Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 02-18.564 • 2004-01-14 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade eine schöne Wohnung in Chamalières mit Blick auf die Vulkane der Auvergne gekauft. Ein paar Wochen später bohrt Ihr Nachbar über Ihnen ein Fenster, das direkt auf Ihre Terrasse geht. Schluss mit der Privatsphäre, hallo neugierige Blicke. Was sagt das Gesetz? Artikel 678 des Code civil verbietet direkte Blicke in einem Abstand von weniger als 1,90 Metern zur Grundstücksgrenze. Aber was passiert, wenn ein gemeinsamer Privatraum – ein Hof, ein gemeinsamer Garten – die beiden Grundstücke trennt? Genau diese Frage hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 14. Januar 2004 entschieden.
Viele Eigentümer wissen nicht, dass diese Regel auch dann gilt, wenn das Grundstück, von dem der Blick ausgeht, durch einen gemeinsamen Privatraum von dem Grundstück getrennt ist, auf das er fällt. Mit anderen Worten: Selbst wenn ein gemeinsamer Weg oder Garten Sie von Ihrem Nachbarn trennt, dürfen Sie kein Fenster öffnen, das direkt in dessen Grundstück führt, ohne die gesetzlichen Abstände einzuhalten. Diese Entscheidung, die in einem Fall mit einer SCI und Wohnungseigentümern erging, hat konkrete Auswirkungen für Tausende von Eigentümern in ganz Frankreich, von Riom bis Clermont-Ferrand.
Ob Sie Eigentümer, Mieter oder Immobilienprofi sind, dieses Urteil betrifft Sie. Es legt die Grenzen unzulässiger Blicke und die möglichen Rechtsbehelfe fest. Was können Sie also konkret tun, wenn Sie unter einem unzulässigen Blick leiden? Und vor allem, wie können Sie ihn vermeiden?
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Der Fall beginnt in Riom im Département Puy-de-Dôme. Eine SCI (Société Civile Immobilière) besitzt ein Gebäude, in dem sie Arbeiten durchführt. Sie beschließt, Fenster an einer Fassade zu öffnen, die auf einen gemeinsamen Hof geht, der wiederum an Wohnungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft grenzt. Die Eigentümer dieser Wohnungen, insbesondere eine Frau X und die Herren Y, stellen fest, dass sie nun direkte Blicke auf ihre Wohnungen erleiden. Der Verlust an Privatsphäre ist so groß, dass sie den Wert ihres Eigentums um mindestens 25 % gemindert sehen.
Sie verklagen die SCI wegen ungewöhnlicher Nachbarschaftsstörungen (Artikel 1240 des Code civil) und fordern die Beseitigung der unzulässigen Blicke. Die SCI verteidigt sich mit dem Argument, dass der gemeinsame Hof ihre Fenster von den Nachbarwohnungen trenne, was ihrer Ansicht nach die Anwendung von Artikel 678 des Code civil ausschließe, der direkte Blicke in einem Abstand von weniger als 1,90 Metern zur Grundstücksgrenze verbietet. Die Tatsacheninstanzen (das Berufungsgericht) sehen dies jedoch anders: Sie verurteilen die SCI zur Zahlung von Schadensersatz und zur Beseitigung der Blicke. Die SCI legt Kassation ein.
Vor dem Kassationsgerichtshof ist die Frage klar: Verhindert der zwischen den beiden Grundstücken liegende gemeinsame Privatraum die Anwendung von Artikel 678? Das oberste Gericht verneint dies und bestätigt das Berufungsurteil. Es stellt fest, dass die Vorschriften des Artikels 678 anwendbar sind, wenn das Grundstück, in dem der Blick angebracht wurde, durch einen gemeinsamen Privatraum von dem Grundstück getrennt ist, auf das er fällt. Mit anderen Worten: Der gemeinsame Hof schirmt nicht ab: Der direkte Blick bleibt verboten, wenn er auf das Nachbargrundstück fällt.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um die Entscheidung zu verstehen, muss man auf die Texte zurückkommen. Artikel 678 des Code civil bestimmt: „Man darf keine geraden Sichtfenster oder Aussichtsfenster, noch Balkone oder ähnliche Vorsprünge auf das umschlossene oder nicht umschlossene Grundstück seines Nachbarn haben, wenn nicht ein Abstand von neunzehn Dezimetern [1,90 Meter] zwischen der Mauer, in der sie angebracht sind, und dem besagten Grundstück besteht.“ Dieser Artikel soll die Privatsphäre der Eigentümer schützen. Aber was versteht man unter „Nachbar“? Die SCI dachte, der gemeinsame Raum schaffe eine ausreichende Trennung, um die Regel außer Kraft zu setzen.
Der Kassationsgerichtshof lehnt diese Auslegung ab. Er ist der Ansicht, dass der gemeinsame Privatraum – hier ein Hof – kein eigenständiges Grundstück ist, sondern eine Zubehör der umliegenden Grundstücke. Somit fällt der Blick von einer Wohnung sehr wohl auf das Nachbargrundstück, auch wenn ein Hof sie trennt. Die Richter betonen, dass der Schutz der Privatsphäre Vorrang vor der Baufreiheit hat. Sie stützen sich auch auf den Begriff der ungewöhnlichen Nachbarschaftsstörungen (Artikel 1240 des Code civil): Der Wertverlust des Grundstücks (25 %) stellt einen sicheren Schaden dar.
Dies ist eine Bestätigung der früheren Rechtsprechung: Der Kassationsgerichtshof hatte bereits in ähnlichen Fällen entschieden, dass direkte Blicke auch bei Vorhandensein eines gemeinsamen Hofes verboten sind. Also keine Kehrtwende, sondern eine strenge Anwendung, die die Eigentümer zur Vorsicht anhalten sollte. Die Entscheidung ist einstimmig und eindeutig.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie in Chamalières oder anderswo sind, schützt Sie diese Entscheidung. Sie können die Beseitigung jedes Fensters oder Balkons verlangen, das direkt in Ihre Wohnung führt, selbst wenn ein gemeinsamer Privatraum (Hof, gemeinsamer Garten, Weg) Ihre Grundstücke trennt. Konkret stehen Ihnen zwei Klagen zur Verfügung: zum einen eine Klage gestützt auf Artikel 678 auf Beseitigung des unzulässigen Blicks; zum anderen eine Schadensersatzklage (Artikel 1240) auf Ersatz des Schadens, wenn Ihr Grundstück an Wert verloren hat.
Nehmen wir ein konkretes Beispiel: In Riom erleidet ein Eigentümer einen direkten Blick vom Nachbargebäude. Seine auf 200.000 € geschätzte Wohnung verliert 25 % ihres Wertes, also 50.000 €. Er kann Ersatz dieses Schadens verlangen, zusätzlich zur Schließung der Fenster. Achtung: Die Verjährungsfristen sind kurz. Für die Klage auf Beseitigung des Blicks haben Sie 5 Jahre ab Fertigstellung der Arbeiten (Artikel 2224 des Code civil). Für ungewöhnliche Nachbarschaftsstörungen beträgt die Frist ...
