Decisione di riferimento : cc • N° 03-80.802 • 2003-10-21 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: siete proprietari a Nanterre, negli Hauts-de-Seine. Avete acquistato una villetta con una recente estensione, apparentemente regolare. Ma durante un controllo, l'amministrazione vi comunica che questa estensione non è stata costruita conformemente al permesso di costruire. Peggio: invade il demanio pubblico. Il tribunale correzionale viene adito. Ma chi deve esprimere il parere sulla demolizione? Il sindaco di Nanterre, che ha rilasciato il permesso? O il prefetto, rappresentante dello Stato?
È questa la domanda a cui la Corte di cassazione ha risposto il 21 ottobre 2003. Una domanda che può sembrare tecnica, ma che ha conseguenze molto concrete per ogni proprietario, locatario o professionista immobiliare confrontato con un'infrazione urbanistica. Perché se la procedura non è rispettata, la decisione di demolizione può essere annullata, e potete perdere mesi, persino anni.
In questa sentenza, la Corte di cassazione ha stabilito: anche quando il sindaco è competente a rilasciare il permesso di costruire, il rappresentante dell'Amministrazione (il prefetto o il funzionario della DDT) può anch'esso essere ascoltato o invitato a fornire le sue osservazioni scritte sulle misure di demolizione o di ripristino. In altre parole, il parere del sindaco non è esclusivo. Ciò permette di evitare situazioni di stallo in cui il sindaco, per ragioni politiche o di convenienza personale, rifiuterebbe di esprimere un parere sfavorevole a una demolizione pur necessaria. In sintesi, questa decisione rafforza l'efficacia della repressione delle infrazioni urbanistiche.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Il Sig. X, proprietario a Nanterre, aveva intrapreso lavori di ampliamento della sua casa senza rispettare il permesso di costruire che gli era stato rilasciato dal comune. L'estensione era più grande del previsto, e una parte invadeva il marciapiede, quindi il demanio pubblico comunale. Il sindaco di Nanterre aveva rilasciato il permesso iniziale, ma di fronte all'infrazione, la procura ha perseguito il Sig. X davanti al tribunale correzionale per violazione del Codice dell'urbanistica (articoli L. 421-2-1 e seguenti, che impongono di ottenere un permesso di costruire per i lavori importanti, e L. 480-5, che prevede le misure di demolizione o di ripristino).
Durante l'udienza, il tribunale ha richiesto il parere del sindaco di Nanterre sulla demolizione dell'estensione illegale. Ma il sindaco, probabilmente imbarazzato per aver rilasciato un permesso la cui esecuzione era fraudolenta, non ha risposto. Il tribunale si è allora rivolto al prefetto degli Hauts-de-Seine, che ha espresso parere favorevole alla demolizione. Su questa base, il tribunale ha ordinato la demolizione dell'estensione. Il Sig. X ha fatto appello, sostenendo che il parere del sindaco era indispensabile e che il parere del prefetto non poteva sostituirlo.
La corte d'appello di Poitiers (stranamente competente per il circondario di Nanterre? No, la causa era stata spostata per sospetto legittimo) ha confermato la decisione di primo grado. Il Sig. X ha quindi proposto ricorso in cassazione. La Corte di cassazione ha respinto il suo ricorso, confermando che il parere del rappresentante dell'Amministrazione era valido anche in assenza del parere del sindaco.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La questione di diritto era la seguente: l'articolo L. 480-5 del Codice dell'urbanistica dispone che «la giurisdizione correzionale, prima di statuire sulla demolizione o sul ripristino dei luoghi, raccoglie le osservazioni scritte o l'audizione del sindaco o del funzionario competente». Ma cosa significa «o»? È un «o» esclusivo (solo il sindaco, se il permesso rientra nella sua competenza) o un «o» inclusivo (sia il sindaco, sia il funzionario, indifferentemente)?
La Corte di cassazione ha optato per un'interpretazione ampia. Ha stabilito che le disposizioni dell'articolo L. 480-5 non implicano che, quando il rilascio del permesso di costruire rientra nella competenza del sindaco, questi sia il solo abilitato a fornire il suo parere. In altre parole, la «o» è inclusiva: la giurisdizione può consultare indifferentemente il sindaco o il funzionario competente (generalmente il direttore dipartimentale dei territori, DDT). Questa interpretazione è conforme all'obiettivo della legge, che è di permettere una repressione efficace delle infrazioni urbanistiche. Se il sindaco è inadempiente, l'amministrazione statale può subentrare.
Attenzione tuttavia: la Corte ha anche ricordato che il parere deve essere raccolto prima della decisione, a pena di nullità. Ma può essere scritto o orale, e non è necessario che sia lo stesso interlocutore di colui che ha rilasciato il permesso. Questa soluzione è logica: il sindaco può essere giudice e parte in alcuni fascicoli (ad esempio, se ha autorizzato lavori controversi), ed è più imparziale consultare un servizio dello Stato. Quello che pochi sanno è che la giurisprudenza anteriore era divisa. Alcune corti d'appello esigevano il parere del sindaco a titolo esclusivo. La sentenza del 2003 ha quindi posto fine a questa incertezza.
Nella mia pratica, ho incontrato fascicoli in cui i sindaci rifiutavano di esprimere un parere sfavorevole a costruzioni illegali per non scontentare gli elettori. Questa decisione permette di aggirare questo blocco. Conferma anche che il giudice correzionale ha un potere ampio per ordinare la demolizione, una volta raccolto il parere, indipendentemente dal suo autore.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per un proprietario locatore a Levallois-Perret: se siete perseguiti per un'estensione non conforme, il tribunale può ordinare la demolizione anche se il sindaco di Levallois non esprime il suo parere. Per esempio
