Droit Foncier : analyses de jurisprudence

Décisions commentées en droit foncier : servitudes, bornage, urbanisme, permis de construire, expropriation — par Maître Cécile Zakine, Docteur en Droit

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Droit foncier

Servitude par prescription trentenaire : une preuve impossible sans caractère apparent et continu

Pour acquérir une servitude par possession trentenaire, il faut prouver que l'usage était apparent (visible) et continu (régulier). La Cour de cassation rappelle que les juges ne peuvent se contenter d'une simple tolérance ou d'un titre imprécis. Découvrez comment protéger votre droit de passage ou éviter une servitude forcée.

Juridiction: cc

Date: 09/01/1974

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09 janvier 19749 vues

Droit foncier

Construction sur les cinquante pas géométriques : bonne foi et erreur commune

La Cour de cassation rappelle que pour ordonner la démolition de constructions édifiées sur la zone des cinquante pas géométriques, les juges doivent vérifier si l'acquéreur était de bonne foi et pouvait invoquer une erreur commune. Une décision protectrice pour les propriétaires de bonne foi.

Juridiction: cc

Date: 30/03/2017

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30 mars 20176 vues

Droit foncier

Servitude pour enclave : quand la division d'un terrain crée un droit de passage définitif

La Cour de cassation rappelle que le droit de passage pour enclave s'apprécie au moment de la division du fonds, peu importe les cessions ultérieures. Une décision cruciale pour tout propriétaire d'un terrain enclavé.

Juridiction: cc

Date: 17/10/2012

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17 octobre 20129 vues

Droit foncier

Retrait du rôle : quand la cour d'appel doit respecter la volonté commune des parties (Cass. civ., 17 février 2011)

La Cour de cassation rappelle que, lorsque toutes les parties demandent conjointement et de manière motivée le retrait du rôle d'une affaire, la cour d'appel ne peut refuser cette demande sans motif légitime. Décision importante pour les propriétaires et professionnels de l'immobilier engagés dans un litige.

Juridiction: cc

Date: 17/02/2011

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17 février 20115 vues

Droit foncier

Protection possessoire : comment défendre votre droit de passage depuis 2015

Depuis 2015, la loi a supprimé les actions possessoires spéciales. Désormais, seul le référé permet de protéger votre possession paisible. Une décision de la Cour de cassation de 2020 le confirme, avec des conséquences pratiques pour tout propriétaire ou voisin confronté à une voie de fait.

Juridiction: cc

Date: 24/09/2020

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24 septembre 202016 vues

Droit foncier

Litige sur la propriété d'une parcelle : quand l'acte de vente prime sur les registres successoraux

Un acquéreur et un ayant cause du vendeur se disputent la propriété d'une parcelle. La Cour de cassation donne raison à l'acquéreur, en interprétant souverainement les mentions discordantes de l'acte de vente et en retenant que la contenance indiquée n'était pas garantie. Cette décision protège les acquéreurs de bonne foi et rappelle l'importance de la rédaction des actes.

Juridiction: cc

Date: 14/06/1965

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14 juin 196513 vues

Droit foncier

Inscription patronymique sur sépulture : la Cour de cassation précise les conditions

La Cour de cassation rappelle que l'inscription d'un nom sur une stèle funéraire ne peut être exigée sans droit à l'inhumation dans le caveau. Un arrêt qui protège les propriétaires de sépultures contre des demandes abusives.

Juridiction: cc

Date: 12/01/2011

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12 janvier 20118 vues

Droit foncier

Indivision : que faire si un co-indivisaire construit sur la parcelle commune ?

Un indivisaire peut faire cesser les travaux non autorisés d'un autre indivisaire et obtenir réparation, sans attendre le partage. La Cour de cassation le rappelle dans un arrêt du 12 mai 2010.

Juridiction: cc

Date: 12/05/2010

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12 mai 20109 vues

Droit foncier

Rectification d'acte notarié : prescription quinquennale pour les propriétaires

La Cour de cassation précise que l'action en rectification d'un acte notarié de vente immobilière est une action personnelle soumise à la prescription de cinq ans, même si elle porte sur un droit réel. Délai à respecter impérativement.

Juridiction: cc

Date: 16/04/2026

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16 avril 202611 vues

Droit foncier

Indemnité d'immobilisation : quand la commune fait échouer la vente, le vendeur peut-il la garder ?

Un promoteur immobilier avait versé 611 000 € d'acompte pour l'achat d'un terrain, mais la commune a exercé son droit de préemption, bloquant la vente. La cour d'appel avait considéré que l'indemnité restait acquise au vendeur, mais la Cour de cassation a cassé cette décision : l'indemnité n'est due que si la non-réalisation est imputable à l'acquéreur.

Juridiction: cc

Date: 15/12/2010

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15 décembre 201012 vues

Droit foncier

Droit de préemption : l'organisme doit payer la commission d'agence de l'acquéreur évincé

Un arrêt de la Cour de cassation de 2007 précise que lorsqu'un organisme (commune, bailleur social) exerce son droit de préemption sur un bien, il doit prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers qui incombait normalement à l'acquéreur initial. Cette règle s'applique à condition que le montant de la commission et la partie qui en a la charge soient clairement indiqués dans le compromis de vente et la déclaration d'intention d'aliéner.

Juridiction: cc

Date: 26/09/2007

droit de préemptioncommission d'agenceintermédiaire immobilier

26 septembre 20076 vues

Droit foncier

Droit de préemption SAFER : peut-elle ignorer votre offre de vente

La Cour de cassation rappelle que le délai de validité d'une offre de vente convenu entre un propriétaire et un acquéreur n'est pas opposable à la SAFER. Ainsi, la SAFER peut exercer son droit de préemption même après l'expiration de ce délai, et la vente initiale n'est pas caduque si l'acte authentique est signé ultérieurement.

Juridiction: cc

Date: 20/09/2006

SAFERdroit de préemptionoffre de vente

20 septembre 200611 vues

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Questions fréquentes en droit foncier

Qu'est-ce qu'une servitude de passage ?

Une servitude de passage est une charge imposée sur un fonds (le fonds servant) pour l'usage et l'utilité d'un autre fonds (le fonds dominant). Elle permet au propriétaire du fonds dominant de passer sur le fonds servant pour accéder à sa propriété. La servitude peut être légale (cas d'enclave) ou conventionnelle (établie par contrat). Elle s'éteint si les fonds sont réunis sous le même propriétaire ou si elle n'est plus utilisée pendant 30 ans.

Comment contester un permis de construire ?

Un permis de construire peut être contesté par tout tiers justifiant d'un intérêt à agir (voisin immédiat, association de protection de l'environnement) dans un délai de 2 mois à compter de l'affichage du permis sur le terrain. Le recours est formé devant le Tribunal administratif. Il est fortement recommandé de faire précéder le recours contentieux d'un recours gracieux auprès du maire afin de tenter une résolution amiable et de bénéficier d'un délai supplémentaire.

Quelles sont les règles de distance pour planter des arbres en limite de propriété ?

Selon l'article 671 du Code civil, un propriétaire ne peut planter d'arbres, arbustes ou arbrisseaux à moins de 2 mètres de la limite séparative pour les plantations dépassant 2 mètres de hauteur, et à moins de 0,5 mètre pour les plantations de hauteur inférieure à 2 mètres. Ces distances sont mesurées à partir du milieu du tronc. Des règlements locaux (PLU) ou des usages locaux peuvent prévoir des distances différentes.

Que faire en cas d'empiètement sur ma propriété ?

En cas d'empiètement (construction ou plantation qui dépasse sur le fonds voisin), le propriétaire lésé dispose de plusieurs actions : 1) Une demande de démolition ou de suppression des constructions empiétant sur sa propriété. 2) Une action en bornage si les limites exactes sont contestées. 3) Une action en revendication de propriété. Le délai de prescription est généralement de 30 ans pour les actions immobilières. Il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit foncier rapidement.

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