Assurance construction illégale : quand l'assureur ne peut pas invoquer votre silence

Vous venez d'acquérir une maison à Bruay-la-Buissière, dans le Pas-de-Calais, et vous découvrez que le précédent propriétaire avait construit une extension sans permis de construire. Vous dormez tranquille, votre assurance habitation vous couvre, pensez-vous. Mais un sinistre survient, et votre assureur refuse d'indemniser : selon lui, vous auriez dû déclarer que la construction était illégale. Pourtant, personne ne vous a jamais posé la question. Pouvez-vous vraiment être tenu pour responsable de ce silence ? Qu'en est-il si c'est vous qui avez construit sans permis, comme ce propriétaire lensois qui a bâti une maison sur un terrain vierge ?

Cette question, la Cour de cassation (la plus haute juridiction française) y a répondu dans un arrêt du 13 décembre 2018 (n° 17-28.093). Elle a censuré une cour d'appel qui avait annulé un contrat d'assurance au motif que l'assuré n'avait pas spontanément révélé que son immeuble avait été édifié illégalement, sans permis de construire, sur un espace naturel. Les juges ont rappelé un principe fondamental du droit des assurances : l'assureur ne peut se prévaloir d'une réticence ou d'une fausse déclaration que s'il a posé des questions précises lors de la conclusion du contrat. undefined, votre silence n'est pas une faute si on ne vous a rien demandé.

Cette décision est une victoire pour les assurés, mais elle soulève aussi des questions pratiques : comment prouver que l'assureur n'a pas posé les bonnes questions ? Que faire si vous êtes confronté à un refus d'indemnisation ? Et surtout, comment éviter ce type de litige ? C'est ce que nous allons voir, en partant de l'histoire de M. Y., propriétaire à Lens, jusqu'aux conseils concrets pour ne pas vous retrouver dans cette situation.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. Y. est propriétaire d'un immeuble à Lens, dans le Pas-de-Calais. Il a souscrit un contrat d'assurance habitation auprès de la Macif (Mutuelle d'assurance des commerçants et industriels de France) pour couvrir ce bien. Mais voilà : cet immeuble a été construit sans permis de construire, sur un espace naturel protégé. Pire, le maire de la commune avait informé M. Y. de l'illégalité de la construction et lui avait demandé de cesser les travaux. Malgré cela, M. Y. a continué et a assuré le bien sans rien dire à son assureur.

Quelques années plus tard, un sinistre survient (la nature exacte du sinistre n'est pas précisée dans l'arrêt, mais il s'agit probablement d'un incendie ou d'un dégât des eaux). La Macif refuse d'indemniser et demande l'annulation du contrat d'assurance pour réticence intentionnelle (le fait de cacher volontairement une information importante). Selon l'assureur, M. Y. aurait dû déclarer spontanément que l'immeuble était illégal, car cette information changeait la nature du risque : un assureur ne veut pas couvrir une construction qui peut être démolie à tout moment sur ordre du maire.

La cour d'appel donne raison à la Macif et annule le contrat. M. Y. se pourvoit en cassation. La Cour de cassation casse (annule) l'arrêt de la cour d'appel, au motif que celle-ci n'a pas constaté que l'assureur avait posé des questions précises sur la légalité de la construction lors de la souscription du contrat. undefined l'assureur ne peut pas reprocher à l'assuré de ne pas avoir parlé de l'illégalité si le questionnaire de déclaration du risque ne contenait pas de question explicite à ce sujet.

Un détail important : l'arrêt mentionne que M. Y. avait déjà été poursuivi pour démolition devient une simple réparation civile">construction sans permis pour une autre maison, sur un terrain vierge. Cela montre qu'il était coutumier du fait, mais la Cour de cassation n'en tient pas compte : seule compte la question posée ou non lors de la souscription du contrat.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur deux textes essentiels du Code des assurances : l'article L. 113-2, 2°, qui impose à l'assuré de répondre exactement aux questions précises posées par l'assureur sur les circonstances qui permettent d'apprécier le risque ; et l'article L. 113-8, qui permet à l'assureur d'annuler le contrat en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de l'assuré. Mais attention : ces textes ne donnent pas un blanc-seing à l'assureur. La Cour précise que l'assureur ne peut invoquer la réticence que si elle résulte des réponses aux questions qu'il a lui-même posées.

undefined, l'obligation de l'assuré n'est pas une obligation de tout dire spontanément. C'est une obligation de répondre sincèrement aux questions posées. Si l'assureur ne demande pas « Votre construction a-t-elle été réalisée avec un permis de construire ? » ou « L'immeuble respecte-t-il les règles d'urbanisme ? », l'assuré n'a pas à deviner que cette information est cruciale.

En l'espèce, la cour d'appel avait annulé le contrat en se fondant sur le fait que M. Y. avait été informé par le maire de l'illégalité, et que cette réticence avait changé l'objet du risque (un assureur ne veut pas assurer un bien qui peut être détruit). Mais la Cour de cassation lui reproche de ne pas avoir vérifié si l'assureur avait posé des questions précises sur ce point. Ce n'est pas parce que l'information est importante que l'assuré doit la révéler spontanément : c'est à l'assureur de la demander.

Cette solution est constante dans la jurisprudence. Dans un arrêt du 10 novembre 2009 (n° 08-19.377), la Cour de cassation avait déjà jugé que l'assureur ne peut pas se prévaloir d'une réticence si la question posée était trop vague. Ici, la Cour va plus loin : même si l'information est déterminante pour le risque, l'absence de question précise exonère l'assuré. C'est une protection forte pour les consommateurs.

undefined, c'est que cette règle s'applique aussi en cas de fausse déclaration intentionnelle. La mauvaise foi de l'assuré ne suffit pas : encore faut-il que l'assureur ait posé les bonnes questions. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des assureurs tentaient d'annuler le contrat pour des omissions que l'assuré n'avait pas à deviner. Cette décision est donc un garde-fou essentiel.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires occupants ou bailleurs, cette décision signifie que vous n'êtes pas tenu de révéler spontanément toutes les irrégularités de votre bien lors de la souscription d'une assurance. Si l'assureur ne vous pose pas de question précise sur la légalité de la construction, vous êtes couvert. Prenons un exemple : vous avez acheté une maison à Bruay-la-Buissière dont l'extension a été construite sans permis. Vous souscrivez une assurance habitation. Le formulaire ne contient pas de question sur la conformité urbanistique. Un incendie survient. L'assureur ne peut pas refuser d'indemniser en invoquant votre silence sur l'illégalité. En revanche, si le formulaire demande « Votre bien respecte-t-il les règles d'urbanisme en vigueur ? » et que vous répondez oui, alors vous faites une fausse déclaration et l'assureur peut annuler le contrat.

Pour les locataires, cette décision peut aussi vous concerner. Si vous souscrivez une assurance locative (obligatoire), l'assureur peut vous poser des questions sur l'état du logement. Mais il ne peut pas vous reprocher de ne pas avoir signalé que le propriétaire a construit sans permis, à moins de vous avoir interrogé spécifiquement là-dessus.

Pour les acquéreurs, c'est plus délicat. Lorsque vous achetez un bien, vous devez vérifier sa conformité urbanistique (permis de construire, certificat d'urbanisme). Si vous ne le faites pas, vous pourriez avoir des problèmes avec votre assureur en cas de sinistre, mais seulement si celui-ci vous a posé des questions précises. Dans la pratique, les assureurs commencent à inclure des questions sur la conformité des constructions dans leurs formulaires. Il est donc essentiel de bien lire le questionnaire avant de signer.

Enfin, pour les copropriétaires, la situation est similaire. Si la copropriété a fait des travaux sans permis, l'assureur de l'immeuble peut refuser d'indemniser si la question a été posée au syndic. Mais si la question n'a pas été posée, le silence du syndic n'est pas une réticence.

Concrètement, si vous êtes confronté à un refus d'indemnisation fondé sur une prétendue réticence, vous devez vérifier le questionnaire de déclaration du risque que vous avez rempli. Demandez une copie à votre assureur. Si aucune question précise ne portait sur l'illégalité de la construction, vous pouvez contester le refus. N'hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit des assurances, car les délais de prescription (2 ans à compter du sinistre) sont courts.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Conservez précieusement le questionnaire de déclaration du risque : lors de la souscription de votre contrat d'assurance, vous remplissez un formulaire. Gardez-en une copie signée et datée. En cas de litige, c'est la preuve des questions posées et de vos réponses. Sans ce document, il sera difficile de prouver que l'assureur ne vous a pas interrogé sur un point précis.
• Répondez avec précision et exhaustivité aux questions posées : si l'assureur vous demande « Votre construction a-t-elle été réalisée avec un permis de construire ? », ne mentez pas. Une fausse déclaration intentionnelle peut entraîner la nullité du contrat et le refus d'indemnisation. Si vous avez un doute sur une question, demandez des éclaircissements à votre assureur ou à un conseiller.
• Vérifiez la conformité urbanistique de votre bien avant de souscrire : si vous savez que votre bien présente une irrégularité (construction sans permis, non-respect du PLU), anticipez. Renseignez-vous sur les possibilités de régularisation (permis de construire a posteriori, déclaration préalable). Un bien régularisé est plus facile à assurer.
• En cas de sinistre, ne cachez rien à votre assureur : même si vous n'êtes pas obligé de tout révéler spontanément lors de la souscription, en cas de sinistre, vous devez déclarer toutes les circonstances connues. Si vous mentez sur l'origine du sinistre, l'assureur pourra réduire ou refuser l'indemnisation, indépendamment des questions posées au départ.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La décision du 13 décembre 2018 s'inscrit dans une lignée protectrice des assurés. Dans un arrêt du 10 novembre 2009 (n° 08-19.377), la Cour de cassation avait déjà jugé que l'assureur ne peut pas se prévaloir d'une réticence si la question posée était trop générale. Par exemple, la question « Avez-vous des antécédents médicaux ? » est trop vague pour justifier une nullité si l'assuré omet un détail mineur. De même, la question « Le bien est-il en bon état ? » ne permet pas de reprocher à l'assuré de ne pas avoir signalé un vice caché.

En revanche, dans un arrêt du 14 février 2019 (n° 17-31.079), la Cour de cassation a admis la nullité d'un contrat d'assurance pour fausse déclaration intentionnelle, car l'assureur avait posé une question précise sur l'existence d'un permis de construire et l'assuré avait répondu par l'affirmative alors que le permis n'existait pas. La différence est nette : la question précise permet à l'assureur de se prévaloir du mensonge.

La tendance actuelle est donc à la responsabilisation des assureurs : ils doivent rédiger des questionnaires clairs et précis. Les tribunaux sont de plus en plus exigeants sur la formulation des questions. Cela signifie que les assureurs vont probablement affiner leurs formulaires pour inclure des questions sur tous les aspects du risque, y compris la conformité urbanistique. À l'avenir, il sera donc plus difficile pour un assuré de se retrancher derrière l'absence de question. Mais pour l'instant, la règle reste : pas de question précise, pas de réticence.

Points clés à retenir

• L'assureur doit poser des questions précises : il ne peut pas vous reprocher de ne pas avoir révélé spontanément une information, même importante, si aucune question précise n'a été posée lors de la souscription.
• Conservez le questionnaire de déclaration du risque : c'est votre meilleure preuve en cas de litige. Sans lui, vous pourriez avoir du mal à démontrer que l'assureur n'a pas posé les bonnes questions.
• Répondez honnêtement aux questions posées : si l'assureur vous interroge sur la légalité de la construction, ne mentez pas. Une fausse déclaration intentionnelle peut entraîner la nullité du contrat et le refus d'indemnisation.
• Anticipez les irrégularités : si votre construction est illégale, essayez de la régulariser avant de souscrire une assurance. Cela vous évitera bien des tracas en cas de sinistre.
• En cas de refus d'indemnisation, agissez vite : le délai de prescription pour contester est de 2 ans à compter du sinistre. Consultez un avocat spécialisé dès que possible.

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