Decisione di riferimento: cc • N° 11-26.800 • 2013-01-23 • Consulta la decisione →
Sei proprietario di un appartamento a Lingolsheim o Obernai, e il tuo amministratore ti annuncia un progetto di ristrutturazione del tetto. Il voto all'assemblea generale (AG) è serrato: 60% dei voti, mentre servivano 2/3 per la maggioranza assoluta (articolo 25 della legge del 1965). L'amministratore annuncia che il progetto è respinto. Tuttavia, esiste una soluzione: un secondo voto immediato a maggioranza semplice (articolo 24). Ma è legale?
La domanda che ogni condomino si pone: si può, durante la stessa AG, votare una seconda volta sullo stesso progetto con una maggioranza diversa? La risposta è sì, secondo la Corte di Cassazione, in una sentenza del 23 gennaio 2013 (n° 11-26.800). Questa decisione chiarisce una procedura spesso sconosciuta, che può salvare progetti essenziali per il condominio.
In parole povere, se il progetto ottiene almeno un terzo dei voti di tutti i condòmini (e non solo dei presenti), l'assemblea può, senza decisione preliminare, passare immediatamente a un secondo voto a maggioranza semplice. Questo meccanismo evita di convocare una nuova AG, risparmiando tempo e denaro.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
Il Sig. X, proprietario a Lingolsheim, è membro di un condominio composto da 20 unità. Durante l'assemblea generale del 2011, viene sottoposto a voto un progetto di installazione di pannelli solari sul tetto. Questo progetto richiede una maggioranza dell'articolo 25 (maggioranza assoluta dei voti di tutti i condòmini), poiché modifica l'aspetto esterno dell'edificio. Il voto dà il 55% dei voti dei presenti, ma ciò rappresenta solo il 40% dei voti totali del condominio (perché il 15% dei condòmini è assente o rappresentato). La maggioranza dell'articolo 25 non è raggiunta (serviva più del 50% dei voti totali). L'amministratore annuncia il rigetto.
Tuttavia, il progetto aveva ottenuto più di un terzo dei voti (40%). L'amministratore propone quindi un secondo voto immediato a maggioranza dell'articolo 24 (maggioranza semplice dei voti dei presenti, senza condizioni di quorum). Questo secondo voto viene adottato con il 65% dei presenti. Un condomino contestatore, il Sig. Y, cita in giudizio il condominio per far annullare la delibera, sostenendo che un secondo voto non era possibile senza una decisione intermedia dell'AG che autorizzasse questo cambio di maggioranza.
La corte d'appello di Colmar dà ragione al Sig. Y. Ma il condominio ricorre in Cassazione. La Corte di Cassazione cassa la sentenza e convalida il secondo voto immediato, senza decisione intermedia.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo 25-1 della legge del 10 luglio 1965 (che prevede il passaggio dalla maggioranza dell'articolo 25 a quella dell'articolo 24 se il progetto ottiene almeno un terzo dei voti). Precisa che questo meccanismo non richiede una deliberazione preliminare dell'AG per decidere tale cambiamento. In altre parole, l'AG può, di propria iniziativa e senza voto intermedio, passare direttamente al secondo voto.
Quello che pochi sanno: l'articolo 25-1 dispone che «quando l'assemblea generale non ha deliberato con la maggioranza prevista all'articolo 25, la stessa assemblea può decidere con la maggioranza prevista all'articolo 24 se il progetto ha ottenuto almeno un terzo dei voti di tutti i condòmini». La Corte di Cassazione interpreta questa frase come autorizzante un secondo voto immediato, senza formalità supplementari.
In altre parole, se il progetto ottiene almeno un terzo dei voti (calcolato sull'insieme dei condòmini, presenti, assenti o rappresentati), l'amministratore può immediatamente organizzare un nuovo voto a maggioranza semplice. Si tratta di una flessibilità procedurale importante.
Attenzione però: questo secondo voto deve aver luogo durante la stessa assemblea. Non può essere rinviato a un'AG successiva. E il progetto deve essere identico, senza modifiche.
Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui gli amministratori, per ignoranza, annunciano un rigetto definitivo mentre il secondo voto è possibile. Ciò può ritardare lavori urgenti di un anno, in attesa di una nuova AG.
Cosa cambia per te — concretamente
Per i condòmini locatori: Se affitti il tuo immobile, un progetto di ristrutturazione energetica (isolamento, riscaldamento) che non passa con la maggioranza dell'articolo 25 può essere salvato da un secondo voto. Ad esempio, a Obernai, un condominio di 30 unità voleva sostituire la caldaia collettiva. Primo voto: 48% dei voti totali (insufficiente per l'articolo 25). Secondo voto all'articolo 24: 62% dei presenti. Il progetto è stato adottato, evitando un anno aggiuntivo di bollette elevate.
Per gli inquilini: Non hai diritto di voto, ma subisci le conseguenze: se i lavori sono bloccati, il tuo comfort può risentirne (riscaldamento, ascensore). Sappi che questa decisione facilita la realizzazione di lavori di interesse collettivo.
Per gli ac
