Riferimento: Corte d'Appello di Bordeaux, camera 1, sezione B, sentenza n. 21-22.487 del 14 dicembre 2022
1. Contesto: la Brexit e l'accesso dei cittadini britannici al mercato immobiliare francese
Dal 1° febbraio 2020, il Regno Unito è diventato un paese terzo rispetto all'Unione Europea. Questa uscita ha conseguenze dirette sull'acquisto di beni immobili in Francia da parte dei cittadini britannici. Prima della Brexit, i britannici beneficiavano della libera circolazione dei capitali e potevano acquistare senza vincoli. Ora sono soggetti a regole più severe, in particolare per quanto riguarda l'autorizzazione preventiva per determinati acquisti (soprattutto nelle zone sensibili) e la fiscalità.
2. La sentenza della Corte d'Appello di Bordeaux del 14 dicembre 2022: un chiarimento benvenuto
In questa causa, un cittadino britannico aveva firmato una promessa unilaterale di vendita per un bene situato in Gironda. Il venditore si è ritirato, invocando l'assenza di autorizzazione prefettizia preventiva all'acquisto, conformemente all'articolo L. 412-1 del Codice dell'ingresso e del soggiorno degli stranieri e del diritto d'asilo (CESEDA). La Corte d'Appello ha stabilito che la promessa di vendita era nulla per mancata ottenimento di tale autorizzazione, confermando così l'applicazione rigorosa delle regole post-Brexit.
2.1. I fatti e il procedimento
Il 15 marzo 2021, un acquirente britannico ha firmato una promessa unilaterale di vendita per una casa di abitazione. Il venditore ha notificato il suo ritiro il 10 aprile 2021. L'acquirente ha citato in giudizio il venditore per l'esecuzione forzata della vendita. Il tribunale di primo grado ha respinto la domanda, ritenendo che la promessa fosse nulla poiché l'acquirente non aveva richiesto l'autorizzazione preventiva prevista dall'articolo L. 412-1 del CESEDA. La Corte d'Appello ha confermato questa sentenza.
2.2. Le motivazioni della decisione
La Corte ha ricordato che, dalla Brexit, i cittadini britannici sono soggetti all'obbligo di ottenere un'autorizzazione prefettizia per acquistare un bene immobile in Francia, salvo che dimostrino una residenza regolare in uno Stato membro dell'UE (cosa che non si verificava nel caso di specie). L'assenza di tale autorizzazione rende la promessa di vendita nulla di diritto. La Corte si è basata sull'articolo L. 412-1 del CESEDA, che dispone che "l'acquisto di un immobile da parte di un cittadino di uno Stato non membro dell'Unione Europea è soggetto ad autorizzazione preventiva". Ha inoltre citato l'articolo 1589 del Codice civile, che richiede che la promessa di vendita sia valida per produrre effetti.
3. Le nuove regole applicabili ai cittadini britannici
Dal 1° gennaio 2021, i britannici devono rispettare diverse condizioni per acquistare un bene immobile in Francia:
- Autorizzazione prefettizia: per ogni acquisto di un bene immobile, deve essere presentata una richiesta di autorizzazione presso la prefettura del dipartimento in cui si trova il bene. Tale autorizzazione viene rilasciata entro due mesi, previa verifica della situazione dell'acquirente (in particolare il suo diritto di soggiorno).
- Rispetto delle regole di soggiorno: l'acquirente deve dimostrare di possedere un titolo di soggiorno valido o, in mancanza, un visto di lungo soggiorno. L'assenza di titolo di soggiorno può comportare il rifiuto dell'autorizzazione.
- Fiscalità specifica: le plusvalenze immobiliari realizzate dai non residenti sono soggette a una ritenuta del 19% (salvo eccezioni) e le imposte di registro possono essere più elevate. Inoltre, i britannici non beneficiano più delle detrazioni per durata di possesso applicabili ai residenti dell'UE.
- Protezione delle zone sensibili: in alcune zone (in particolare di confine o militari), l'acquisto è soggetto a un'autorizzazione speciale del Ministro della Difesa.
4. Analisi giurisprudenziale e implicazioni pratiche
La sentenza di Bordeaux illustra il rigore dei tribunali francesi nell'applicazione di queste nuove regole. È essenziale per ogni acquirente britannico verificare, prima di qualsiasi firma, di soddisfare le condizioni legali. La nullità della promessa di vendita può comportare la perdita delle somme versate (indennità di immobilizzo) e delle spese sostenute.
Inoltre, la giurisprudenza precedente (in particolare Cass. civ. 3e, 15 giugno 2017, n. 16-16.847) aveva già sottolineato l'importanza dell'autorizzazione preventiva per i cittadini di paesi terzi. La sentenza di Bordeaux conferma questa linea e la estende esplicitamente ai britannici post-Brexit.
5. Come l'Avvocato Cécile Zakine può assistervi
In qualità di avvocato specializzato in diritto immobiliare e fondiario, offro un accompagnamento completo per i cittadini britannici e altri stranieri
