Entscheidungsreferenz: cc • N° 63-12.786 • 1965-02-22 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer eines Hauses in Arles, in der Nähe der Arenen. Sie beschließen, im Obergeschoss ein Fenster zu öffnen, um Licht hereinzulassen. Aber Ihr Nachbar, dessen Dach tiefer liegt, wehrt sich dagegen, dass dieses Fenster eine gerade Aussicht auf sein Grundstück bietet. Er beruft sich auf Artikel 678 des Code civil, der für diese Art von Aussicht einen Mindestabstand von 1,90 Metern vorschreibt. Doch jenseits seines Daches erstreckt sich die Straße. Gilt also die Aussichtsdienstbarkeit (gesetzliche Einschränkung zum Schutz der Privatsphäre des Nachbarn)? Diese Frage hat der Kassationshof 1965 in einem Urteil entschieden, das weiterhin maßgeblich ist.
Jeder Eigentümer sollte sich fragen: „Ist mein Fenster, das über den Garten des Nachbarn ragt, legal?“ Die Antwort hängt davon ab, was man tatsächlich sieht. Wenn Ihr Blick nur auf die öffentliche Straße fällt, befreit Sie das Gesetz von den Abstandsauflagen. Aber Vorsicht: Die Tatsachenrichter müssen feststellen, dass das Fenster nicht direkt auf das Nachbargrundstück gerichtet ist, auch nicht indirekt. Diese Entscheidung, obwohl fast sechzig Jahre alt, ist für alltägliche Streitigkeiten nach wie vor aktuell, insbesondere in Altstädten, wo Gebäude aneinandergrenzen.
Dieses Urteil schützt den Eigentümer, der ein Fenster zur Straße hin öffnet, selbst wenn dieses Fenster das Dach des Nachbarn überragt. Aber man sollte sich nicht täuschen: Sobald das Fenster einen Teil des Nachbargrundstücks sehen lässt, gelten die Abstandsregeln. Sehen wir uns das im Detail an, mit konkreten Beispielen aus Gardanne oder anderswo.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
In dem Fall stand die Gesellschaft Duguessclin, Eigentümerin eines Gebäudes, einem Nachbarn gegenüber, dessen Dach tiefer lag. Die Gesellschaft öffnete im Obergeschoss ihres Baus ein Fenster, das eine gerade Aussicht auf das Dach des Nachbarn bot. Aber jenseits dieses Daches befand sich die Straße. Der Nachbar verklagte die Gesellschaft wegen Verstoßes gegen Artikel 678 des Code civil, der vorschreibt, dass man keine gerade Aussicht auf das Nachbargrundstück haben darf, wenn der Abstand nicht mindestens 1,90 Meter beträgt. Er verlangte die Beseitigung des Fensters oder seine Verdunkelung.
Die Tatsachenrichter (das Berufungsgericht) wiesen die Klage ab. Sie stellten ausdrücklich fest, dass „der Eigentümer des besagten Gebäudes vergeblich eine Aussicht jenseits des Daches behaupten würde“ und „dass sich jenseits desselben tatsächlich die Straße befindet“. Das Fenster gewähre also keine Aussicht auf das Nachbargrundstück, sondern auf die öffentliche Straße. Der Nachbar legte Kassation ein mit der Begründung, das Fenster überrage sein Dach und stelle daher eine direkte Aussicht auf sein Grundstück dar.
Der Kassationshof wies die Beschwerde zurück. Er befand, dass die Tatsachenrichter souverän festgestellt hätten, dass das Fenster keine Aussicht auf etwas anderes als die öffentliche Straße biete. Rechtlich gesehen unterliegt eine Aussicht auf die Straße nicht den Abständen des Artikels 678. Entscheidend ist der Zweck der Aussicht: Wenn sie auf öffentlichen Grund gerichtet ist, kann der Nachbar sich nicht widersetzen. Die Entscheidung bestätigt somit den Grundsatz, dass die Aussichtsdienstbarkeit nicht für Aussichten auf die öffentliche Straße gilt.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man auf Artikel 678 des Code civil zurückkommen. Diese Vorschrift schreibt einen Mindestabstand von neunzehn Dezimetern (1,90 m) zwischen der Wand, in der sich ein Fenster mit gerader Aussicht befindet, und dem Nachbargrundstück vor. Ziel ist es, die Privatsphäre der Grundstücke zu schützen. Aber Artikel 679 sieht eine Ausnahme vor: Wenn die Aussicht auf die öffentliche Straße geht, ist dieser Abstand nicht erforderlich. Hier ging es um die Frage, ob die Aussicht auf das Dach des Nachbarn und dann weiter auf die Straße als Aussicht auf die öffentliche Straße angesehen werden kann.
Die Tatsachenrichter bejahten dies, gestützt auf eine konkrete Beurteilung: Das Fenster erlaube es nicht, das Nachbargrundstück selbst zu sehen, da das Dach jede direkte Aussicht auf das Grundstück verhindere. Die Aussicht gelte ausschließlich der Straße. Der Kassationshof bestätigt diese Argumentation mit der Feststellung, dass die Tatsachenrichter „notwendigerweise verneint haben, dass das Fenster eine Aussicht auf etwas anderes als die öffentliche Straße habe“. Sobald die Aussicht ausschließlich auf die Straße gerichtet sei, spiele es keine Rolle, dass das Dach des Nachbarn überragt werde.
Vorsicht jedoch: Dies ist keine absolute Regel. Wenn das Fenster es erlaubt, auch nur teilweise das Nachbargrundstück zu sehen (z. B. einen Innenhof oder einen Garten), dann gilt Artikel 678. Die Richter müssen feststellen, dass die Aussicht nicht auf das dienende Grundstück (das Nachbargrundstück) gerichtet ist. In diesem Fall haben sie ausdrücklich festgestellt, dass das Dach jede Aussicht auf das Grundstück selbst verhindere. Daraus folgt, dass die Beweislast beim klagenden Eigentümer liegt: Er muss nachweisen, dass das Fenster tatsächlich eine Aussicht auf sein Grundstück bietet.
In der Praxis bestätigt diese Entscheidung eine ständige Rechtsprechung: Aussichten auf die öffentliche Straße sind frei, auch wenn sie über ein Privatgrundstück hinwegführen. Sie erinnert aber auch daran, dass die Richter ein souveränes Beurteilungsvermögen haben, um zu bestimmen, was das Fenster zu sehen erlaubt. Es ist eine Entscheidung, die Eigentümer schützt, die Fenster zur Straße hin öffnen, die aber nicht dazu missbraucht werden darf, unzulässige Aussichten auf den Nachbarn zu schaffen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie in Arles oder Gardanne sind, betrifft Sie diese Entscheidung direkt. Hier ist, was sie je nach Ihrer Situation bedeutet:
- Eigentümer eines Hauses mit Aussicht auf die Straße: S
