Referenzentscheidung: cc • Nr. 72-13.235 • 1974-02-26 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind in Castelnaudary in Ihrem Garten, als Ihr Nachbar plötzlich eine Mauer wenige Meter von Ihrem Zaun errichtet, durchbrochen von Fenstern, die direkt auf Ihr Grundstück blicken. Sie fragen sich: Hat er das Recht, Öffnungen in weniger als 1,90 m Entfernung zu meinem Grundstück anzubringen? Kann man ihn zwingen, sie zu beseitigen? Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Eigentümern, und die Antwort ist nicht immer die, die man erwartet. Eine Entscheidung des Kassationshofs von 1974 (Nr. 72-13.235) bringt wertvolle Klarheit: Die Richter lehnten es ab, den Abriss eines Bauwerks anzuordnen, das zwar mit Öffnungen zum Nachbargrundstück errichtet worden war, jedoch unter der Bedingung, dass diese Öffnungen mit feststehendem Glas (einer festen und undurchsichtigen Vorrichtung, die jeden direkten Blick verhindert) versehen waren. Mit anderen Worten: Für den Bauherrn ist noch nicht alles verloren, aber es gelten strenge Regeln.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Frau X, Eigentümerin eines Hauses in Colomiers, beschließt, eine Garage an der Grundstücksgrenze zu bauen, mit zwei kleinen Fenstern zur Nachbarseite hin. Der Nachbar, Herr Y, widerspricht: Seiner Ansicht nach stellen diese Fenster direkte Ausblicke dar, die in weniger als 1,90 m Entfernung zur Grenze verboten sind, gemäß Art. 678 des Code civil (der verbietet, in geringerer Entfernung gerade Ausblicke oder Lichtschlitze auf das Nachbargrundstück zu haben). Frau X entgegnet, es handele sich um bloße „Lichtschlitze“ – feststehende Öffnungen mit festem Glas, die Licht, aber keinen Durchblick lassen. Das erstinstanzliche Gericht gibt ihr recht, aber Herr Y legt Berufung ein. Das Berufungsgericht bestätigt das Urteil: Die Fenster sind Lichtschlitze, keine Ausblicke, und können erhalten bleiben, wenn sie weiterhin mit festem Glas ausgestattet sind. Herr Y legt Revision ein mit der Begründung, es handele sich um verbotene Ausblicke und der Bau hätte abgerissen werden müssen. Der Kassationshof weist die Revision zurück: Die Tatsachenrichter haben souverän entschieden, dass es sich um Lichtschlitze handelt, die nicht dem Verbot des Art. 678 unterliegen.
Was nur wenige wissen: Die Unterscheidung zwischen „Ausblick“ und „Lichtschlitz“ ist entscheidend. Ein Ausblick ermöglicht es, zum Nachbarn zu sehen; ein Lichtschlitz bringt nur Licht, ohne Sicht. In dem Fall von 1974 bestätigte das Gericht den Erhalt der Öffnungen unter der Bedingung, dass sie mit einer Vorrichtung aus festem Glas ausgestattet sind – also einem festen, oft undurchsichtigen oder mattierten Glas, das nicht geöffnet werden kann. Klar gesagt: Der Eigentümer kann seine Fenster behalten, aber er kann sie nicht in echte Ausblicke umwandeln.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Art. 678 des Code civil, der bestimmt: „Man darf keine geraden Ausblicke oder Lichtschlitze auf das Nachbargrundstück haben, wenn nicht ein Abstand von neunzehn Dezimetern (1,90 m) zwischen der Mauer, in der sie angebracht sind, und dem genannten Grundstück besteht.“ Er erinnert jedoch daran, dass dieser Artikel nur Ausblicke betrifft, nicht Lichtschlitze. Die Tatsachenrichter haben festgestellt, dass die fraglichen Öffnungen mit festem Glas versehen waren, was jeden direkten Ausblick verhindert. Sie haben daher souverän entschieden, dass es sich um Lichtschlitze und nicht um Ausblicke handelt. Der Kassationshof stellt diese Tatsachenwürdigung nicht in Frage: Er prüft lediglich, ob die Berufungsrichter das Gesetz nicht verletzt haben.
Achtung jedoch: Die Entscheidung besagt nicht, dass alle Öffnungen unter 1,90 m erlaubt sind. Sie stellt klar, dass eine Öffnung, die ein Lichtschlitz ist (festes und undurchsichtiges Glas), dem Verbot entgeht. Wenn die Öffnung jedoch geöffnet werden kann oder einen Blick zum Nachbarn ermöglicht, stellt sie einen verbotenen Ausblick dar und muss beseitigt oder geändert werden. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen ein Eigentümer ein Fenster in 1,50 m Entfernung zur Grenze angebracht hatte, jedoch mit einem undurchsichtigen Rollladen: Die Rechtsprechung geht oft davon aus, dass es sich um einen Lichtschlitz handelt, wenn der Rollladen dauerhaft geschlossen ist. Aber wehe dem, der den Rollladen öffnet!
Diese Entscheidung von 1974 bestätigt also den Grundsatz: Die Baufreiheit hat Vorrang, wird jedoch durch das Recht des Nachbarn, nicht beobachtet zu werden, eingeschränkt. Die Tatsachenrichter haben einen weiten Ermessensspielraum bei der Beurteilung, ob eine Öffnung ein Ausblick oder ein Lichtschlitz ist. Im vorliegenden Fall waren sie der Ansicht, dass das feste Glas (ein festes, oft mattiertes oder vergittertes Glas) ausreichte, um jeden Ausblick auszuschließen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Ob Sie Eigentümer eines Hauses in Castelnaudary oder einer Wohnung in Colomiers sind, diese Entscheidung hat praktische Auswirkungen.
- Für den Bauherrn: Wenn Sie planen, Fenster in weniger als 1,90 m Entfernung zur Grenze zu öffnen, können Sie dies tun, sofern Sie festes Glas (fest und undurchsichtig) verwenden. Beispielsweise kann ein Dachfenster aus Milchglas toleriert werden. Wenn Sie jedoch ein herkömmliches Schiebefenster einbauen, riskieren Sie, zum Abriss oder zu Schadensersatz verurteilt zu werden (mehrere tausend Euro je nach Beeinträchtigung).
- Für den betroffenen Nachbarn: Wenn Ihr Nachbar eine Öffnung in weniger als 1,90 m angebracht hat, prüfen Sie, ob diese mit festem Glas ausgestattet ist. Wenn ja, können Sie den Abriss nicht verlangen, aber Sie können verlangen, dass die Vorrichtung erhalten bleibt (z. B. durch gerichtliches Zwangsgeld von 50 € pro Tag der Nichtkonformität). Wenn die Öffnung ein echter Ausblick ist (öffnendes Fenster oder durchsichtiges Glas)
