Action en justice du syndic : nouvelle règle sur l'autorisation depuis 2019

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un appartement à Sète, dans une copropriété tranquille. Un jour, le syndic engage une action en justice contre un copropriétaire récalcitrant sans avoir obtenu l'accord de l'assemblée générale. L'affaire traîne, et soudain, l'adversaire soulève une nullité : le syndic n'avait pas le droit d'agir. Jusqu'où cette nullité peut-elle remettre en cause la procédure ? C'est exactement la question qu'a tranchée la Cour de cassation dans un arrêt du 25 mars 2021.

La question que se pose chaque propriétaire : « Est-ce que le défaut d'autorisation du syndic peut faire annuler toute l'action en justice ? » La réponse dépend de la date à laquelle l'exception de nullité a été soulevée. Et c'est là que le bât blesse : un décret de 2019 a modifié les règles, mais sans préciser son application dans le temps.

Cette décision clarifie le droit transitoire : seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation, et uniquement si l'exception est présentée après le 29 juin 2019. Une victoire pour la sécurité juridique des actions déjà engagées.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire à Lodève, est en conflit avec son syndicat de copropriétaires. Le syndic, sans attendre l'assemblée générale, assigne M. X en paiement de charges impayées. L'affaire suit son cours : le tribunal de grande instance de Montpellier condamne M. X, qui interjette appel. Devant la cour d'appel, M. X soulève une exception de nullité : le syndic n'avait pas l'autorisation de l'assemblée générale pour agir, conformément à l'article 55 du décret du 17 mars 1967.

Le décor est planté : d'un côté, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, qui a engagé une action en justice sans autorisation préalable. De l'autre, M. X, qui invoque cette irrégularité pour faire annuler toute la procédure. La cour d'appel lui donne raison : elle annule l'assignation et le jugement, considérant que le défaut d'autorisation est une nullité d'ordre public. Le syndicat se pourvoit en cassation.

Mais voilà : entre-temps, un décret du 27 juin 2019 a modifié l'article 55 du décret de 1967, en précisant que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de ce défaut d'autorisation. La question se pose donc : cette nouvelle règle s'applique-t-elle à une procédure en cours, alors que l'exception de nullité a été soulevée avant ou après le 29 juin 2019 ?

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation, dans son arrêt du 25 mars 2021, casse l'arrêt de la cour d'appel. Son raisonnement est simple : le décret du 27 juin 2019 a modifié l'article 55 du décret du 17 mars 1967, mais cette modification ne s'applique qu'aux exceptions de nullité présentées postérieurement au 29 juin 2019. En l'espèce, M. X avait soulevé l'exception avant cette date, donc l'ancienne règle s'appliquait. Mais la cour d'appel avait fait une erreur : elle avait considéré que la nullité était d'ordre public, alors que la nouvelle règle limite la possibilité de l'invoquer aux seuls copropriétaires. Or, M. X était bien copropriétaire, donc il pouvait se prévaloir de l'absence d'autorisation. Mais la Cour de cassation reproche à la cour d'appel de ne pas avoir vérifié si l'exception avait été soulevée avant ou après le 29 juin 2019.

undefined la Cour de cassation dit : la règle selon laquelle « seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation » est une règle de procédure qui s'applique immédiatement aux exceptions soulevées après son entrée en vigueur. Pour les exceptions antérieures, l'ancienne règle continue de s'appliquer, ce qui signifie que n'importe qui (pas seulement le copropriétaire) pouvait invoquer la nullité.

Le fondement légal est l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa version modifiée par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019. Ce texte impose au syndic d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale pour agir en justice au nom du syndicat. undefined, le syndic ne peut pas décider seul de poursuivre un copropriétaire ; il faut un vote. La sanction de ce défaut d'autorisation est la nullité de l'action. Mais la réforme de 2019 a limité cette sanction : seul le copropriétaire visé par l'action peut s'en plaindre.

undefined, c'est que cette décision est une confirmation de la jurisprudence antérieure sur l'application dans le temps des règles de procédure. La Cour de cassation applique le principe de l'application immédiate de la loi nouvelle aux instances en cours, mais avec un tempérament : les actes déjà accomplis restent valables. Ici, l'exception de nullité est un acte de procédure ; si elle est soulevée après le 29 juin 2019, elle est soumise à la nouvelle règle.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : si un syndic engage une action contre vous sans autorisation, vous pouvez invoquer la nullité, mais uniquement si vous le faites après le 29 juin 2019. Si l'action a été engagée avant, et que vous n'avez pas soulevé l'exception avant cette date, vous pourrez encore le faire après, mais sous les nouvelles conditions. Attention toutefois : vous devez être copropriétaire pour vous prévaloir de ce défaut d'autorisation. Si vous êtes locataire, vous ne pouvez pas vous en plaindre.

Pour les syndics : cette décision sécurise les actions engagées avant le 29 juin 2019, du moins tant que l'exception n'est pas soulevée après cette date. Mais il est prudent de toujours obtenir une autorisation de l'assemblée générale avant d'agir, pour éviter tout risque.

Pour les copropriétaires à Lodève : si vous êtes poursuivi par le syndic, vérifiez quand l'action a été engagée et quand vous soulevez l'exception. Si c'est après le 29 juin 2019, vous êtes le seul à pouvoir invoquer l'absence d'autorisation. Exemple concret : supposons que votre syndic vous assigne en paiement de 2 500 € de charges en janvier 2019. Vous soulevez l'exception de nullité en mars 2020. La nouvelle règle s'applique, donc vous pouvez vous prévaloir du défaut d'autorisation. Si le syndic n'a pas d'autorisation, l'action est nulle.

undefined, j'ai rencontré des dossiers où des copropriétaires à Sète ont réussi à faire annuler des actions en justice parce que le syndic avait agi sans autorisation. Mais depuis 2019, la donne a changé : seul le copropriétaire visé peut agir, et à condition de respecter les délais.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez toujours l'autorisation de l'assemblée générale avant d'engager une action. Le syndic doit avoir un mandat exprès pour agir en justice. Demandez copie du procès-verbal de l'assemblée générale qui autorise l'action. Si ce n'est pas le cas, refusez d'engager la procédure.
• Si vous êtes copropriétaire poursuivi, demandez immédiatement au syndic de justifier de son autorisation. Par lettre recommandée avec accusé de réception, exigez la copie de la décision de l'assemblée générale. En l'absence de réponse, vous pourrez soulever la nullité.
• Respectez les délais pour soulever l'exception de nullité. L'exception doit être soulevée avant toute défense au fond. Si vous attendez trop, vous perdez ce droit. Consultez un avocat dès la réception de l'assignation.
• Anticipez les réformes. La loi du 10 juillet 1965 et le décret de 1967 évoluent régulièrement. Tenez-vous informé des modifications législatives, surtout en matière de procédure. Un syndic averti en vaut deux.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation a déjà eu l'occasion de se prononcer sur l'application dans le temps des règles de procédure. Par exemple, dans un arrêt du 13 septembre 2019 (n° 18-20.246), elle a jugé que les nouvelles règles relatives à la notification des conclusions entre avocats s'appliquaient immédiatement aux instances en cours. Cette jurisprudence confirme le principe général de l'application immédiate de la loi de procédure.

En revanche, sur le fond, la Cour de cassation avait déjà limité la possibilité d'invoquer le défaut d'autorisation du syndic. Dans un arrêt du 28 mars 2013 (n° 12-14.611), elle avait jugé que cette nullité n'était pas d'ordre public et ne pouvait être soulevée que par les copropriétaires. La réforme de 2019 a simplement codifié cette jurisprudence.

La tendance des tribunaux est donc de restreindre les moyens de nullité pour éviter que des actions légitimes soient paralysées par des vices de forme. Cela signifie que, pour l'avenir, le défaut d'autorisation du syndic sera de moins en moins souvent sanctionné, sauf si le copropriétaire concerné l'invoque en temps utile.

Récapitulatif et prochaines étapes

1. Vérifiez la date de l'exception de nullité : si elle a été soulevée avant le 29 juin 2019, l'ancienne règle s'applique ; après, la nouvelle règle s'applique.
2. Identifiez qui soulève l'exception : depuis 2019, seul le copropriétaire poursuivi peut se prévaloir du défaut d'autorisation. Un tiers (comme un locataire) ne le peut pas.
3. Si vous êtes syndic : obtenez toujours une autorisation expresse de l'assemblée générale avant d'agir en justice. Conservez précieusement le procès-verbal.
4. Si vous êtes copropriétaire poursuivi : dès réception de l'assignation, demandez conseil à un avocat pour savoir si vous pouvez soulever la nullité. Ne tardez pas.
5. Si l'action a été engagée avant 2019 et que l'exception est soulevée après : la nouvelle règle s'applique, mais vous êtes toujours copropriétaire, donc vous pouvez agir. Vérifiez les délais.

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