Decisione di riferimento : cc • N° 13-18.446 • 2014-06-12 • Consulta la decisione →
Avete acquistato un terreno a Cassis, con i piedi nella macchia e la testa tra le stelle, con la speranza di costruirvi la casa dei vostri sogni. Il permesso di costruire è stato rilasciato senza intoppi. Ma qualche mese dopo, si sospetta una cavità sotterranea, il permesso viene ritirato e il vostro progetto crolla. Cosa fare? Potete ottenere l'urbanistica-vicino-prefondo-personale" class="internal-link" title="Violazione del PLU: quando un vicino può attaccarvi per inosservanza delle norme urbanistiche?">annullamento della vendita? È esattamente la questione a cui la Corte di cassazione ha risposto con una sentenza del 12 giugno 2014 (n° 13-18.446).
Questa decisione, emessa dalla terza sezione civile, è una salvaguardia per gli acquirenti. Ricorda che il consenso a una vendita immobiliare deve essere informato. Se l'edificabilità del terreno era una condizione determinante del vostro acquisto, e tale carattere edificabile scompare a causa di un rischio preesistente (come una cavità sotterranea), potete chiedere l'annullamento della vendita per errore sulle qualità sostanziali del bene.
Ma attenzione: occorre comunque provare che il rischio esisteva al momento della vendita, e non che è sorto successivamente. La Corte di cassazione lo precisa chiaramente: il ritiro del permesso di costruire, anche successivo, non fa che rivelare una situazione anteriore. Pertanto, se il terreno non era edificabile in realtà, poco importa che l'amministrazione abbia impiegato del tempo a constatarlo. In questo articolo, analizzo questa decisione e vi do consigli concreti per evitare di trovarvi in questa situazione.
I fatti: una storia come tante
Il signor e la signora Y., una coppia della regione marsigliese, acquistano nel 2008 un terreno a Plan-de-Cuques per costruirvi la loro casa. Il terreno è venduto come edificabile e il permesso di costruire viene rilasciato il 13 ottobre 2008. Tutto sembra andare per il meglio. Ma il 5 gennaio 2009, il comune ritira il permesso. Motivo: il sospetto di una cavità sotterranea rende il terreno inadatto alla costruzione. La coppia si ritrova con un terreno inedificabile e un mutuo immobiliare da rimborsare.
Decidono quindi di citare in giudizio i venditori, i coniugi Z., per l'annullamento della vendita per errore sulle qualità sostanziali del bene. Il loro argomento: non avrebbero mai acquistato questo terreno se avessero saputo che non era edificabile. I venditori, dal canto loro, sostengono che il permesso di costruire era stato rilasciato, che il ritiro è successivo alla vendita e che quindi non vi era errore al momento della firma.
La corte d'appello di Aix-en-Provence dà ragione agli acquirenti e annulla la vendita. I venditori ricorrono in cassazione. Ma la Corte di cassazione respinge il loro ricorso e convalida il ragionamento dei giudici di merito. Ritiene che l'edificabilità immediata del terreno fosse un elemento essenziale del consenso degli acquirenti e che il rischio legato alla cavità sotterranea esistesse già alla data della vendita. Il ritiro del permesso non ha fatto che prendere atto di questa realtà preesistente.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere questa decisione, occorre tornare all'articolo 1110 del Codice civile (nella versione applicabile prima della riforma del 2016). Questo testo dispone che «l'errore è causa di nullità del contratto solo quando cade sulla sostanza stessa della cosa che ne è oggetto». La «sostanza» designa qui le qualità essenziali che le parti hanno avuto in vista al momento di contrattare. Pertanto, se vi siete sbagliati su una caratteristica determinante del bene, potete chiedere l'annullamento.
Nel caso di specie, l'edificabilità immediata era manifestamente una qualità sostanziale: gli acquirenti acquistavano per costruire. Ma l'errore deve esistere al momento della vendita. Ora, il permesso era stato rilasciato, quindi tutto sembrava normale. La difficoltà era quindi provare che il vizio (la cavità) esisteva prima della vendita. I giudici hanno utilizzato un insieme di indizi: studi geologici successivi hanno rivelato la cavità e nulla permetteva di dire che si fosse formata dopo la vendita. Il ritiro del permesso, sebbene successivo, non faceva che confermare uno stato anteriore.
Attenzione però: non si tratta di una presunzione automatica. I giudici apprezzano sovranamente i fatti. Ma la decisione è chiara: se il rischio era latente e si realizza dopo la vendita, l'errore può essere ritenuto. La Corte di cassazione convalida così un approccio pragmatico: rifiuta di far dipendere la validità della vendita dal solo rilascio del permesso, poiché questo può essere viziato da un vizio nascosto. Pertanto, il permesso non è una garanzia assoluta di edificabilità.
Infine, è interessante notare che questa giurisprudenza si inserisce in un movimento
