des Wohnungseigentumsrechts zurückkommen. Das Gesetz vom 10. Juli 1965 regelt die Beziehungen zwischen Wohnungseigentümern. Artikel 9 dieses Gesetzes bestimmt, dass jeder Wohnungseigentümer über sein Sondereigentum (seine Wohnung, seinen Keller...) verfügt, es aber nicht so nutzen darf, dass die Rechte anderer beeinträchtigt werden. Das Gemeinschaftseigentum (Flure, Treppen, Dach...) gehört allen und seine Nutzung ist gemeinschaftlich. Eine Kamera zu installieren, die Gemeinschaftsflächen ohne Zustimmung der AG filmt, bedeutet, sich ein Recht anzueignen, das einem nicht allein zusteht.
Der Kassationshof erinnert in seinem Urteil an diesen Grundsatz. Er bestreitet nicht, dass die Eheleute X Drohungen ausgesetzt gewesen sein könnten – das ist ja auch der Grund, warum sie die Kamera installiert haben. Aber er ist der Ansicht, dass dieser Grund nicht rechtfertigt, die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft zu umgehen. Der Eingriff in die Rechte der anderen Wohnungseigentümer ist unmittelbar und gekennzeichnet: ohne ihr Wissen in einem Gemeinschaftsbereich gefilmt zu werden, ist ein Eindringen in die Privatsphäre (Artikel 9 des Code civil). Und das Fehlen einer Genehmigung der AG macht die Installation an sich rechtswidrig.
Die Richter begnügen sich nicht damit zu sagen „es ist verboten“. Sie erklären, dass die Störung offensichtlich rechtswidrig ist, d.h. sie springt ins Auge. Es ist nicht notwendig, eine Entscheidung in der Hauptsache (einen langwierigen Prozess) abzuwarten, um sie zu beenden. Das Eilverfahren (référé) ist hierfür bestens geeignet. Damit fügt sich die Entscheidung in eine ständige Rechtsprechung ein: Kameras auf Gemeinschaftsflächen ohne Zustimmung der AG sind verboten, selbst bei Nachbarschaftskonflikten. Dies ist weder eine Weiterentwicklung noch eine Kehrtwende, sondern eine solide Bestätigung.
Die Eheleute X haben auch die Europäische Menschenrechtskonvention angeführt, aber der Hof weist das Argument zurück: Das Recht auf Privatsphäre (Artikel 8) schützt auch die anderen Wohnungseigentümer. Und das Recht auf ein faires Verfahren (Artikel 6) wird nicht verletzt, da das Verfahren ordnungsgemäß war. Kurz gesagt: Die individuelle Sicherheit rechtfertigt nicht die Verletzung der Rechte anderer.
