Droit Immobilier : analyses de jurisprudence

Décisions commentées en droit immobilier : bail, vente, copropriété, VEFA, construction, litiges — par Maître Cécile Zakine, Docteur en Droit

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Droit immobilier

Bail et franchise : quand l'enseigne unique interdit la déspécialisation partielle

Un arrêt de la Cour de cassation du 12 juillet 2000 (n° 98-21.671) illustre comment un contrat de bail et un contrat de franchise signés simultanément peuvent être considérés comme un tout, empêchant le locataire de demander une déspécialisation partielle par adjonction d'activités connexes.

Juridiction: cc

Date: 12/07/2000

bail commercialcontrat de franchisedéspécialisation partielle

12 juillet 20009 vues

Droit immobilier

Mandat exclusif : nullité absolue si la faculté de résiliation est restreinte

Un mandat exclusif qui limite dans le temps le droit de résilier de son propriétaire est nul. La Cour de cassation rappelle que la loi impose une faculté de dénonciation à tout moment après trois mois. Conséquences : pas de rémunération pour l'agent immobilier, pas de clause pénale applicable. Un arrêt à connaître pour tout propriétaire vendeur.

Juridiction: cc

Date: 03/11/2016

mandat exclusifnullité absoluerésiliation

03 novembre 20167 vues

Droit immobilier

Cession de bail rural : même avec l'accord du propriétaire, c'est interdit

La Cour de cassation rappelle que toute cession de bail rural est prohibée, même si le bailleur y a consenti. Une décision qui bouleverse les pratiques locales, notamment dans le pays de Redon et de Vitré.

Juridiction: cc

Date: 05/03/1997

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05 mars 199710 vues

Droit immobilier

Plan de cession : quand le repreneur peut faire appel du refus du tribunal

La Cour de cassation a validé le droit du cessionnaire de faire appel d'un jugement rejetant sa demande de modification du plan de cession, sauf si le ministère public s'y oppose. Une décision qui clarifie les voies de recours des repreneurs d'entreprise.

Juridiction: cc

Date: 03/05/2006

plan de cessionappelcessionnaire

03 mai 200611 vues

Droit immobilier

Crédit-bail cédé : levée d'option d'achat et plafonnement des sommes dues (Cass. com., 23 nov. 2004)

La Cour de cassation précise qu'en cas de cession d'un contrat de crédit-bail dans le cadre d'une procédure collective, l'option d'achat ne peut être levée par le cessionnaire qu'après paiement des sommes restant dues du précédent crédit-preneur, plafonnées à la valeur du bien. Mais le cessionnaire reste tenu de ses propres obligations contractuelles envers le bailleur.

Juridiction: cc

Date: 23/11/2004

crédit-bailcession de contratoption d'achat

23 novembre 200418 vues

Droit immobilier

Crédit-bail immobilier : la cession du contrat a une valeur patrimoniale (Cass. com., 23 avril 2003)

La Cour de cassation rappelle que le crédit-bail immobilier est une location suivie d'une vente : le droit au bail du preneur a une valeur patrimoniale, et le prix de cession du contrat ne peut être réduit artificiellement. Décision du 23 avril 2003, applicable à Lagny-sur-Marne comme à Mitry-Mory.

Juridiction: cc

Date: 23/04/2003

crédit-bail immobiliercession de contratdroit au bail

23 avril 20039 vues

Droit immobilier

Garantie du bailleur : quand un usage commercial interdit vous ouvre droit à réparation

Un bailleur peut être tenu de réparer le préjudice subi par son locataire ou cessionnaire si le local loué ne peut pas être utilisé conformément à sa destination contractuelle, même si cette destination est illicite. La Cour de cassation rappelle que la garantie du bailleur s'applique dès lors qu'il a participé à l'acte de cession et que le preneur subit une éviction partielle.

Juridiction: cc

Date: 23/05/1973

garantie bailleurcession bail commercialusage illicite

23 mai 19735 vues

Droit immobilier

Bail commercial : la règle de 1973 pour le logement du personnel

Une clause de bail commercial autorisant le logement du personnel dans des locaux d'habitation n'est pas contraire à l'article 340 du Code de l'urbanisme, selon la Cour de cassation en 1973. Découvrez les implications pour propriétaires et locataires.

Juridiction: cc

Date: 23/05/1973

bail commerciallogement du personnelarticle 340 du Code de l'urbanisme

23 mai 19739 vues

Droit immobilier

Cession de bail commercial après retraite : pas de déspécialisation obligatoire

Le locataire qui prend sa retraite et veut céder son bail commercial n'a pas à déspécialiser les lieux ni à communiquer le compromis de cession au propriétaire. La Cour de cassation le confirme, limitant les droits de contrôle du bailleur.

Juridiction: cc

Date: 16/01/2002

cession bail commercialretraitedespecialisation

16 janvier 20027 vues

Droit immobilier

Bail commercial : le droit au renouvellement perdu si le locataire n’est plus inscrit au registre du commerce

Un locataire commercial qui n'est plus inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) et n'exploite plus son fonds perd tout droit au renouvellement de son bail. Le bailleur n'a même pas à le mettre en demeure de reprendre l'exploitation. La Cour de cassation l'a rappelé en 1972, et cette règle reste d'actualité.

Juridiction: cc

Date: 19/12/1972

bail commercialdroit au renouvellementregistre du commerce

19 décembre 197212 vues

Droit immobilier

Clause résolutoire : le juge peut refuser la suspension des effets, même en cas de paiement

La Cour de cassation rappelle que le juge dispose d'un pouvoir discrétionnaire pour refuser de suspendre les effets d'une clause résolutoire dans un bail commercial, même si le locataire demande des délais. Cette décision de 2005 protège les propriétaires contre les abus et oblige les locataires à être irréprochables.

Juridiction: cc

Date: 13/12/2005

clause résolutoirebail commercialsuspension des effets

13 décembre 200510 vues

Droit immobilier

Cautionnement non présumé : le gérant signe, la société seule s'engage

Un gérant de société qui signe un acte de cession de bail en sa seule qualité de gérant n'engage que la société, pas sa personne. La Cour de cassation rappelle que le cautionnement doit être exprès et ne se présume pas.

Juridiction: cc

Date: 21/01/1976

cautionnementcession de bailgérant de société

21 janvier 19765 vues

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Questions fréquentes en droit immobilier

Qu'est-ce que la VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ?

La VEFA, ou "vente sur plan", est un contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement ses droits sur le sol et les constructions existantes, tandis que la propriété des constructions futures s'acquiert au fur et à mesure de leur édification. L'acquéreur paie le prix par versements échelonnés en fonction de l'avancement des travaux. Ce dispositif est encadré par le Code de la construction et de l'habitation et offre des garanties spécifiques (garantie d'achèvement, garantie de parfait achèvement).

Quels sont les recours en cas de litige de copropriété ?

En cas de litige en copropriété, plusieurs recours sont possibles : 1) La voie amiable : convocation d'une assemblée générale pour soumettre le litige au vote des copropriétaires. 2) La médiation : recours à un conciliateur de justice. 3) La voie judiciaire : assignation devant le Tribunal judiciaire compétent. Les litiges fréquents concernent le non-paiement des charges, les travaux non autorisés, les nuisances entre copropriétaires ou les contestations d'assemblée générale.

Comment résilier un bail d'habitation ?

Le bailleur peut résilier un bail d'habitation pour motif légitime et sérieux (reprise pour habiter, vente du logement, ou manquement grave du locataire comme le défaut de paiement des loyers). Le locataire peut donner son congé à tout moment avec un préavis de 3 mois (réduit à 1 mois dans certaines zones tendues ou pour motifs spécifiques). La résiliation judiciaire est prononcée par le juge des contentieux de la protection en cas de manquements graves du locataire.

Qu'est-ce que le bornage et quand est-il obligatoire ?

Le bornage est une opération qui consiste à matérialiser les limites entre deux fonds voisins. Il est obligatoire avant toute construction nouvelle, et recommandé lors d'une vente foncière. Le bornage amiable est réalisé par un géomètre-expert. En cas de désaccord, le bornage judiciaire est ordonné par le tribunal. Un procès-verbal de bornage a valeur d'acte authentique et s'impose aux propriétaires successifs.

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