Decisione di riferimento : cc • N° 18-16.658 • 2019-09-19 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: abitate a Bandol, in una bella villa con vista sul mare. Un giorno, il vostro vicino intraprende lavori di ampliamento senza autorizzazione. Lo citate in giudizio per ottenere la demolizione. Il tribunale vi dà ragione e condanna il vicino a demolire, sotto astreinte di 100 € al giorno di ritardo. Ma ecco: il vicino temporeggia e l'astreinte si accumula. Quanto può dovere al massimo? Fino a dove può arrivare il giudice? È proprio questa la questione che ha deciso la Corte di Cassazione nella sua sentenza del 19 settembre 2019. Una decisione che chiarisce le regole e che ha conseguenze concrete per tutti i proprietari, siano essi attori o convenuti in una controversia di costruzione illecita. Analisi.
I fatti: una storia come tante
Il Sig. A., proprietario a Bandol, ha costruito un edificio di quattro alloggi sul suo terreno senza rispettare le norme di urbanistica. I suoi vicini, esasperati da questa costruzione illegale, lo hanno citato davanti al tribunale di grande istanza di Tolone per ottenere la demolizione ai sensi dell'articolo L. 480-13 del codice dell'urbanistica (che consente al vicino di un costruttore senza permesso di chiedere la demolizione). Nel 2014, il tribunale civile condanna il Sig. A. a demolire l'opera, sotto astreinte provvisoria di 50 € al giorno di ritardo, poi definitiva di 100 € al giorno a decorrere da un certo termine. Il Sig. A. propone appello, ma la corte d'appello di Aix-en-Provence conferma la condanna nel 2016. Adito con ricorso per cassazione, il Sig. A. sostiene che l'astreinte civile dovrebbe essere regolata dalle stesse norme dell'astreinte penale prevista dall'articolo L. 480-7 del codice dell'urbanistica (che fissa un limite massimo di 5.000 € al mese). Ma la Corte di Cassazione respinge il suo argomento. Afferma che l'astreinte pronunciata dal giudice civile è una misura di esecuzione forzata, regolata dagli articoli L. 131-1 a L. 131-4 del codice delle procedure civili di esecuzione, e non dalle disposizioni penali dell'articolo L. 480-7. In altre parole, il giudice civile fissa l'astreinte liberamente, senza limite legale, in base alla gravità della situazione e alle capacità del debitore.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere questa decisione, occorre distinguere due tipi di astreinte: l'astreinte penale e l'astreinte civile. L'astreinte penale (articolo L. 480-7 del codice dell'urbanistica) è pronunciata dal giudice penale quando condanna un costruttore per violazione delle norme urbanistiche (ad esempio, costruzione senza permesso). Questa astreinte è limitata a 5.000 € al mese e il suo importo è versato al bilancio dello Stato. L'astreinte civile, invece, è pronunciata dal giudice civile per costringere il debitore ad adempiere a un'obbligazione (ad esempio, demolire). È regolata dagli articoli L. 131-1 a L. 131-4 del codice delle procedure civili di esecuzione (CPCE). Secondo questi testi, il giudice fissa liberamente l'importo dell'astreinte (provvisoria o definitiva) e può persino prevedere che decorra da una data determinata. Non è previsto alcun limite massimo. Nel caso di specie, il Sig. A. era stato condannato dal giudice civile, e non dal giudice penale. La Corte di Cassazione ha quindi logicamente escluso l'applicazione dell'articolo L. 480-7, riservato alle astreinte penali. In tal modo, ha confermato la giurisprudenza precedente (Cass. 3e civ., 4 marzo 2009, n. 07-21.148) e precisato che il giudice civile non è vincolato dai limiti penali. Attenzione, tuttavia: se il giudice civile avesse voluto fare riferimento all'articolo L. 480-7, avrebbe potuto farlo per analogia, ma non era obbligato. In chiaro, la Corte di Cassazione ha detto: «L'astreinte civile è una questione civile, punto e basta.»
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario vicino (l'attore nella domanda di demolizione): potete ottenere un'astreinte dissuasiva, senza limite. Ad esempio, se il vostro vicino a La Garde costruisce un muro di confine senza autorizzazione, potete chiedere al giudice civile un'astreinte di 200 € al giorno di ritardo, o anche di più se la situazione lo giustifica. L'importo totale può rapidamente raggiungere somme considerevoli (esempio: 200 €/giorno × 365 giorni = 73.000 € all'anno). Per il proprietario condannato (il convenuto): il rischio è più elevato rispetto a un'astreinte penale limitata. Se temporeggiate a demolire, l'astreinte può diventare esorbitante. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui l'astreinte raggiungeva 50.000 € dopo un anno, portando il debitore a vendere il suo bene per pagare. Quello che pochi sanno è che l'astreinte definitiva può essere liquidata (cioè convertita in somma di denaro dovuta) dal giudice dell'esecuzione, e che il creditore può poi pignorare i beni del debitore. Per l'inquilino o l'acquirente: se affittate o acquistate un bene oggetto di un procedimento di demolizione, siete esposti allo stesso rischio. Verificate prima di firmare se è in corso un'azione di demolizione. In pratica, se siete condannati a demolire, dovete eseguire la decisione rapidamente. L'ideale è negoziare un termine con il vicino o regolarizzare la costruzione se possibile (ottenere un permesso di costruire).
