Entscheidungsreferenz: cc • N° 81-14.817 • 1982-11-23 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer eines schönen Steinhauses in Uzès mit freiem Blick auf die Gärten. Eines Morgens beginnt Ihr Nachbar mit dem Bau eines zusätzlichen Stockwerks, das Ihnen die Sicht versperren und die im Bebauungsplan (PLU) vorgeschriebenen Abstandsflächen überschreiten wird. Sie sind wütend: Das ist doch eindeutig illegal, oder? Sie können ihn also verurteilen lassen, Schadensersatz verlangen? Nicht so einfach. Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 23. November 1982 eine strenge Bedingung aufgestellt: Um zu klagen, reicht es nicht aus, dass die Bauvorschriften verletzt wurden; Sie müssen auch einen persönlichen Schaden erleiden, der direkt mit diesen Verstößen zusammenhängt. Mit anderen Worten: Wenn das Gebäude in gleicher Weise unter Einhaltung der Vorschriften hätte errichtet werden können (z. B. mit identischem Volumen), können Sie nichts verlangen. Diese Entscheidung, die der breiten Öffentlichkeit oft unbekannt ist, wird dennoch täglich von den Gerichten von Nîmes bis Pont-Saint-Esprit angewandt. Wie können Sie also konkret feststellen, ob Sie klageberechtigt sind? Dieser Artikel erklärt Ihnen alles.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Stellen Sie sich ein Wohnviertel in Pont-Saint-Esprit vor. Herr und Frau Dupont (Namen geändert) bewohnen seit zwanzig Jahren eine Villa mit Garten. Ihr Nachbar, Herr Martin, beschließt, auf einem angrenzenden Grundstück eine Wohnanlage mit mehreren Einheiten zu bauen. Die Arbeiten entsprechen teilweise dem PLU, aber nicht vollständig: Die Höhe überschreitet die zulässige Grenze um 0,80 Meter, und der Abstand zur Grundstücksgrenze ist um 2 Meter geringer als in der Verordnung vorgesehen. Die Duponts klagen vor dem Tribunal de grande instance von Nîmes und fordern den Abriss der nicht konformen Teile sowie 15.000 € Schadensersatz für Sicht- und Sonnenlichtverlust. In erster Instanz gibt das Gericht ihnen recht: Es stellt die Verstöße fest und hält den Schaden für offensichtlich. Herr Martin legt Berufung ein. Das Berufungsgericht von Nîmes bestätigt teilweise, reduziert aber den Schadensersatz auf 5.000 €, da der Schaden nicht so schwerwiegend sei. Herr Martin legt Kassation ein. Er argumentiert, dass die Duponts nicht bewiesen hätten, dass ihr Schaden direkt durch die Verstöße verursacht wurde. Schließlich hätte auch bei Einhaltung des PLU ein nahezu identisches Gebäude errichtet werden können, mit ähnlichen Auswirkungen auf Sicht und Licht. Der Kassationsgerichtshof gibt ihm recht: Er hebt das Berufungsurteil auf und verweist die Sache an ein anderes Gericht zurück, mit der Auflage, den direkten Kausalzusammenhang zwischen den Verstößen und dem behaupteten Schaden zu prüfen.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382), der besagt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zum Ersatz.“ Im Baurecht stellt die Verletzung einer Verwaltungsvorschrift (wie des PLU) ein Verschulden dar. Aber es muss auch dieses Verschulden einen Schaden verursacht haben. Der Kern der Argumentation ist folgender: Die bloße Tatsache, dass ein Bauvorhaben nicht den Vorschriften entspricht, reicht nicht aus, um einen ersatzfähigen Schaden des Nachbarn zu begründen. Es muss der erlittene Schaden (Sichtverlust, Schattenwurf, Wertminderung des Grundstücks) in einem direkten Ursachenzusammenhang mit den spezifischen Verstößen stehen, nicht nur mit der bloßen Existenz des Gebäudes. Mit anderen Worten: Wenn dasselbe Gebäude mit denselben Abmessungen und demselben Erscheinungsbild unter Einhaltung des PLU hätte gebaut werden können (z. B. durch geringfügige Änderung der Lage oder Höhe), kann der Nachbar keine Entschädigung für Beeinträchtigungen verlangen, die ohnehin bestanden hätten. Diese Argumentation bestätigt die frühere Rechtsprechung: Der Kassationsgerichtshof schafft nichts Neues, er präzisiert. Er weist die Klage der Duponts ab, weil das Berufungsgericht nicht geprüft hat, ob die hypothetische Einhaltung der Bauvorschriften durch die Martinsche Wohnanlage ein im Wesentlichen identisches Volumen ermöglicht hätte. Kurz gesagt: Die Tatsachenrichter müssen das tatsächliche Projekt mit dem vergleichen, was rechtlich möglich gewesen wäre. Wenn beide nahe beieinander liegen, gibt es keinen ersatzfähigen Schaden.
Was das für Sie bedeutet — konkret
Wenn Sie Eigentümer-Vermieter sind: Sie vermieten eine Wohnung in Uzès, und ein Nachbargebäude wird unter Überschreitung der zulässigen Höhen gebaut. Ihre Mieter beschweren sich über Lichtverlust. Sie könnten gegen den Bauherrn vorgehen, aber Vorsicht: Wenn das Gebäude mit einer legalen Höhe von 12 Metern statt der gebauten 13 Meter hätte genehmigt werden können und der Höhenunterschied nicht die Hauptursache für den Schatten ist (z. B. wäre der Schatten bei 12 Metern nahezu identisch), wird Ihr Schaden wahrscheinlich als nicht vorhanden oder geringfügig angesehen. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Eigentümer ihren Prozess verloren haben, weil sie diesen direkten Zusammenhang nicht nachweisen konnten. Wenn Sie Käufer sind: Überprüfen Sie vor dem Kauf einer Immobilie die Nachbarbauten und den PLU. Wenn ein Projekt im Gange ist, wissen Sie, dass Sie den Bauherrn nicht wegen visueller Beeinträchtigungen belangen können, wenn das Projekt insgesamt der Verordnung entspricht. Wenn Sie Wohnungseigentümer sind: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Pont-Saint-Esprit, wenn u
