Décision de référence : cc • N° 11-18.791 • 2012-06-13 • Consulter la décision →
Imaginez la scène : vous venez d'acheter une charmante maison à Saint-Paul-lès-Dax, avec un jardin baigné de soleil. Mais voilà, votre voisin a planté une haie de thuyas qui, en grandissant, vous prive de lumière et dont les racines menacent votre terrasse. Vous ouvrez le Code civil, l'article 673 vous donne raison : vous pouvez exiger que les branches dépassant chez vous soient coupées, et même arracher les racines qui empiètent. Sauf que… le lotissement où vous habitez a son propre urbanisme pour les litiges entre colotis">cahier des charges, qui autorise les plantations jusqu'à la limite séparative. Alors, qui l'emporte ? La loi générale ou le contrat signé entre voisins ?
C'est exactement la question que la Cour de cassation a tranchée le 13 juin 2012 (arrêt n° 11-18.791). Et la réponse est claire : l'article 673 du Code civil n'est pas d'ordre public. Autrement dit, un cahier des charges de lotissement peut y déroger. Pour les propriétaires et professionnels de l'immobilier, c'est une décision qui change la donne. Elle rappelle que le droit des lotissements est souvent plus contraignant – ou plus permissif – que le droit commun. Dans cet article, nous allons décortiquer cette affaire, comprendre le raisonnement des juges, et voir ce que cela implique concrètement pour vous, que vous soyez propriétaire, locataire ou professionnel.
Mais qu'est-ce que ça change exactement ? Et comment réagir si vous êtes confronté à une situation similaire ? Suivez-moi dans cette analyse, où je vous livre les clés pratiques issues de ma pratique de plus de 15 ans en droit immobilier, notamment dans les ressorts de Grasse et de Mont-de-Marsan.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. X, propriétaire à Saint-Paul-lès-Dax, est en conflit avec son voisin, M. Y. Ce dernier a planté, il y a plusieurs années, des arbres et arbustes le long de la limite séparative. Au fil du temps, ces végétaux ont pris de l'ampleur : branches débordant sur la propriété de M. X, racines menaçant les fondations de sa terrasse, chute de feuilles obstruant ses gouttières. Exaspéré, M. X saisit le tribunal d'instance de Dax pour obtenir la coupe des branches et l'arrachage des racines, sur le fondement de l'article 673 du Code civil. Cet article dispose que « celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper » et que « si ce sont les racines qui avancent, il a le droit de les couper lui-même à la limite de la ligne séparative ».
Mais M. Y oppose un argument de taille : le lotissement dans lequel ils se trouvent tous les deux est régi par un cahier des charges signé par tous les propriétaires. Ce document stipule que les plantations sont autorisées jusqu'à la limite séparative, sans restriction de hauteur ni de distance. Autrement dit, le contrat qui lie les copropriétaires du lotissement déroge à la règle générale du Code civil. M. X rétorque que l'article 673 est d'ordre public, donc qu'on ne peut pas y échapper par une convention.
Le tribunal de Dax donne raison à M. X, ordonnant la coupe sous astreinte. M. Y fait appel. La cour d'appel de Pau (qui couvre le ressort de Mont-de-Marsan) infirme le jugement : elle estime que le cahier des charges est une convention valable et que l'article 673 n'est pas d'ordre public. M. X se pourvoit en cassation. La Cour de cassation, dans son arrêt du 13 juin 2012, rejette le pourvoi et confirme l'arrêt d'appel. Elle énonce clairement que « l'article 673 du code civil n'étant pas d'ordre public, il peut y être dérogé par les stipulations contractualisées d'un cahier des charges de lotissement ».
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Pour comprendre cette décision, il faut saisir la distinction entre les règles d'ordre public et les règles supplétives. Les règles d'ordre public sont impératives : on ne peut pas y déroger par contrat. Par exemple, l'interdiction de vendre un logement insalubre est d'ordre public. À l'inverse, les règles supplétives s'appliquent par défaut, mais les parties peuvent les écarter par une convention contraire. L'article 673 du Code civil, qui traite du droit de couper les branches et racines du voisin, est une règle supplétive. Pourquoi ? Parce qu'il vise à régler un conflit de voisinage en l'absence d'accord entre les parties. Mais si les propriétaires ont, par un contrat (comme un cahier des charges de lotissement), organisé autrement leurs droits et obligations, cette convention prime.
Dans cette affaire, les juges ont d'abord examiné le cahier des charges du lotissement. Ce document, signé par tous les acquéreurs successifs, a valeur contractuelle. Il prévoit que les plantations sont autorisées jusqu'à la limite séparative. Dès lors, M. X, en achetant son bien, a accepté cette règle. Il ne peut pas ensuite invoquer l'article 673 pour imposer des restrictions supplémentaires. La cour d'appel de Pau a donc considéré que le trouble de voisinage invoqué par M. X
